主持人：王石

　　王石：

　　今天下午第一个座谈的我当主持人，很荣幸，坐我右手边是王巍先生，王巍可能做房地产的不一定很了解，他是搞资本运营的专家，相当于和房地产都应该熟悉，房地产作为上市这方面是受限制的，所以他就把我们抛弃了，做不受限制的上市，2000年之后政策开始改变，房地产又开了绿灯，所以王巍先生与时俱进，开始关注我们，从他的经历来讲，本身他大学学财经，辽宁财经学院，之后读硕士，是中国银行叫刘宏行长的弟子，之后读博士是到美国，美国福特姆大学，现在我们北京大学搞一个MBA培训班，就是和这所大学进行合作，毕业之后回来在南方证券当副总裁，整合之后现在是创业，专门搞资本，策划这样一个顾问公司的董事长兼总裁。

　　我跟王巍先生更多的是在开会场合这方面，私下我们的活动并不是很多，在不同场合上他公开表扬过我，所以我对他印象非常好，他私下怎么讲话我就不知道了。左边是冯仑，这个我们都非常熟悉了，不多介绍了，但是我想我简单介绍一下我们媒体同行不知道的，我和冯仑先生是怎么认识的，应该是在邓小平南巡之后，93年当时他们在海南岛，他带着手下的几员大将到深圳去万科拜访，我记得那次谈的冯主席是热情洋溢，我是冷眼相对。

　　冯仑：

　　有点像张在东。

　　王石：

　　因为什么？我告诉你一个秘密，我为什么冷眼相对？因为冯仑一见面就说很谦虚来学习的，取经的，安排的是一个小时，结果他自己讲了55分钟，不是他向我学习，而是我向他学习，那次因为我心眼小一点，一个小时你讲了55分钟，我还有什么好讲的，那次见面之后，我们三年以后互相没来往，但三年之后迅速的亲热起来，实际上第一次见面双方来讲，其实理念碰撞是非常重要的，风格不大一样，真正交往联络，私下交往在三年之后，在这个之前和之后三年当中，虽然没有打交道，但是对万通的发展也了解不少。

　　关于资本我想先请王巍先生对资本市场什么状况，和他对房地产怎么看，如果我们从房地产资本市场，如果想投资应该怎么考虑，他在谈话当中下面就举手，有什么问题不清楚及时问，我想我们今天下午不要整个讲完再提问。

　　王巍：

　　资本对于地产，对任何一个行业它只能是锦上添花，不太可能雪中送炭，这是各行业特点，所以中国这个很多市场已经走过二十年了，每次地产的起伏，金融的关注都是有不同的特点，实际我做地产上市最早是92年，沈阳方天，后来又是一系列地产，对我们这个行业来说，世道好了我们就上市，做兼并，世道不好我们烂资产重组，因此我们始终关注这个行业，只是表达方式不一样。我觉得这个市场是这样，一般从资本角度，是我个人的看法，中国住宅产业正在形成过程当中，过去主要两大类在主导着市场，一类政府通过一些特权，或者是地皮，或者是控制权，通过这些特权的分配来决定这个产业的起伏，它是一种豪夺派，靠政府控制最好的地面，控制价格。

　　另一类就像冯总这样靠准确把握政策大势，利用自己的技巧，利用金融的手段，不断地在政府控制领域不到的情况获得自己的空间，或者政府能控到的这个区域进行交易，通过交易的谈判获得自己的空间，包括很多在座地产老板，所以过去中国地产，十年、二十年是巧取豪夺，共同来重新做这个市场。今天随着住宅市场开始进入市场化，拍卖，大家市场操作技艺日益娴熟以后，这种完全的豪夺，完全的巧取已经不能在市场上继续获得过去的优势。

　　第三类市场从我个人来说，还是愿意在公开场合宣传王石，类似万科这种管理，以管理为优势的这样一些公司，很多这样的公司，无论我最近去浙江的一些企业，它都是通过一种管理方式，获得特权，更多打通自己的管理，我觉得有一个很好的管理团队，管理经验把整个市场导向转向消费者，这样一种队伍，或者机构使资本市场非常关注，这是一个我非常值得跟大家讨论的，重视管理，重视经验的累计，即便是教训，如果你这方面有教训，有很多失败坚守下去，因为你失败多成功的机率更高，不在乎是做对做错，最主要是能不能系统的，自觉去设计，我觉得管理和经验的细化将是一个新的住宅领域中值得资本家关注的。

　　第二点这个行业中更多需要改制，因为不像其他行业，进入地产门槛比较高，因此很多中国的地产行业都是国企，在东京，在纽约在大厦里一看，所有的楼绝大部分都是私有资产，没有国有资产，中国发展的广东、深圳这个地区，北京上海不用说了，你站在高层一看，所有的厂都是地方政府的，中国的住宅产业绝大部分是国有企业主导，所有资产都是国家，大家都已经看到国企直接进行管理将是什么样的结局，我觉得住宅产业大家谈这个很少，住宅产业，房地产公司主流现在需要是需要一个重要的体制改革，在这个行业大家认为不是很重要，因为这个行业做地产的人很少，有时候十几个人，不在人多人少，它背后代表的体制是百分之百国有的，或者国有一半，我觉得这个方面与时俱进，也要考虑一些对自己体制的重组，这是很严峻的任务，大家可能由于人员比较少，由于其他因素这方面重视不够。

　　第三点这个行业不太容易进行所谓并购，其他行业都可以搞，但是这个行业因为地产界是区域化，而且单体化，它以项目为主导，所以它不太容易实行横向的并购，但是它却有非常广大纵向并购的空间，大家知道横向并购简单话就是合并同类项，同样的机构，这是早期工业发展必然形成的，有合并的东西才能形成大集团大公司，纵向合并是指合并上下游，营造企业和前期的设计，包括材料，包括后边的具体产品，到现在还看不太出来这种态势，我们注意到两个行业巨头，一个是中房网，更多是横向不同区域的连锁，中房协就考虑到，包括海尔这些都挖下来，这是考虑纵向。

　　我觉得地产住宅行业中能够在自己重组、改制，自己进行寻求资本运作同时，注意纵向链条的合作，这可能有巨大市场空间。

　　王石：

　　王巍讲了几个观点，冯仑刚才涉及到你两点，一点说你属于是豪夺巧取，你同意不同意他的这种判定？

　　冯仑：

　　应该说所有的市场行为都是跟着十多年的市场化的进步有很大关系，从我们来说，就像王巍讲到的，因为我们是贫下工农出身，最近十多年我们做万通陈列馆的时候，我们经常想这个话题，我们十一年前在海岛做这家公司的时候，海南有一万五千家房地产公司，一万五千家都在做房地产，我们一万四千家以后至少是，这个实力来说，在这样的情况下做了十多年，活下来哪些跟别人不一样，要说钱肯定没有很多公司多，要说土地储备当时我们也没别人多，要说我爹，我爹也没有别人家好，要说我娘跟别人娘都一样，你要说任何东西，特权的东西，什么牌照我们都没有别人多，但是没有死，现在海南能够数上来的大概还有几百家企业，我们是幸存者，没有变成先烈。

　　为什么？后来最近这段我们不断在讨论这个话题，这样我们才知道我们所谓的优势在哪里，否则你要说资金，资金你没别人多，你要说特权，当时海南拿一个房地产的牌照20万，所谓20万就是中间人吃20万，你给20万现金，他帮你拿一个三级资质，另外你要去拿地当然还有很多特权，所以我们后来发现，我们剩下的东西基本上是两件事情，一个就是我们说的，真是学先进，走正道，王总刚才讲那个故事是一部分，我93年的时候在全国走了一大圈，王总这是最先去的，因为我的合伙人就告诉我深圳有一批年轻人，当时我和我们的合伙人大概是25岁左右的多，我们从深圳开始走，一路走过来我们找了很多至今还非常著名的企业，但是只有两家企业给我们以正确的意见，而且对于我们这种慕名而去拜访的，给比较认真的交流。

　　一个是万科，一个是联想，万科和联想都是第一次交流以后，中间听段以后，然后两三年以后开始比较好，还有很多企业，要么就不理你，要么去了其中有一家企业，我们在那儿等了一个多小时，只跟我谈了十五分钟，我们在门口坐着等，约好是三点，最后等一个小时，最后十五分钟给我们打发了，这样我们得到这两家公司最主要的意见，从王总这儿得到就是专业化，只是说我们将信将疑，所以我就留了个心眼，北京万通专业化，但是万通其他的我们还在多元化，实践证明这样使我们有了一个核心的企业是专业化成功的，而其他这些我们通过一些方法做了处理。

　　第二个跟柳传志的交流，柳传志给我讲了一个最基本的东西，他有点看不懂像孙悟空式的这种变戏法，所以他提出来要撒一层土夯实了再撒一层土，管理是至关重要的，如果一件事情如果管理上我们没有能力，我不会再继续做，所以这两件事情给我们留下最深的印象，所以我们后来的企业就开始按照这两个方向去调整，这是我们认为要活下来的两个原因。第二个原因说你为什么要活呢？我回过来说价值观的问题，你真想学好还是假想学好，真想学好这个创业者我们讲叫使命感，使命感就三句话，第一句话叫没事儿找事儿，我可以不去找王总，但是我要真学好我就去找，找了好多人，第二句话叫做把别人事儿当自己事儿，为什么？你要把所有公司其他股东的事儿都当成你自己的事儿，更大的事儿你把办一个好企业，对中国市场经济做贡献，这些事儿都当做自己事儿，就像我们很多先进的一些人物一样，比如说阿拉法特把几百万巴勒斯坦人的事儿当成他们家的事儿，这都是把别人事儿当成自己的事儿，毛主席把全中国人民受苦受难都当他自己家的事儿。第三个自己事儿不当事儿，忙到最后自己事儿都忘了，按照我们现在标准讲叫做勇于奉献，奉献精神，我们当时这个群体基本上就是这样的想法，我们认为我们的责任就是要办一个好企业，而这个好企业是一定对社会进步很有意义的。

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