主讲人:聂梅生(中国住宅商会会长)

　　各位来宾，非常高兴今天能参加中国地产十年的回顾，我因为从事科技工作可能有四十年，所以在住宅方面我也很高兴今天能够在这里和大家一起讨论一下关于住宅科技发展的十年回顾，首先我想今天大家说起住宅产业都非常顺口，但实际上住宅产业的提出，它的诞生并不是很容易的事情，它是在1993年制定中国21世纪议程的时候，第十章是人居环境，在那个时候首先在人居环境中提出了住宅产业。

　　提出住宅产业这个词儿的时候引起了很大的争论，尤其在政府主管部门，在建设部的内部很多，甚至于当时一些领导都认为这个不能成立，有建筑业，有房地产业，什么时候冒出来一个住宅产业，所以当时并不是很认可住宅产业，在1995年在国家科技攻关项目当中，科技产业示范工程的形式，系统化的制定了住宅产业的产业框架，是在国家95计划当中正式确定了住宅产业的存在，住宅产业的政府指导是非常强的，而且起了非常大的作用。在1998年的时候，国务院八个部委局联合发布了一个文件，名字叫做促进住宅产业化，提高住宅质量，这个文件是以国务院办公厅的名义发的，所以它正式把住宅产业列入了国务院的文件当中，是1998年的事情。

　　同时在1998年建设部也发布了国家康居事业工程，商品住宅性能管理办法，这都是当时住宅产业的政府主导这个层面的事情，我刚才提到的在中国住宅产业市场起了很大作用的小康住宅有几个突破，第一个突破它突破了传统住宅小区规划设计管理的这样一个理念，当时提出了五项计划，现在看起来可能大家都接受，但是在差不多八年以前就提出来了。在小康住宅当中，在1995年的时候就提出装修一次要完好，到现在锲而不舍的推了八年，刚才还有人讲了精装修的问题，现在才得到确认，所以非常不容易，然后住房改革要兑现，物业管理要达标，标准灵活，灵活保时效，你想当时在1994年的时候标准灵活要保时效，那时候是一片安居工程，在那种情况下。

　　第二个突破在小康住宅当中就提出以科技为先导，推进住宅产业现代化，提出了新产品的利用使用等等，突破之三推进住宅装修一步到位的，当时在验收的20个小区当中，大概25%实施了一步到位，多数实现了菜单式装修，后来又进而提出了国家康居示范工程，国家康居示范工程有几项指标，第一住宅性能要大大提高，跟住宅性能认定是并轨的，住宅的装备水平应该大大改善，住宅的功能应该更加合理，住宅的环境要明显改观，住宅的寿命应该更加延长，当时康居工程提出了五项指标，康居工程现在还没有完全的结束，因为现在正在进展当中。

　　当时从政府的层面对住宅产业化推动做出了很多指导性的文件，设定了很多住宅小区，住宅产业仍然是不断地提升，我们可以说从1990年到2000年，这十年当中住宅产业多数是在示范试点小区的推行，在这个地方做文章比较多，多数是以规划设计，也表示住宅质量的不断提高，到了1994年到1998年这个时候，多数是单项技术的推广，哪个新技术，试新等等的，到了1998年到2000年，这个时间开始逐步形成了住宅产业化的系统体系，康居工程当中的五项从2000到现在我们也发生了非常大的变化，这个变化是什么？就是市场和企业，尤其是企业成为了住宅产业的主体，市场成为了它的一个决定性的因素，尤其是WTO以后的机遇和挑战，使住宅产业注入了全新的概念，也就是当前的情况。

　　现在我们中国住宅产业到底向何处去是我们在座每个人都非常关心的问题，我们简单快速回顾了过去十年以后，应该说我们是成绩斐然，它是国民经济的支柱产业，不是小康生活的主要条件，现在我们住宅建设已经进入了持续高峰的发展期，住宅市场趋于成熟，形成了土地资源，规划设计，技术产品和市场策划，企业品牌等全方位的竞争态势，你抓住了哪一条都可以提升你的竞争力，但是同时我们也面临挑战，应该说开发企业进入了提高核心竞争力的阶段，不说你存在与不存在，它都在思考这样一个问题，已经形成了梯级的消费市场，市场不再接受单一的产业，我们的示范小区也不能够以一个标准来做示范小区，因而还形成了一个梯级的市场，层次化的消费，层次化的市场，要求层次化的供应，市场也细分，但是我们不应该忘记住宅产业是世界上住宅消耗量名列第一的产业，中国我们土地水资源能源都会成为资源因素。

　　几年以后，尤其是进入WTO以后，我们面临着国外的资本密集和技术密集双重的挑战，对我们是很大的压力，而且另外一方面，我们加快和国际接轨的速度，住宅产业也和高端接轨，等一会儿我会讲，它会和家电汽车一样，人们追求现代生活，它没有界限，所以在住宅产业和国家接轨的时候，现在往往在高端接轨一步到位，这点是不以我们的意志为转移的。

　　所以现在总结了国内外的经验以后，我在这里引入一个美国的，他们对于住宅产业的一个对话，就是住宅产业开发观的对话，原因是因为直到到现在，美国的住宅产业占到美国GDP仍然是16%—18%，我们中国只有7%左右，实际上我们还有10%的空间，在2001年的时候美国提出来一个对话，对我们是有很大启发的，从政府方面提出来一个高明的开发，高明的选择，就是(英文)，高明的增长，就因为它也需要拉动经济增加，拉动消费，同时要高明的去增长，对老百姓，对开发商来讲我们就有一个高明的选择，从开发商来讲就非常的要求这样，如果你是为了满足一个有针对性的个案，因为现在我们中国的市场细分以后，你的针对性也非常强，甚至于有些所谓豪宅什么这样一些，几千万的，你就是为了满足个案，独特的个性一定是你的追求，你追求这个就对，但是如果你是为了促进社区和邻里，促进(英文)，每栋住宅都应该遵循，这点我觉得中国做的并不是说非常的清楚，你是不是使你开发的小区增值，这是非常高明的开发和高明选择的很核心的一块。

　　在这种情况之下，我们住宅产业进入了一个新的发展观，进入了全寿命周期的模式，什么叫做高明的开发和高明的选择，其实很核心的一条就是我们发展观的变化，这个我在最近很多地方讲过不少次，我还希望在最近把它提出来，因为这是今后十年，甚至于今后几十年很重要的一个开发模式，我相信这次在南非的约翰内斯堡一定可以讲到开发和设计的模式，也就是A加B等于C这样的模式，A是我们整个开发过程的投入，B是使用过程的投入，C是全程投入，根据东京大学的AGS就是全球可持续发展联盟提出一个模式，我们传统的开发模式当中。

　　比如我们住宅开发，现在土地造价，比如说汽车都是一样，是三百多，使用过程的消耗跟它基本上是等价的，如果你住宅是五十年到七十年，你使用过程的消耗和开发过程的投入是一样的，所以它总的全寿命周期的总投入就是六百多，但是采用现在的发展模式，我适当的增加开发过程当中的，就是生产过程当中的成本，然后大大的减少使用过程当中的消耗，从这里面往这里面一对一的往外刨，其结果全寿命周期的总投入可以从676降到413，这就是最近从各个政府部门和开发商自觉的行动当中的，增加投资一部分用于新技术新产品，将大大的节约长期运行，可以达到50%—90%，这个就是全寿命周期的模式。

　　现在在发达国家，它的购房者已经接受这样一条，比如说美国它就接受我初期购房的费用增加五千美元，我觉得这会带来我们设计开发模式革命性的变化，也就是一种可持续发展的开发，和可持续发展的住宅产业，现在提倡仪式日程，尤其我们今天在这里讲地产十年论坛，我尤其要讲，因为正在开联合国的纽约嘉时的发展会，我们的朱荣基总理说不定在那边讲可持续发展，所以我觉得我们的住宅产业一定要坚持可持续发展的过程，才能够和国际上接轨，才能够保证我们今后的长胜不衰，这样一来我们住宅建设新的发展模式，就应该注意到住宅它既是赖以生存的大众消费，它确实是消费。

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