王石：

　　你刚才说你在两家大的财政进行选择他们为什么选择你，你的资源优势是什么，除了刚才说的我们说价值观是一致的，他们为什么选择你呢？这个优势是什么？

　　冯仑：

　　这个很有意思，跟找对象一样就是看你展示的是什么，我们跟长江谈的时候只是谈项目，我忘了我们别的方面，当时就是个项目的问题，结果实际上长江只是算出你的，他对你的团队，你的公司基本上不做评估，他是说你的项目多少成本，算来算去然后谈价钱，他就是这样，所以这样的话我们的项目因为拿的比较早，在CBD这一块，土地的位置也相对不错，这样的话他们是见物谈物，见钱谈钱是这么一个谈法，我们因为是项目的问题，因为跟长江谈是项目的问题，跟置地谈公司的优势，被他看的，就是他选择了他以往在很多地方，跟国有企业合作，另外在大陆上这是第一次认真的做开发性的工作，所以他们选择企业的时候提了很多的标准，所以他对企业的要求很多，谈了这样的东西开始选择企业，同时选择项目，他认为我们这边项目本身有优越性，同时企业他认为跟他们应有一个空间，也就是刚才讲的价值观，这样的话等于我认为，就是说我们不被长江所看中的企业的那些优点。

　　因为我们的团队大概在这十年比较稳定，在房地产也比较专业，也比较年轻，另外我们以往跟外部合作，包括国际化的一些机构合作也有一些经验，当然也有一些教训，再一个我们的股东比较多，我们北京367家股东，我们比较规范等等这些东西，华人资本不重视这个，欧美资本比较重视这个，所以这样的话等于我们原来谈是一个优点，跟香港置地谈是两个优点，所以就比较快。

　　王石：

　　也就是说对中国市场有兴趣的外资来讲，你的优势一个你是坐地生，他是外来生，而且相对于外资来讲，第二个你本人做这个产品是一个投资人，他要合作你土地资源是一个大家合作的契机，对于本人和政府的关系，对当地市场的了解，但是我相信作为坐地生，拥有土地资源绝不仅仅是你们一家，尤其是土地所拥有的土地储备量，在北京也更说不上你是优越的，我相信香港置地在北京市场决定的时候选的绝对不是一家二家三家四家，有是有号召力的，也就是说实际上是按照一般的印象中之外的东西，你刚才说一个人士的走动问题，你本身有制度的优越性，在这方面刚才王巍先生也提到房地产要进行改制是当务之急，我们也知道民营企业，民营企业我看做的不错的基本上来讲是家族式的，相当于国营项目当中的家族企业，这个企业所有制的形式上处理这方面的介绍，就是从企业的制度化上。

　　冯仑：

　　财务比较透明，英美企业对财务透明的这个工作要求比较高。

　　王石：

　　就是有制度化，第三就是有股份制的也不只你一家，也有很多，为什么选择万通？我想以这个来讲基本上是一个项目合作，项目合作当中你的体会，我不知道作为风险的这样一个投资者，是对于这个作为一个个案一般概念来讲，对于这个案例来说你觉得这个项目有什么问题？

　　王巍：

　　因为说细节我没听到，我不知道，但是我感觉来讲，我相信这两个公司都是好公司，都是巨人，但是你的表述给我感觉更像一个最终大家目的的小媳妇儿的感觉，结婚了他为什么相中我呢？我贤惠，能干，漂亮，化妆了。

　　冯仑：

　　我们这个媳妇儿我认为我能生，能养。

　　王巍：

　　他举的例子非常好，企业无论是合并还是合作，就像找对象一样，有很多东西需要理性分析，但是很重要的是缘分，不能一个成了另一个没有看到优点，不一定，因为他不喜欢，他不喜欢内向，有很多漂亮女孩鲜花插在牛粪上，她就喜欢这个牛粪，所以我觉得万通可能是好企业，那个也是好企业，这是企业互相谈判过程中有很多的因素，我觉得很难事后总结，由于他成功不能推广，每一个婚姻都是个例，不可能婚姻，像找对象也一样，谈到这里我在一年前，我和冯总有一个讨论，谈一本书，(英文)这本书非常好，注重谈地产的创作，这本书我们提到一个观点，中国的企业和外国的企业很重要的一个市场文化是什么呢？就是国际的行为，一个国际的企业他们之间的行为是一个交易行为，是一个交易文化，而中国企业往往是勾兑文化，是桌上文化和桌下的动作的文化今天出难题，逐渐逐渐的磨合形成了一种边际，是完全个性化的，而外边的交易文化是一种原则，不是靠个性，是靠一种基本的原则，基本的商业文化，比如诚信，借债还钱，很多最基本的东西。而中国企业不存在这个，任何情况下都可能与时俱进，不断变化，所以这个勾兑文化和交易文化，使我们企业一定要在两个文化中有过渡，为什么长江可能不一定进入中国，他说的我绝对相信，他不认为你是一个企业，他认为你是牵头卒，他认为这方面他可观，说我靠你，靠你时候他采取这种交易，我觉得这种合作是一种交易，是双方计算的结果，所以最重要谈判的时候不要看我的感觉，到时候是好，是坏，有没有那种开始，首先看你的机制，我们利益在什么地方利益点得说清楚，形成这种契约之后，我们即使有不共戴天之仇也要把这个事儿做完互相再捅刀子，因为这个是交易原则。

　　我们现在谈判，像飞利浦，搜狐跟你见两次面，很少跟你见面，我跟你少见面，跟你保持距离，不产生感情，因此我拒绝你没有心理的损伤感，我知道你的情况，我现在互联网什么都带，我马上把你的所有东西了解清楚，行就行，不行就不行，行也是行完之后，我们所有的属于刀刀见血的东西，合同做完之后然后再进洞房，必须事先弄好，把离婚协议弄好，也祝贺你，但是我觉得这个能不能推广我觉得这种精神，从勾兑文化向交易文化垄断，保持一种距离感，比较客观的东西是最重要的。

　　王石：

　　我想知道一下，你刚才说了，就是现在国企的投资，国企改制，今天我们在座的还有很多的民营企业，从风险投资家的角度看这个改制如何考虑，局限性这个金融操作，或者民营企业的现状你觉得如果被风险基金接受，风险资本，以资产从共性的角度来讲应该发挥什么。

　　王巍：

　　我感觉国企是经济主体，风险承担都不存在这个问题，特别是在地产上，我头几天见一个很大的老板谈，我说你是不是老板，他说我是老板，我总裁兼党委书记，我这个事儿跟你谈完了以后我后边还跟别人谈，做完一个方案给他做了，他说对不起我后面还有八个党组成员你是不是到我们公司来谈谈，这个财务部来说我做很简单，我不会到你们公司去，为什么？因为我不是老板，我更你讨论是我们俩儿的事，这是我们的交易，你摆不平内部是你的事情，国有企业人人都不承担责任，为什么国企做不成，不光地产业，十件事儿九件做成了是党的领导正确，群众的支持，你个人想起来也做件好事，这件事儿如果失败了，就是暂时不尽人意，党能是错误码？群众能是愚蠢的吗？就是你的事，所以住宅地产动则上千万，上亿，这么大一个决策，如果国企这种机制的话谁来承担这种责任，谁承担融资罪，资产融资罪，这个情况很痛苦，所以我相信跟冯总接触，是希望冯董在北京的资源，实际上是傍你大款，香港已经是弹丸之地已经没有多少东西了，而你拥有中国的本土功夫，你是大款在这方面，都到中国抢市场的时候，可是我们中国的这么多地产公司都跟国企处理这个问题我觉得这个很困难，谈到是不是风险基金给国企投资呢？我说肯定有，那一定是国企的风险基金，我很少看到私企给国企投资，所以国企投资大家都很理解。我说如果中国住宅产业政府直接参于管理体制不解决的话，这个住宅产业的春天是外国的春天，不是中国的企业。

　　王石：

　　民营企业你说如果他们，刚才是给了几个很好的观点，一个说所谓的大款是相对而言，因为我指的就是一种实力，关于竞争力的问题，好我们下面有举手的了。

　　提问：

　　我想请教一个问题，因为谈到房地产资源市场，这一段我们也比较关心这个问题，我有几个朋友来自上海，深圳，我们操作的都不错，现在有的朋友接触原来市场一些四目基金，因为现在黑幕越来越多，投资也没有安全感，希望房地产业的操作，很关心未来有没有可能因为房地产业整体的利润还是比较可观，包括过去投资高科技行业的风险投资，以及以市场为基金，大部分的流向我们的房地产业，如果这些资本进入房地产业的话，对于房地产的直接经营来讲，会不会存在过去和高科技行业一样，一群职业经理人有一个团队，这个有没有可能比较多的成为限制，请教一下。

　　王巍：

　　第二个问题没听清楚，第一个是中国住宅产业占全国国民经济1／3还要强，因此过去住宅产业所有的资金，一直向这个产业流，无非是现在有条件政府允许直接流向房地产，如果政府不允许通过股市，通过上市公司投入，你要注意中国一半以上自资产都在房地产，如果不开通过股市，通过资金，甚至通过养老保险都在做，都在往这儿走，无非你让这个流向曲折一点还是直接一点，第二个问题我理解是不是有可能管理者会支配市场导向，管理层会有游离在投资人之外，就类似高科技行业，管理人控制市场导向，我觉得这个事情出去有是好事情，你很难保证，因为我们的投资基金，因为一个多月以前，我们站在一个跟像信达这样的公司，负责资产公司的一些老板我跟他们谈，我站他们的对面，我站在他们的客户面前，大家都说中国的不良资产都被民营企业给弄掉了，我持不同的观点，我们在调整资产的时候，很可能造成国有企业出现不良资产，造成信达，华容这些公司，我站对立面，他说你们这些投资家如果总帮助民营企业来处理，帮这些处理的话会对国民经济产生不良的作用，我感觉非常奇怪，因为没有一个事实表明管理层，管理人或者民营企业包括这些机构，他们的配制资源效率低于国有企业，到现在看不出来这个问题。

　　我举个例子同样处理一个资产，比如两个亿这个资产，国有企业研究两年决定谁来管理，谁来处理这期间我可能找民营企业，到对方的民营企业，一次谈话搞定，两次出方案，一个月之内栓定你的不良资产，就是仅仅从这个效率上就说明这个渠道的下游渠道，民营渠道，有比国营更好的效率，所以把几万亿，八万亿的不良资产，如果不是十大国内公司处理，如果是千百万个民营企业家，很多的住宅产业，由你们这些人处理的话，我觉得很可能比我们国家发生这么多行业，这么高领导在这个公司处理更有效率。

　　王石：

　　是，不良资产如何处置，我想这个话题请冯仑先生再说一下。

　　冯仑：

　　你说这个是非常重要的一个动态，也是现在房地产行业很多敏感的人比较关注的话题，就是一部分职业经理人，会不会和一些热钱融资配合起来，然后对房地产当中出现一个新的投资主体，以前的投资主体是开发公司，但是有可能后面的是一些投资人，但是这个投资人并不知道怎么做这样一些项目，很可能在市场中挖一些经理人，就相当于股票的私募基金的这种方式，是不是这个私募基金可以转移到房地产行业，这个话题是一个比较关注的话题。

　　刚才王总提道中城房网我简单介绍一下，是两年以前，现在差不多三年，将近三年以前由国内一些房地产公司，一些主要城市的有相当影响的房地产公司，一起形成一个战略同盟，也就是一个策略联盟机构，现在这个策略联盟机构现在一共36家企业，主要是开发商，第一届主席是王总，我现在是第二届，我们这个策略联盟最近也在关注刚才您讲到的这样一个趋势，所以我们在今年初期开始提出来构造一个能够管理热钱的这样一种机制，我现在可以正式的跟大家说，我们已经组建了一个叫中城房网投资管理公司，在上海一亿股份，专门管理这个钱，是一个基金管理公司，这个基金管理公司有12家股东，王总是董事长，我们用这样一个基金管理公司管理这些热钱，然后投资到上海当中去，我相信这样一种尝试，目前的政策空间是巨大的，第一现在有信托公司和信托资金的管理方法已经出台，因为上海有两个案例爱建和安投已经用信托的方法，私募社会上的一些资金投入房地产当中去，这是政策空间组建的。

　　第二种就是民生银行最近开始了私人委托贷款业务，这也就是私募基金的另外一种，就是以前银行委托贷款是机构与机构之间，现在民生银行开始私人业务，委托私人，比如王总私人有钱，他想投资房地产，可以由民生银行介入指定哪家公司，所以这样的话这是金融市场的第二个动态。

　　第三个就是产业基金，最近呼之欲出，产业基金当然现在提出来可能跟房地产的关系不是特别大，还有传统的加工业，制造业的产业，但是我相信变通的方法比较多。

　　另外一个就是我们现在私募基金可以建立在海外，像香港这样的地方我们叫国内境外，香港从主权是国内，但享受政策在境外，实际上也有一些朋友利用国内境外的一些特点在香港注册一些私募基金，然后集中这些资金寻找职业的管理团队，这方面我相信中城房网是最先做出这样一个尝试，而且这个公司现在已经开始运行，如果有这样的机构和资金愿意来合作，我觉得也是很好的一个形式。

　　我们这个中城房网投资管理公司因为是十几家股东，没有控股单位的，它所管理的资金主要是面向中城房网的成员所操作的一些中型的，大型的项目，所以我们对风险控制按照国际化的一些通行做法，会有一系列的安排，所以我觉得这个问题提的很是时候，中城房网也做了一个尝试，也希望大家能够支持。

　　问：

　　我是来自深圳世联地产顾问公司的陈劲松，一段以来咱们房地产界有一个新的趋势，所谓房地产营运商，我理解营运商超过了代理商，策划营销方面，比一般人有钱，他给你营造，而且已经开始尝试，好多人在做这个事儿，请问三位，这个运营商在中国他有什么前提条件？或者说他的前景怎么着？

　　王巍：

　　我太知道，因为大家不断用这个新名词，我们可以用的词叫资本运营，这个词儿现在是陈词滥调了，资本运营我觉得很简单，提高商品档次，物美价廉所有这些运营过程叫做商品运营，提高制造商品公司价值的运营叫做资本运营，我不知道这个会不会对你这个行业有参考，也许把房地产运营商能提高房地产，或者住宅整个公司的价值，而不是单个某个楼的价值，是整个公司的价值，我只是参考这一点。

　　王石：

　　关于房地产运营商冯仑先生您也提过类似的提法，你的概念上和操作方法是怎样理解的？

　　冯仑：

　　我采取一个傻瓜办法，你跟国外所有的，不同商业模式比较，这个所谓运营商相当于国外叫做项目管理公司，所谓项目管理公司，国外这种公司基本上是以公共工程和政府项目为主要客户的，比如修国家大戏院，我们搞一个指挥部，但是在国外丢给项目管理公司，政府只是控制预算，你节省这个预算，保质保量把钥匙交给我，我就给你多少钱，这样的话政府对所有公共建设的投资就可以得到非常好的控制，在美国有一家叫科尔公司，还有类似有几家，他们专门做这个，也是跨国公司，但是这家公司的状况不是太好，整个是以这样的，在国外是没有这样的以私人公司为客户的，所谓项目管理公司，在中国目前我觉得所谓运营商，类似大项目还是项目管理公司，但是我认为这个市场不会太大，做一段就会萎缩掉，因为私人，有了债券股票，有了类似中城房网的管理公司，他有的是出路，就不一定找你。

　　现在因为没有出路，他也不知道找谁，所以只好找你，我相信这样一种经营方式是合理的，但是以私人企业，私人房地产投资为目标客户会越来越少，在中国应该大量的发展，我觉得向政府公共工程为目标的项目管理公司，这样有利于政府的公共建设更加节省，你比如奥运场馆，我知道国外相当多的项目管理，你北京市只管投钱，他保证给你建成国际标准，所以我觉得我们目前应该更加重视未来以政府公共建设为目标客户的这样一个项目管理，而对于私人这部分不用太热。

　　问：

　　我叫李宝品，中国区经济学会副主任，投资咨询公司，我北京最大的投资房地产公司做会计，名字不说了，后来又到上海做了房地产流通企业，刚才王总讲到以后的房地产，行业会出现并购，一个纵向并购，一个横向并购，但是我想了想纵向并购上有建筑企业，下有流通企业，都不可能跟开发公司同一个数量值的，它很大很的纵向并购了，横向并购就是私营企业，民营企业跟国有企业，它的资产储量也不是一个数量级的，这就意味着是不均等的，在这个环境中可能永远不会出现交易的公司，所以是不是可以预计的十年之内，中国房地产的环境不可能出现真正的市场交易行情，我想问一问在座的四位。

　　王巍：

　　之所以并购合并，就是有差别，如果大家都一样就没有欲望，外面有大鱼吃小鱼，这个差别不一样，才有可能加速并购，市场重量级太小了，就快速发展，这是并购的起因，为什么说横向并购，因为地产圈里面我们做了很多的研究，现在并购已经走过五个阶段了，现在叫战略并购，在增横向和纵向在30年代都已经完成了，我们等于跨过了这个阶段，中国的集团公司耗资很大，但是它是两类，一类是自上而下型的，这种挂大招牌，全国各地过去的行政管理，这是靠体制形成的，不是并购形成的，另一类是自下而上，很多民营企业底气不足，开一个茶馆就叫进入了饮食行业，这一类是一种虚张声势型的，这个阶段现在都在调整，要转化成所谓的合乎市场情况的。

　　国外横向、纵向、多元、融资和战略同时在中国产生，这个是很有意思的，我觉得现在恰恰是一个机会，不是说不可能，正好刘总来，现在刘总公司是国企，非常大，七年前是很烂的公司，他唯一有的就是一个所谓的特权，但是拥有特权不仅他一家，北京是几十家像他这么大的，都拥有特权，但是很多人都拥有特权，也特权不一定能够做好，它必须还有服务，有自己的培育，所谓市场的经验，我觉得它现在已经不是地产了，变成金融控股集团，而地产仅仅是承载金融资本的一个平台而已，他这么多年来实际就是靠并购，无非早期，97年以前可以说政府的划拨也是一种并购，为什么划拨给他不划拨给别人，至少看他有亮点，傍大款总比逐渐烂下去好，慢慢做起来。

　　后来通过市场运作，但它仍然也这样一个，国企最终要解决它的制度问题，我觉得像他这样大的公司恰恰遇到一个挑战，能不能优越的团队，好的战略思想，它已经成为亚洲，它的目标基本上是按照李嘉诚这个级别走的，这种体制下如果能在国有体制下创造这样的成绩，真是创造世界共产主义历史，现在恰恰是大的难题，能不能把这个团队稳定持续发展下去。

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