主讲人：王石(万科董事长)

　　这是我们给出三条曲线，我们看这条黄线是理论测算，我们主力户型无论是低端还是高端，都和这个理论差距非常大，我们看到这就是现在理论和实际测算的一个结果的差别。

　　所以我们不得不得出一个结论，我们现在的消费是超前的，超前差别这么大，我非常希望我们作为房地产的有关方面学者和经济研究部门把这个修正一下，让这个符合实际的差异更向实际，目前在国内来讲做这方面的，因为我们从发展市场风险角度去考虑分析，我们向有关的部门接触，进行了解，进行探讨，我们知道在国外这个已经相当成熟，这个比较之后我们理论和实际再看看，工业发达国家是不是也走过这样一个超前消费的情况，是不是中国独有的，我们根据调查的资料来看就很有意思，就是一样，我们的某个阶段也是欧美，日本，某个阶段超前消费，超前销费之后会有一个回归，所以如果我们根据我们的分析，根据工业发达国家所走的路来看，中国房地产市场上，我们指的超前消费是指的到底跟你的经济收入，和你的实际家庭人数的一套“应该有的面积”，我们可以看出来这个是比较超前的，我想今天上午时间的问题，我想重点讲一下我认为现在这个福利房，微利房在超前消费当中扮演一个很重要的角色。

　　我们认为这个分析是很有意思的，就是说土地成本占开发成本的比例，因为我们要提到这个福利房，微利房，不得不提到这个土地的面积，因为所谓的福利房，微利房就是政府减免转让金，各种税收让土地很便宜，我们看到根据这八个城市的土地成本，我们看到北京的土地成本占到开发成本的37%，而武汉占了12%，所以我们看为什么武汉超前消费面积最大呢？尽管他们的价格很低，那么没想到收入达到62%，主力户型130，超过一倍，就因为土地便宜所以造成开发成本便宜，我们看看主要的土地便宜是一种什么形式，下面看微利房，福利房。

　　我们看看什么叫微利房，就是中低收入买不起房子的人，什么叫买不起？比如十万块钱算不算便宜呢？在我看来非常的便宜，绝对住宅的质量符合我的标准，但是作为中低收入来讲，他70%都解决商品的时候，你不要说十万，五万块钱也买不了，我这个月初在德国柏林旁边一个城市叫波斯坦的，我们参观了一个专门给“中德”的一些中低收入居民解决的一个，规划一个小镇，一看他那个规划，他那个建筑水平是我们中高档收入的一个住宅区，显然它差不多，80平方米出租是500欧元，我们知道这个付是让发展商发展，但是出租之后应该说发展商所出租的差不多至少成本是在900欧元，也就是900欧元发展商才有利润，那400欧元怎么办呢？政府补贴，很明显，就是解决中低收入的人是廉租屋，而不是便宜的卖房子，看我们中国现在大陆主要的微利房，福利房基本上卖了，卖的结果是什么呢？房子是比一般商品房便宜，但是消费者是谁呢？我无意对咱们北京的回龙观进行评价，但是我们知道消费者是不是全是中低档，买不起房子的？绝对不是，没有一家，他们都买得起房子。

　　另外我们再统计一下，微利房，福利房这样一个平均一套房是多少面积，我们刚才介绍，德国的一套房子两房一厅是80平方米，我们的微利房是多少面积？关键在这里，就由于我们微利房，福利房所享受的对象不是应该享受的，那种应该获得微利房，获得补贴的那种，像这种情况我相信相当多的城市都是这样的，很有意思的是上海98年以后没有搞，我们了解中国的八个城市除了上海，其他地方全是微利房，但是微利房的政策对象是谁？现在造成了两套微利房“打洞”，而且一套的微利房，福利房的面积越来越大，好在微利房，福利房整个在商品房的比例，现在已经够不成对商品房的冲击，但是对于那种超前消费显然起到一个带动作用，为什么呢？就是因为你可享受的比如说100平方米，但由于微利房，福利房的这种国家的让转让金，让各种税，使你让出20平方米住房，我认这个微利房，福利房起了很大的作用，我绝不是说微利房，福利房这个政策上不对，只是说中国是一个发展中的经济，中国是一个发展中的房地产这样一个市场，在这个不断的调整当中，现在应该是微利房的调整，而且应该消费逐步趋向于理性消费，我说的就是这个意思。

　　刚才说的情况不一样，差别也不一样，比如深圳它的微利房，福利房占到10%，天津占到最高到30%，这个比例是很大的，这个对比更有意思了，我们刚才看到原来是给出三条曲线，就是理论的和商品房的这样的房子，再一个我们看到它应该是平均一套面积，我这里指的都是平均概念，再给一个主力户型的上限和下限，这样我再给一个经济适用房的平均一套面积的这样的，就是这条红的，理论上讲这个适用房你一定是要低于你的商品的平均的面积，经济适用房解决你基本居住的问题，国家给补贴，不可能让你住的很大，但我们来看看这个经济适用房在北京的面积，已经是到了商品房主力户型的上限，120平方米。

　　我们再看看成都，虽然成都的经济适用房我们看它平均是100，但是已经超过商品房的主力户型，而这种情况不仅仅是成都和南昌，深圳，最有意思是天津，我刚才说天津商品房，经济适用房占的比例已经30%了，所以天津的经济适用房的平均面积已经到了商品房主力户型的上限。

　　我们现在来得出几个结论，我记得在1997年的时候在谈论中国的房地产如何健康发展，当然来讲如何启动房地产，就说房价高了高了，土地价格高了，甚至有的学者说既然土地是六十年使用，为什么土地不分六十年来分担，我当时觉得很荒谬，这个土地转让金包括建筑，水厂建筑，排水系统的，我说那个排水系统能分60年来建吗？所以我认为当时中国的房地产的价格平均来讲，个别城市除外，我说土地价格不是高了而是低了，而且我认为低了会比高带来的问题更大，因为你高了很容易不买价格就下来但是低了让它上去比较难，所以土地价格过低引致的房价问题。

　　而低房价又诱使消费者产生了超前消费，攀比心理，此外经济适用房普通的过大也在一定程度上对这种商品房推波助澜，经济适用房照120平方米，三家一口，我这儿属于中央电视台的著名节目主持人，他原来想我100平方米不够，我得130，对不对，这举个例子非常简单，所以我觉得如何健康发展应该是经济适用房的控制发展，对中低收入者来说，这样的经济适用房的这种价格是不是给他们带来了好处呢？我觉得未必，应该对他们来讲是廉价出租屋，钱哪儿来？我觉得我们今年7月1号进行土地转让我认为非常好的，就是从这种不透明性，黑箱操作转让到这种公式性，三种形式，拍卖，投标和挂牌，我认为非常好，也就是说经济适用房它的钱应该从哪儿来，应该是从拍卖的，商品化的土地转让金中一部分用于这个支出，这样我相信通过这种土地转让的制度，政府关于土地转让金大幅增加，是影响有能力进行这样的经济适用房的重新的界定，重新的开发，我觉得应该掐好配套的土地，这种转让制度这样的改革。

　　对不起时间关系，我已经超过时间了，谢谢各位。

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