主讲人:卢铿(中住联轮值主席、沈阳华新国际董事长)

　　各位上午好，中国当代的住宅业如果说从92年的所谓第一个春天算起到现在，刚好十年，所以主办者为了纪念这十年举办了今天这个论坛，华新国际到现在十年多，我们十年的发展经过92、93年的高潮，也经历过之后五年，到现在进入一个调整期，所以这十年留下了很多的辉煌，也留下了很多遗憾，留下了很多的成就，我在这里把我们在这个行业当中所体会的一些外界，或者同行对这个行业的误解做了一个简单的归纳，从中挑选了十个，认识误区或者误点在这里简单讲讲，因为时间有限，几乎这十个误点，每个误点展开都是二十分钟，所以我只好简要的讲一讲，第一个是所谓的冬天论，去年十季度的时候，有一个学者提出2002年是中国房地产的冬天，之后引起了业界，引起了媒体很多思索。

　　事实上到现在为止，宏观统计的很多数据都表明，2002年并不是冬天，而是一个持续的春天，我觉得影响住宅市场的春天有24个正面的因素，因为时间关系我不可能一一的讲到，基本上是国策的需要，政策改变引起一种现象，社会多样化服务的这种状态的改变，一些优秀的住宅开发城市的一些经验推广，基础设施的发展，城市化进程等等一共24个因素.

　　我挑几个简单讲讲:

　　一个因为是人口大国，实际上98年中国几大政策的调整，它带来的这个市场正好碰上中国是世界第一大人口国，所以98年之后两年半的时间，中国的住宅业一下变成世界世界第一的一个市场，每年每人平均增加一平方米的住宅面积，就将带来13亿平方米的市场，这个13亿平方米已经相当于现在每年总的城乡总开发量，其中农村应该说大于城市。

　　第二个是GDP增长，实际上影响国内生产总值的重要因素就是社会总投资，北京市今年上半年的统计数字表明，北京市今年上半年社会总投资量有将近一万，但是百分之四十七点几是房地产，所以这一点看得出来房地产对GDP成长的影响。

　　另外关于民间存款，比如现在全国民间存款大概8万亿人民币，我们将这个数字1／3用来买房子，它配以80%的按揭首付，将拉动10万亿的购房量，相当于现在全国城市每年购房数额的大概20倍，所以这个潜力是非常大的。

　　再一个是关于观念的改变，以前的人都很难适应用未来的钱，现在基本上适应了，上海最近一个统计数字表明，上海市现在每年的住房交易量金额当中90%来自于银行的贷款，所以这一点说明中国的人已经适应了这种国际化的生活方式。

　　还有一个数字也表明中国市场非常大，我们现在很难说谁没有，一般的家庭都有房子，但是对房子满意的有多少呢？统计现在对现房满意的家庭不到20%，这又带来一个非常大的一个市场前景，就是今后的老百姓都有可能在未来若干年当中不断的换房子，从小到大，从旧到新，从一套房子到两套房子，从自己住到开始投资，所以市场非常大，这24个方面都从正面影响中国的住宅，所以我想中国未来的市场仍然是一个春天，当然这个春天是需要尊重，需要爱护的，所以我在不久前写过一篇文章，中国的住宅需要第三次启动。

　　第一次启动是92，93年的时候，那时候启动了一部分的发展商，但是没有启动市场，尤其没有启动老百姓的市场，98年的时候由于公房上市，取消福利分房，银行按揭的配合真正启动了消费者的市场，这次我认为全面启动应该是政策，市场，投资，行业，管理，观念的一个全面的启动，现在的房地产业也在面临一次新的整顿，我认为这个整顿是非常重要的，因为这个行业当中确实存在很多问题，但是希望不要给我们一个打击，因为中国的房地产发展很多的事业，每一次都有周期，有时候是拼命的扶持他，放开，然后到一个时候再加以整顿，但是这个整顿是一个良性的，善意的整顿，希望不要对这个行业有打击。

　　第二个认识误区我认为是相反的，认为这个行业里面什么问题也没有，实际上也不然，在春天里面也有很多的阴云，负面影响这个春天也有很多因素，比如说各地的行业由于管理失控所导致的过多的发展商之间的恶性竞争，由于黑金交易所导致资源分配不公平，由于大家的发展历程和企业血统不同所引起的住宅发展商和产品差异非常大，以及大量低素质发展商引起的破坏性建设，入世之后竞争环境的改变所引起的无序竞争，以及大量的滞销房，积压房形成了长期没有办法成交的无效商品，还有全社会对住宅产业内许多问题的偏见和理解，个别媒体不健康炒作损害行业信誉等等，所以许多方面的负面因素也在影响这个春天的发展，所以我觉得在所有相关机构当中，各级政府的相关机构是有责任使住宅产业进入一个健康轨道的。

　　第三个误解是比较普遍的，现在大家都关注到许多行业，许多投资者都进入了这个行业，他们一定是认为这个行业是暴利的，而且在消费者和发展商的一些冲突当中也表现出来，都认为房地产开发是一个暴利的行业，其实这个暴利的时代早已过去，在过去的十年当中，如果说曾经有暴利的话，那是92年到93年期间，据行业统计的数据曲线分析，93年的上半年是这个行业总体上利润最高的时候，之后由于宏观调控，这个行业，全行业的利润一度下滑，到97年的时候是负数，整个行业亏损，现在据官方统计现在是微利状态，实际上我们做发展商非常清楚，因为我们在这个行业里面经常有一些交流，如果按西方的财会管理方法，把比如说三年以上积压，滞销的房屋都做一个坏的勾掉的话，我相信现在整个住宅行业，整个房地产行业是一个亏损状态，所以说暴利的时代早已经过去。今天的发展商，如果按照国际的惯例计算能够做到10%到15%的利润就不错了，当然不排除其中有个别的发展商，个别的项目可能在一些特殊时期用一些特殊的运作方法可能有暴利的状态，但是这个绝不代表这个行业是暴利的。

　　我觉得商品房应该有利润，这个利润是投资者，投资行为的发动机的油，要么是机油，要么是燃油，适当的利润能够保证大多数的发展商在这个行业当中取得成功，也只有这样住宅产业才能够取得成功。

　　第四个利润是这个行业非常简单，这个议论也导致很多局外的投资者进入这个行业，现在北京就有所谓的三外，外地，外国的，外行的企业进入这个市场，上海最近的统计，今年上半年超过三千万美金的外资企业进入上海百分之五十三点几是投资房地产业，这也是由于这个行业中有一些认识误区所引起的，大量的企业，特别是外行企业进入这个行业，他们多数都是因为认为这个行业非常简单，实际上今天的住宅业非常的复杂，一个复杂的行业为什么要引起这么多人的兴趣呢？我觉得房地产行业有一些特殊的诱惑因素，一个方面住宅是一种非常直观的产品，一个非常庞大的，直观的在地平线上的大家能感受到的商品，所以很容易让人有一种成就感。另外由于这个住宅是大家家庭里面一个很大宗的一个投资物，或者是消费品，所以引起了百姓和媒体的关注，很多人认为发展商都很风光，实际上这也是一个误会。另外刚才说了暴利的这种误会.

　　另外由于发展商相当成功的运作使得这个房地产销售的很快，这样就使得它的销售利润率并不高的情况下投资回报率很高，就是他用比较少的资金可能启动这个项目，同时他获得了有时候可能多达三位数的投资回报率，这也是一个容易引起误导的观点。

　　另外很多不法的商人进入这个行业以后，他是希望制造骗局，在土地，资金，交易方面制造骗局从而得到自己个人的暴利，实际上今天的住宅业已经进入一个非常复杂的状态，有人说要把这个住宅产品变成麦当劳，实际上是不可能的，如果把麦当劳跟住宅业比的话，我觉得像五子棋跟足球比一样，房地产是一个非常复杂的行业，它受宏观经济的影响十分的明显，涉及大量的相关政策，行业的审批程序。

　　我看到媒体上的一个说法，57个行业是媒体的说法，我自己做的统计是90多个行业是直接和间接的影响或者被影响住宅产业，住宅是老百姓最大宗，最慎重的一个长项的消费品或者是投资物，这个涉及最多的工艺艺术，材料，设备，涉及科学的艺术，哲学，知识非常广泛，涉及复杂的法律知识和问题，要求整个过程的运作技巧也最多，并且具有较强的地域性，开发的模式也不断的变化和更新，资金的投资风险大，人才流动最频繁，涉及广泛的公共关系，与多方面的社会分工相互有联系，而且在合作，开发的过程当中矛盾冲突非常多，行业内的恶性竞争和不公平竞争非常明显，竞争对手非常庞大，行业的进步非常迅速，而且加上入世之后新的挑战和机遇，所以房地产行业实际上应该说是一个风险极大又非常复杂的一个行业。因为时间关系有一些我可能说不到。

　　第五个是关于降价，因为每一个人都希望买到物美价廉的商品或者产品，这是一种非常正常的心态，所以很多人认为入世之后，或者竞争激烈之后房价会不会下来，我们在很多场合下都有记者朋友问到这个问题，我个人认为关心房价下降，不光是消费者，实际上发展商也关心房价，房价下降他卖的比较好，比较快，这是非常正常的，但是发展商原则上一定要保持一个起码的利润，不然的话他没有必要进入这一行。

　　现在的价格上涨或者下降的趋势是什么呢？我觉得应该有一个正确的认识，实际上整个行业的房产，或者房地产的价格要下降的话，是受制于很多因素的，房价当中有三个主要的因素，一个是土地的价钱，这个土地的价钱几乎是不可能往下降的，尤其现在的招投标，挂牌和其他的一些交易方式之后，所以土地价格不会降，原则上影响房地产的一个非常重要的因素，它就不可能往下走。

　　第二个方面是税费，税费现在有没有太大的下降状况。

　　第三个是建筑安装，现在包括装修，这个层面原则上也不可能有大的下降，所以这三个成本的支持之下，应该说房价总体上不可能往下走。

　　从另外一个角度来认识的话，实际上今天的房价又已经下降了不少，因为我们是从成本性能比或者叫性能价格比的角度来看，今天由于太多的发展商在这个领域当中搏击，所以带来每一个发展商必须把自己的产品做的更好，才可能卖的比较好，所以这种情况下性能越做越高，成本越做越高，这样的话发展商的利益空间已经越来越小，所以我个人认为总体的房价不应该下降太多。

　　同时全行业的房价下降也会带来负面的影响，一方面老百姓，几乎每一个家庭都有一套房子，不管是分来的，买来的，或者其他的方式得来的，谁也不希望自己的资产缩水，这个情况在香港也非常明显，由于有一段时间香港的有关机构采取了打压行业的方式，引起了全行业的房价下降，所以引得今天很多的香港老百姓苦不堪言，现在的房价下降了30%多。

　　还有一个是带来投资的减少，因为如果发展商都没有信心，投资减少了，我觉得这个行业也不可能有比较正常的竞争，那么消费者的期待也就没有今天这么关注了，因为消费者的信心也会受到整体房价下降的影响，同时我觉得今天我们处在一个竞争的社会，像两年前有记者采访香港房屋署署长的时候，跟他有一个对话，他说请问署长，为什么政府不出更多的钱建廉租屋，他说我们香港是一个竞争的社会，我们应该开发一定量的廉租屋，但是不应该过渡的鼓励贫穷，他大概意思是这样的，所以我觉得在今天大陆已经是一个竞争社会的时候，我们也不应该过多的去鼓励贫穷，所以我觉得在整体上稳中有升才是这个行业的良性状态。

　　再一个就是积压房的恐惧症。很多人都在盯住房地产行业的积压房，实际上整体数字来说，如果官方统计数字是正确的，每年平均增长的积压房大概一千万平方米的话，我觉得总量相比并不可怕，因为现在农村的房地产很多没有列入正式的统计，假设今天我们城市的开发量是每年4亿平方米，每年增加的积压房是一千万平方米的话，就相当于每年增加的积压房相当于每年销售房屋当中的百分之二点几，所以我觉得这个数字并不可能，可怕的是对大量滞销房原因的一种认识，这个我觉得发展商有责任，政府也有责任。

　　住房滞销的主要原因一个是性价比不合适，二是有一些是无效商品，跟市场不对路，还有一个是这个行业当中放进来太多不具备竞争力的开发商，所以他可能有时候采取一些不太公平的做法。

　　第七个认识是关于名牌受到“拘谨”的问题，因为现在很多媒体特别关注名牌公司在发展中出现的一些故障，我觉得在过去的十年中，中国一些有实力，有规模，有品牌的企业，他们对这个行业有非常重要的贡献，没有他们的进步和表现，这个行业到今天我觉得可能进步不到这个水平，所以我觉得对这些品牌公司应该加以爱护，而不要就他们发展过程中的一些偶然的，个别的一些现象做过多的宣传，媒体应该适当报道，但是也应该更慎重的报道。

　　第八个是关于精装房的矛盾，我们过去十一当中一直坚持做精装房，所以这方面有很多的体会，我们也有个别地区的个别项目没有这个精装房，所以我们非常清楚为什么要有精装房。

　　我觉得中国毛坯房的产生，是一个非常特殊的背景，当计划经济的时候，一些机关或者企业他分配住房的话它的资金是有限的，所以他在有限资金的时候，他要发展比较多的房子，唯一一个办法就是精简，这样才能解决多的面积，解决比较多的家庭住房，那时候就导致一种方式，住房的基本方面是非常大的，今天又加上一个背景，就是我们在个别地方也有个别项目没有精装房，为什么？是因为我们不敢。

　　比如说在个别地方，它的市场结合能力比较有限的地方我们不敢做，实际上坦率的说也是我们不负责任，因为我们已经体会到精装房对消费者实现了很多的好处，我们个别地方不敢做是因为我们不敢承担这个责任，所以我觉得今天在中国生产毛坯房有一个深刻的背景，应该说发展商不敢于承担最后的责任，这个精装房的政策比想象的快的多，像上海奥圆在上海的成功，我们做了一个统计，第一个原因是因为上海奥圆是精装房，北京奥圆最近开发也非常成功，实际上我们相信它的第一卖点实际上是精装房，广州，上海在去年和今年汇报两次非常相似的调查，就是已经经历过自己找装修队装修房子的老百姓做了调查，广州地区，上海地区，结论是一样的，就是80%曾经自己组织过装修老百姓在买新一套房子的时候，都要求要买精装房，所以决定精装房不一定是国家的政策，主要的原因应该是市场拉动，所以我觉得精装房的政策最终来临是市场拉动的，今天像广州，深圳这样的城市，如果中高档的房子不装修基本上是卖不掉的，我相信北京很快会出现这种状况，上海市去年大概三千到装修房，今年三万套，明年五万套，后年十万套，这是上海住房局的一个规定，所以十万套的时候已经基本上涵盖了上海市一年的交易量。

　　第九个方面是一些误导，我觉得发展商，媒体有时候都由于一些认识的原因，不一定是主观的原因，也不一定是有意的原因而在误导这个行业，比如说发展商，我经常开玩笑，由于一些特殊原因我们不得不到处去做演讲，所以有时候集中到一天，或者两三次，所以这种演讲我觉得发展商也应该负责任，就是我们每一次演讲对于应该是正面的，是积极的，是对这个行业负责任的，比如有时候有的发展商，他可能由于他自己的原因，或者他自己的开发方式，“他可能有一些争论”。

　　比如异地开发这种，实际上我们92年就已经开始异地开发，今天实际上我觉得异地开发已经无序争论，异地开发是一种发展的必然趋势，很简单的是资源取得的方式变了，比如说一千，我们两年前2700万人民币启动了一个600多亩的项目，并且做的非常好，现在由于土地资源招标，我们几乎要花十几倍的资金才可能启动一个相似的项目，所以由于大型城市或者一流城市的土地门槛，资源门槛的增加，就迫使很多发展商不得不走向二流城市和三流城市，所以我觉得异地开发已经不是新鲜事情了，但是我们可能由于这种误导，使得很多人不敢走出一个城市。

　　另外关于这个核心竞争力，很多论坛都在谈核心竞争力，我认为面对这么一个复杂的行业和非常复杂的住宅产业，住宅企业，我觉得没有核心竞争力，上一次我们参加了长春一个中国房地产核心竞争力论坛上，我也提出这个观点，我说这个行业更需要综合的竞争力，因为我们很难找出一个因素是决定性的，有的时候媒体可能有一些误导，这个误导未必是恶意的，有时候是善意的，这个误导比如把一些问题的夸大，还有就是关于价格下降的一种议论，实际上去年四季度，中国住宅交易量的一种临时的下滑，实际上也是由于舆论上的一些误导所引起的，另外我希望这一次上级机构所提出来对这个全行业的整顿，一定不要误导成对行业的一种打击，这个行业太需要爱护。

　　第十个是这个行业为什么老成不了支柱产业，实际上在美国长期以来房地产就是三大支柱之一，医药，房地产，汽车，已经持续了将近半个世纪，在上海，上海正式的把房地产，作为住宅产业列为支柱产业的，所以上海是今天的房地产发展中，应该说在全国最有地位，规模最大，也是资源最好的。

　　最近，像重庆沈阳这类城市，已经公开的把房地产列为支柱产业，刚才我也提到，北京市今年上半年社会总投资将近一半是房地产，这足以说明房地产行业理应成为国家和很多地区的支柱产业，实际上在全国大多数地方是不敢提的，很多官员不敢把房地产列为支柱产业，为什么？实际上道理很简单，就是这个行业里面的很多误解，误导，一些问题使得他们不敢把它树为支柱产业，实际上如果房地产作为国家很多地区的支柱产业会有很多的重大意义，由于时间关系我不多讲了，最后从92年，93年住宅产业的第一个春天开始，到现在已经历时有十年了，中国当代地产发展的十年，为国民经济和民族文化的进步起到了不可低估的作用，与之同时这个行业当中也确实还存在不少的问题，我们真诚希望在社会各界的关注之下，中国的住宅产业今后能够得以健康持续的发展，中国的住宅产业需要继续发展，需要理解，关爱和支持，祝愿中国当代住宅产业走好下一个十年，谢谢。