王石：

　　这是国营企业宣言。

　　刘晓光：

　　但是我也想说第二句话，再给我给不了了，为什么？我已经到极限了。

　　你老给人，没人给你的时候这个东西就没戏了。

　　刘晓光：

　　有人说我怎么跟个体户似的，我说为什么？怎么干国家的活跟干自己家的活一样，第二个说真的把自己资本人格化了，其实没有人格化，我想有两条，一条带着六千多人，咱不忍心，都得有饭吃，都得有活路，第二条我觉得我还是有点责任感的，现在来讲越干越不好干，压力太大，只要你干一个新事儿就一个新压力来了，一个新风险来了，所以我说我向在座诸位的民营企业，三资企业学习，学习你们的机制，学习你们的运营思想，我争取把国有企业也弄的好一点，对得起社会就行了。

　　林洁：

　　两个问题，第一个是现在资本和地产的结合是双向需求，资本需要有一个流向，资本需要有一个资本支持，第一个问题我们的资本分两部分，一种是境内的资本，一种是境外的资本，从几位的经验上来看，哪种资本可能结合的更快一些，在我们目前的这种现状来说。第二个问题是这些资本和地产结合以后，它们可能有几种方式，比如介入到房地产的开发，或者介入到房地产的经营，就是购买的经营，现在看到很多项目，像斯达格鲁这样的资产管理公司，打包了以后一些不良资产的控制，哪种方式可能会比较快，或者说比较现实的。

　　刘晓光：

　　第一个肯定是国内资产容易，他的眼光，他的看法，他的判断时间，他的决策时间他也慢，他也慢，因为我看的太多了，国内资产现在大。这样来讲吸引国内资本比较容易，但是遇到一个麻烦，咱们国内企业很多都是农民对农民，谁也不相信谁，都害怕，都想互相控制，国外企业没有这个问题，第二国外资吸引我们现在做一个资金，叫做中国资产基金，中国不能做了在国际上来做，大概第一期两亿美金，第二期十亿美金，这个在国际上发起，跟我有什么关系呢？我提供资源，对于我来讲我就形象国际化了，第二个好处我增加增量，一个项目100亿，最大的项目105亿我就20亿怎么办？让人家拿那些，对我有好处，所以这是第一个问题。

　　第二个国际上找我们干什么？三类，一类像大的摩根，通用这样的，他需要买现成的楼，压价压的非常狠，这是一类买现成的物业，打包再卖出去，第二个像这个叫豪夺，乘人之危我叫，他把北京，上海比较好的地方，有的是炸掉重来，有的是重新重装，这是第一类。

　　第二类明明100块钱8块钱拿走了，也是豪夺，一个是买债券，一个是地。

　　第三像亚洲的开发商不是这样的，包括南韩，包括日本的，包括香港这一代的，想买完就跑。

　　欧洲的开发商现在都是想试验，你看他们的小楼都很小很小，所以对外国人来讲，大举进军中国地产的机会还没有到，还差那么一点，现在需要买你的上市公司有的还可以推出，香港的上市基金有的还可以退出，真正进入的不是那么太多，我回答你的问题，外资和内资内资好进，但是内资又遇到很多的麻烦，像现在很多官司都是控制权的问题。

　　冯仑：

　　我觉得晓光说的对，我知道林总这边做了一个结构，实际上有一部分是处理私募基金，有一部分是处理不良资产的事，我觉得对私募来说一般内资比较容易，但是要公募你要上市当然在内资市场反而不如外部好，一个公募市场咱们这边要上市，要增发太麻烦，所以公募市场还是香港市场，还是其他一些海外的市场比较好，因为既然私募肯定是国内的比较好，国内大家人熟了，所以我们最近也做了一些尝试，基本上是私募是国内，公募可以考虑国外的，这是一类。

　　另外一类是项目融资，公司融资又不同，项目融资实际上不分公司，只要是项目好，本身有吸引力好融资，但是公司融资不好办，因为它牵扯到你的历史，旧帐，包括一系列的调查，所以公司融资比较麻烦，但是项目融资应该大力发展，所以一般来说自己的公司指望马上从公司的角度作为一个合资也好，或者是上市也好这相当吃力，应该尽可能的拿项目才对，通过项目融资20亿兑20亿，然后卖了以后再套现回来，这个应该说效果比较容易体现出来。

　　刘晓光：

　　现在有两件事儿，现在是政策的问题，比如(英文)信托资金那个，房地产做的最有利，比如我这个项目需要50亿，我发了五千份，每份多少钱，到时候怎么给人家兑现这是最有意思的。

　　冯仑：

　　但是上海这个出现以后，人民银行有一个争议，就是这个事儿要不要人民银行批，因为这两个是信托资金管理条例生效的第二天开始的。然后是5个亿的东西发了七天排队认购，结果人民银行觉得是不是违规，因为没批，但是他说你这个条例上写没有要批。

　　刘晓光：

　　两个条件，第一个条件投资余额9.8的回报是必须保证的，第二个条件上海市政府三年到五年回购的。

　　冯仑：

　　这个比较有意思，恰好刚才晓光说的是人民银行提出质疑，因为信托资金管理条例里头有一条，不许承诺固定回报，它说你不能做这个担保，因为你是代人理财，如果担保以后就无限的扩大。

　　第二个就是说整个资金是对应一个项目，还是对应多个项目，能不能转移？按照信托来说不应该，就是对应某一件事情非常具体，上海又变成政府的事了，就担心这个钱拿来以后政府修路，因为政府有担保，有固定回报，所以现在按照人民银行的政策，大概每一个投资单位不少于五万，但是最多不能超过200，基本上是这个，人民银行担心的就是如果这个事不需要批准，他就疏忽写这个玩意，如果不需要批准现在我们马上找任何信托公司，全国现在已经大概五六十个信托的具体形式，都在“变项”，所以最近人民银行对这事又开始要规定了，可是它的信托资金管理条例就没有规定需要批准。

　　刘晓光：

　　还有做一个中介公司这样一个概念，我五年就想我能不能发起一个100亿的资金，按照基金法的规定，按照国外的基金10%就可以了，中国20%，10亿，10亿两讲每一个资金大的发起人进来，你进来两亿我给你拿四亿过去，解决一个发起难，回报难的问题，就是你进我的基金我还给你一个条件，你必须有最好的项目拿出来，这样的话谁都争着做这个事业的话，这个就好了，因为他知道拿2亿进来我这100亿现金可能4亿就要过去了，但是你必须给我提出一个最好的项目，这样我的100亿现金拿到手以后循环非常快，有100亿的现金能打出600亿的项目来，这个才是房地产的真正支柱，但是现在没有基金法，做不下去，没法弄，因为资金是两难，一难是发起难，一难是回报难的问题，第二个回报难必须把好项目拿出来，必须保证回报，要不然下次你也别参加了，两难都解决了。

　　王石：

　　下面还有问题吗？还有最后五分钟了，我们讨论的也比较充分，对房地产和基金的结合讨论的比较有意思，对全面渠道来讲基金也不是企业家来谈，缺少资金，来结合，显然这个话题我相信在将来中国的房地产五年发展当中，这个是非常主要的一个新动向，实际刚才谈了很多困扰，包括政策困扰，都是形势比人强，自然而然会出现这个，因为一旦要承认，所以中国目前房地产这么小的文化，有一个资金的和规模化的东西，所以显然公募，私募，不论在海外还是国内，我相信第一代的房地产将在产品面的基础上和这个资金面积结合起来，实际上刚才来的刘晓光先生谈很重要的，是他讲到把国家的资源充分利用，资本的这样一个结合，实际上这种资源很多控股下的资源都找了，我们看在深圳，香港上市一批的国内中资为背景的，经营的资本到资本，实际上到资本本身如果资本能够长期进行还是和资本相结合起来，但是反过来讲如果这个产品很好，如果和资本结合起来你要做很大的规模，我们这个讨论会就结束了，谢谢各位，谢谢。

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