主讲人:聂梅生(中国住宅商会会长)

　　我接着刚才的讲，由于进入21世纪以后我们和国际接轨，在住宅产业方面有许多新的发展模式是值得我们思考的，像刚才王石先生讲的内容也有很多的关联，就是当前来说，住宅一方面我们要考虑它的赖以生存的大众消费，虽然它能够拉动经济，能够促进消费，但是一定要考虑到，它在当前阶段又是期望升值的大宗投资，从发达国家的统计数据来讲，像美国它的国民总资产当中44%是住宅，其实汽车，股票这些只占到8%左右，大部分是住宅，所以一旦在住宅方面出现三长两短，马上整个国家的经济会发生很大的波动，而且国民个人资产会大量的贬值，像香港这样一个情况，所以应该从开发来讲能够使土地和建设物共同升值才是开发得所。

　　前一段我们很多开发商注意到土地资源的重要性，所以大量购置土地，但是土地是升值的，如果你盖的房子不能够和土地一块升值，那你就不是一个开发高手，过几年以后当土地进一步升值的时候，你的房子可能被炸掉，是这样一个局面，同时如果你置业的话，选择更深层的住宅才是明智的置业高手，就是你买房子的时候，这一块地怎么能涨，你的房子会不会多少年以后它不行了，落后了，那你的房子也就失去了他的置业的目的，所以开发高手和置业高手是在市场上共同存在，共同竞争的，所以中国的购房者不再是十年以前只是解决住的价格问题，政府分房子，安居工程不是这么一个问题了，他要考虑他是大众消费，更是大众投资，所以我们既要成为开发高手，同时又要使我们开发的小区能够和土地共同升值，这样的话就要寻求促使投资和长期升值之间的一个最佳平衡点，因为住宅它一方面是一个大众的投资，又是一个长期的一种置业，所以原来提出来的一二十年不落后，三五十年可改造这个口号到现在仍然有用，因为房子起码是五十年到七十年，甚至于是百年，这样就应该在新的WTO以后，面向21世纪我们应该测算增加技术的产品服务和长期节约运行维护费之间的效益空间，这样的房子才是真正有竞争力的住宅。

　　随着我们国家住宅产业的发展，最近关于刚才很多先生也讲过，关于这个住宅产业的新的技术体系，开始大跨步的登上我们的舞台，最近关于低密度住宅当中是容易实现产业化的，因为你想在住宅超过了6成以上，到我们现在的中高层，他们用的是“线脚”框架，没有什么太多的工厂化的问题以及工业化的问题，而在6成以下是低密度的住宅办公，它的这个新技术体系和国外之间形成强烈的反差，由于黏土砖不让用了，所以搞的很多开发商在做低密度住宅的时候不知道该怎么干，因为砖土结构不能用，就用建这个中高档住宅的这个框架结构橡胶混凝土来做住宅，这个是一个非常可笑的事情。

　　所以最近关于国外的大量的工业化的住宅体系进入中国，大概是三个体系，一个是一个是强化混凝土，自承重，免拆模体系，一个是木结构体系，一个是轻钢结构体系，在我们国家目前的情况下，我们不许用黏土砖的情况下，混凝土结构还是非常重要的，所以我下面简单的把这三个，在发达国家非常有竞争力的，在中国也非常有竞争力的这样一个体系给大家说一下。第一个就是混凝土或者高墙水泥，免拆模体系，这个比较适合于在中低承重住宅当中，它的特点就是高墙水泥的复合墙体的建筑体系是在一种专用的水泥当中，或者普通水泥当中加搀合剂，加入特殊的搀合剂以后它在几十分钟之内凝固，而且它的连结力非常强，它的抗拉，抗压，抗震性能都非常强，甚至子弹都打不过去，这个是怎么做法呢？它就是把一个复合板，我们平常说的保温的聚苯板放在中间，两边涂抹或者喷涂这种高墙水泥，形成一个复合墙体，这个墙体不用模板，它中间保温的这个泡沫就是模板，两边铺水泥他非常快的自凝，免拆模体系同时它又是带墙承重，大开间，这样就构成了建筑体性能非常优良的符合墙体，他的造价和我们的砖木结构差不多。

　　所以最近我们在常州开了一个关于低密度住宅的新技术推广的一个会当中，很多开发商都追踪这样一个墙体材料。

　　比如它这个非常简单，其实是美国的(英文)，就是它的航空航天这样一个“军口”技术，展现以后形成了在全国各地已经开始大量推广，在中国我看很快会有很多的开发商和生产商投入这个生产线，在现场就是这样，这个是白颜色的，我们大家非常熟悉的泡沫本板，它可以立起来作为保温材料，同时也是作为一种芯板，外墙，内墙就是现场抹灰就行了，这个水泥不是一般的水泥，它是一种高墙水泥，就是普通水泥里面没有沙子，这个外面也没有光丝网，直接往上涂，然后加一层高分子的聚合的搀合料，内外一抹，大概15公分左右这样的一个墙体，这个材料系数相当于北京地区要求的建筑节能的50%的这样一个材料系数的一倍，保温性能比北京现在要求的达到这个节能50%，它比它的性能高一倍，而且它是一个大空间的，免拆模的自承重的体系，价格又比较便宜，所以像这样一些新技术一定会飞快的传递很广，不光光是一个低密度住宅当中，大空间的免拆模承重，同时我们中高层住宅当中的外墙，承重墙，或者是内阁墙都是可以的，这是一种。

　　另外一种跟它正好相反的，是加拿大的叫高强水泥复合墙体建筑技术，美国的和加拿大的更好相反，美国是水泥在外保温材料在内，是两层水泥夹保温模板，它的好处是内外水泥不必直接上涂料就可以了，而且直接可以挂钉子，是比较硬的，加拿大的体系正好相反，它是把水泥放到中间，把同样是聚苯板保温放到两边作为模板，也是一种自承重免拆模的体系，它这个在(英文)建了一些高级的别墅，TOWNHOUSE已经有30年的历史了，最近在卢布花园和北京的欣欣小镇在用这个，就是这样的体系，这就是它的内外保温的材料，其实就是我们的聚苯板，然后在这个中间加水泥，水泥在中间，水泥作为新墙，内外是保温，内外保温材料当然解决了我们现在的内外保温材料，水泥这部分承重，中间搀钢筋，它的缺点是内外还要再上一层板，否则的话是不能够直接用的，不能够挂件的，要不然还得再加上石膏板，外面还得要加挂板，所以这个体系和美国那个刚好相反，但是这两个体系都属于在混凝土上做文章，把保温材料和混凝土变成复合墙体，解决了我们现在不准用钢，砖木结构之后，我们中国现在盖低密度住宅楼，五层以下，三层以下全部用混凝土框架，这个肯定是非常的不合理的。

　　另外一个就是建设部到今年年底将要出台木结构的标准，规范，要出台了，所以关于木结构的技术，在中国现在已经开始大量出现，为什么呢？因为我们中国的森林资源比较缺乏，不许砍伐木材，但是国外的森林资源过剩，所以大量要出口木材，这样我们用原木做的这样一些柱，梁，凡是原木的这些进口都是零税率，最近我们组团到北美考察的时候，中国有很多的开发商，整套的就是集装箱式的进口国外的，北欧的，加拿大的，美国的木屋，这样实际上价格也还是很合算的，因为它包括装修，包括保温材料，包括一些厨具设备都在内，现在的报价也不一样，有的大概都是报到一平方米250美元左右，包括装修，不包括运输价格，所以有很强的吸引力。

　　木结构，比如说像这样一个(英文)是木结构的，它是木平面的，因为国外的大家都知道在做低密度住宅的时候，中国和国外正好相反，中国的四合院都是内庭院，包括大院，南方的一些贵州的门区，我们都是外面是墙，或者是三项，院子在里面，而国外的别墅全部是庭院在外面，房子在中间，所以这正好相反，最近也出现一些两个相结合的，内外庭院相结合的木结构的房子，也得到很多国内外的崇尚，因为如果是内庭院的话，这个采光非常好，而且窗户可以直接落地，如果是外庭院不敢把窗落地，落地以后就不安全等等，这都是一些木结构房子的特点。

　　我们现在关于轻钢，这一块在国内研究的也很多，就是说三层以下的用新型钢，全部用轻钢做的住宅，在中国像大连做了很多，而且在天津也出现了一些，关于这部分的规范，建设部其实有关于轻钢的这边的规范，现在主要的问题是中国的钢材过剩，很多的钢铁企业，工人下岗了，所以应该很好的把轻钢这部分做起来。

　　加拿大的“无壁钢”体系做到三层，也是轻钢体系。面向21世纪，我们的住宅产业会有新的内涵，同时有新的挑战，像这样的体系都是从国外轨道的，我们可以用它整套的，也可以用它分布的，同时今后我们国家的市场情况，使我们国家的住宅产业，我认为现在真正是到了住宅产业上台阶的时候了，也就是说物业化住宅，工厂化制造，预制构件开始增多，现场安装的时间大量的缩短，刚才说这三个体系，现场安装时间都很短，不过是一个礼拜，两个礼拜全部解决的，这样使我们开发速度大大增加，住宅质量大大提高，所以我想回顾十年，展望今后的十年，应该说我们住宅产业仍然是在成绩斐然的前提之下，仍然是面临到很多的机遇和挑战，很高兴在今天能跟大家一起讨论这个问题。

　　谢谢大家。

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