主讲人：王石(万科董事长)

　　各位代表，我发言的题目是城市住宅预测与实证差距，我这里想谈的是目前的局部问题，因为我们知道总的确实是这样，我们知道十年来的发展也是起伏的，上来之后甚至进行大起大落的情况，从90年代的非常旺盛的发展，我们现在再看最近三年之内，它是一个什么情况，我想谈谈我的看法，尤其是2000年以来，包括今年上半年，我对市场有不同的判断，我想给一个基本的看法，第一现在发展商圈地很明显有泡沫，投资过热，总的形势平均来讲是不错的，我们要说局部来看，所以这是我们发展商怎么把握好自己，因为知道现在圈地最大的案例是一万八千五，这个是什么概念？一千五百一平方公里，一般来讲一个楼盘，像万科我们在天津最大的一块地，是我们在三年前五个亿买下来的，三平方公里不到，我买的时候就开始晕，一直晕到现在才明白该怎么做。

　　中国目前房地产资产负债普遍偏高，差不多平均覆盖85%，但是我们知道如果把圈地这样算下来，你12平方公里算负债会是多少，当然这个钱不是白给的，说土地是赠送给你的是另外一回事，但是中国是不可能的，国家不可能赠送你土地，那都是私有的，我们为什么说圈地是泡沫呢？你再算一下，你只要假定这个市场非常好的情况下，你非常迅速的开发，假定市场无限大才有可能，如果不是这样它就是泡沫，所以显然这是一个非常明确的判断，现在圈地是有泡沫的，我一定要告诫，你不要说一万八千亩，你五千亩八千亩都是有费用的，你说五千亩是泡沫，三年前万科买的地是四千亩是不是泡沫呢？我就告诉你和泡沫有关系。

　　为什么呢？因为这块地是第一个泡沫，93年开始调整，是万科93年进行的项目，我们在天津搞了一个酒店，叫做假日酒店，这个酒店在天津很有名也赚钱，但是酒店赚钱并不等于股东赚钱，所以我们说那是泡沫，那是在第一次房地产热的时候泡沫形成的，当时王石头脑发热，所以万科跨地的投资，投资的行业也是过热的，那是一个泡沫的结果，我们要调整一下，调整的结果我们把我们50%的股权做了价，三亿五千万，我们又拿了现金拿了一亿五千万换的这块地，所以说这块地你说它有没有泡沫性，所以说为什么地换下来，换下来的好处是什么呢？第一土地方，当地政府它拿到这个酒店，因为它没有说贷款几千万美金的利息，我们把几千万贷款的利息加上我们的钱换了一块地，我们想想说五个亿，三平方公里平算下来，一平方米多少钱？做个土地储备是不得已而为之，但是你既然做了就必须考虑它做什么，我们才发现，两平方公里以上怎么去规划，万科想不明白，我们光想明白就想了三年，因为我们知道这不是一个区的概念，就是三平方公里已经是在建城市，所以我们说现在这样一个圈地泡沫太大了。

　　第二点我们昨天统一数字，我们市场销售的总量在稳步增加，但是我们看到我们的开工，我们的投资，这个增长更快，所以我们应该说我们从投资上很明显是过热闲心，所以作为我们投资规模我们应该更稳定一些，第三个是我们今天的主题，就是我们的消费是超前的，第一个我们给一个很有意思的数字，我们一般用恩格尔系数来看我们大量的消费，有多少是用于非食品的，90年的时候，平均下来我们要用一半以上的钱解决一个最基本的吃饭问题，但是到了2001年，降到37.9%，我们再给另外一个商品房，我们90年的时候商品房占的比例36%，主流的这样一个住宅是靠福利房进行的，所以我们看这么一个情况，中国城市人主要的钱用在解决吃的问题上之后，我们92年、93年突然全国的房地产开发，全国房地产热的结果是什么样？没有支撑物，我们现在到了在2001年来看，我们用的消费食品方面已经降到37.5%，有更多的钱是用于消费在非食品外，所以这是一个基本的判断，即使局部的圈地是泡沫，投资是过热的，消费是超前的，但是总的需求量是在那里，不用担心这个市场会突然剧烈的下降，这不用担心。

　　第二个就要说一下现在从咱们理论测算一下，现在城市住宅消费什么来讲与积极能够是相称的？过去来讲我们仅仅用一个家庭年可支配收入，用这样一个，实际上按照他每年的收入比例是多少可以购买，现在应该是减去消费支出，加上家庭储蓄存款，再加上证券计算方式来计算一下，我们再一个假定的，按照现在人民银行一个统计，我们现在买房的按揭比例多少，基本按揭比例是73%，全国现在买房100套73套是按揭的，我们这个要讲的系数就是你按照70%按揭这样一个测算下来。

　　怎么把它套算，套算出个结果，经验统计数字是根据万科自己所在开发的八个城市手机的资料，上海、北京、深圳、天津、成都、武汉、南京、沈阳、南昌，应该说如果有广州就更有说服性，因为万科本身在广州没有开发，这个结果主要是按照这几个指标，一个可用以购买的资金，第二个首期付三成的住宅总价，第三个商品住宅均价，可购买住宅面积，上海是70平方米，北京是61平方米，主要是北京价格比较贵，深圳是71平方米，按照这样，由于它很多地方价格非常便宜，平均出来面积最大是成都和武汉，72平方米，南昌虽然价格很便宜，但是由于它收入更低，所以南昌并不说明价格这方面大。

　　这就是八个城市可支配的付三成，可支配的要首付的资金，可购买的面积，这是理论测算出来的。

　　第二个我们看到实际情况，实际情况我们看到上海主力户型是98平方米到115平方米，与理论测算差距28到45，北京的主力户型比较大120到130，与测算相差59到69，给的这个数字，从这个统计来看理论和实际的差距相当大，当然我们这里很多其他因素没有考虑进去，比如北京很多人买房并不是北京本地人购买，所以按照北京本地人的家庭收入这样的方式差距，这个因素要考虑进去，我们看这个算出各地的差距。

　　下一页