主持人：冯仑

　　冯仑：

　　我们接下来做一个市场方面的讨论，大家在前面半场我想都很兴奋，接下来我们主要讨论一些关于市场的问题，市场我觉得是最难谈的问题，因为市场本身就是可以从很多方面看，怎么说都不对，但怎么说都可以是正确，说它好是正确的，说它不好也是正确的，因为这件事情实在是像一个大海，每个人看到的都是真实的，但是说出来都是不一样的，所以我想在开始讨论以前，因为这些都是在市场海里擅长搏浪的高手，我就不多说，在我左边的都是说广东话的兄弟，在我右边都是说国语的，因为我又不能做翻译，所以这个情况下我想当他们说广东话的时候，请他们用国语自己翻译一下，请他们说国语就免了翻译的辛苦，所以我想更加准确自己介绍自己，这边我来介绍。

　　黄世达：

　　我黄世达，发展北京的朝阳圆，我们是98年在北京，现在已经发展了20多万平方米，做了很多新的尝试，因为我们是外资公司，我们的资本主要是像刚才刘晓光讲的亚洲公司，我们是一个亚洲的公司，我们的背景也是一个大财团，我们在香港是一个中型的房地产公司，资产大约100亿，在香港来讲是中型公司绝对不是一个大公司，大的好象置地，还有长江那些可能已经上千亿，我们从整个市场来讲很多香港和东南亚的公司，他们来中国的时间很长时间，特别在93，94年他们来是最多的，包括我们财团也是，我们整个财团在中国的房地产投资有30亿，我想一会儿我们可以再讨论一些事情。我叫黎明楷，我来北京感觉到北京的朋友，北京腔比较重，卷舌比较厉害，所以一会儿有问题的时候要说的慢一点，我们本身是一个香港公司，以前在香港主要是搞中介的，到现在已经25年了，进入国内市场从92年开始，先进入上海，然后是94年广州，深圳慢慢开起来了，现在到全国地方创新步子比较广，我本身现在做的是管理性的工作比较多，所以会听好多同志汇报一下不同市场状态，但是你说每一个市场都说的很准确我也不敢说，就是一些宏观的市场情况，大概有点了解，我北京一年才来两三次，所以北京市场方面的东西我想说一个空洞一点的东西，可能到时候就好多这里的开发商，好多专业的代理公司再和大家一起分享。

　　郭建豪：

　　我是香港置地集团在中国的首席代表，置地1889年在香港成立的，到今年为止已经有一百多年的历史了，在过去我们在整个香港，我们也见到很多房地产的转变，这是第一点，第二我们在亚太区的投资，我们目前是香港中房的，它是最大的发展商，拥有大概500多万(英文)的公司，我们在东京，泰国，菲律宾，还有越南都有其它的投资，1997年到中国，项目是湘江花园，我们当时跟河南的基金叫庐江口，还有云南的发展商，包括通用汽车，包括政府有一个合作收购湘江花园第三期做出租，我们也在学，包括这个物业学在北京，在中国怎么做好这个房子。

　　2000年开始跟冯主席学另外一些新东西，然后在2001年3月15号我们有一个合作，在2002年4月在北京开始发售新盘叫星城国际，这是我们在中国内地的第一个住宅开发项目，我们很多具体的，包括销售的，客户对房子的要求，各方面我们也学了不少东西，这个是我们目前置地在中国的发展的一个简单介绍，另外我们希望通过这个项目以后再有一个更大的发展，我们对这个合作也比较满意，希望进一步在北京，中国的其他地方有进一步的发展，谢谢。

　　冯仑：

　　右边的三位我很快的就过去了，潘总大家都很熟悉，这边是林洁，林洁是北京最大一间服务，属于销售代理的这样一方面的一个公司，大家可能也比较熟悉。

　　林洁：

　　大家好，我们的公司叫伟业顾问公司，一直随着这个市场变化不断在调整自己公司的定位，从最开始是一个销售公司现在逐渐的调整成一个以技术为主的顾问公司，同时还希望在下一个十年里面来做一个技术和资金能够有某种程度上结合的一个新的全方位顾问公司。

　　冯仑：

　　这边从深圳来的全国著名的一家代理经济和营销的公司，他们最近的一个成就是北京的峰尚，告别空调暖气时代，陈劲松，陈总。

　　陈劲松：

　　世联地产我们在深圳发展，现在深圳比较小，我们到北京来，在广东，在武汉，我们都讲毕竟我们所谓的营销，策划，销售的一些方面的事，所以多向大家学习。

　　冯仑：

　　大家都说完了，下午我们主要讨论市场，所以我们说什么要想清楚，所以我想考一下各位，每个人用一句话说什么叫市场，从劲松开始，打一个比喻也行。

　　陈劲松：

　　我们感觉市场到目前为止是一个谁都说不清楚的事。

　　林洁：

　　市场就是供应和需求的一个在不同空间，比如是时间空间，或者是地理空间的一个集成。

　　潘石屹：

　　市场就是总让一些自以为是的人自己打自己的嘴巴。

　　黄世达：

　　市场是我们的命。

　　黎明楷：

　　市场是交易。

　　郭建豪：

　　我同意林洁先生的一个说法，市场是供求的一个结合点。

　　冯仑：

　　大家看六个人有六个说法，还不算我，所以非常不同的一个事情，怪不得每天有这么多人靠市场吃饭，因为说它怎么样，它就是怎么样，所以每一个人都可以成为市场上的英雄，因为你理解的市场跟那个人是不一样的，所以在这种情况下我们按照他们六个人有六种理解，我们接下来听他们来谈一下今天我们大家关心的北京，乃至中国这个房地产市场是怎么样的，看看我们各自怎么判断这个事情，接下来的讨论不一定一人一句话，大家可以自由的说，好，我们先请台上的说今天的市场到底是什么。

　　潘石屹：

　　我先说，其实市场是不定的，现在有一个题目就是中国地产十年，回想这十年时间的话，前几年和冯总一起过日子的时候年纪比较小，最近几年因为自己出来单干，然后这个市场就是自己的饭碗，也还牵着好多员工的饭碗，所以比较在意，作为北京的房地产市场，真要有市场存在就有两波，一波是看好，一波是看跌，我体会越是非常坚定的说，我记得有一位市场大师说97年的3月份北京的房地产市场一定要跌，而且是一个很大规模的研讨会上，说如果到这个市场上北京的房地产市场不跌我把我的头割放下来在桌子上，97年没有说98年，98年没有到99年，现在到2002年了，这个市场也没有往下跌，所以我们感觉到还是比较好运，可能十年过去的事情和大家关系不大。

　　最近一段时间又发生一件事情，有一个投资银行叫摩根斯坦里，它有一个非常客观的，也是很首任尊重的一个经济分析师叫谢波中，他写了一篇文章叫中国的房地产市场过热了吗，有泡沫吗？这两句话后面都是问号，然后他写上很多数字，所以中国的很多媒体记者说你看大的分析家，摩根斯坦里，香港叫大摩，说这不得了，人家说北京的房地产市场是有泡沫了，过热了，这肯定要出问题了，我还挺担心，我就看他写的文章，结果说这过热和泡沫后面有问号，他也有点琢磨不准，前两天财经杂志的记者采访我，我把我的观点阐述一下，他说你这个观点好象不能用，我们写中国房地产过热，泡沫，马上要往下跌的，你的观点不一样，所以我觉得个人的观点其实市场是一个最不稳定的问题，我想说的一个观点是我们要怀着敬畏的心情面对市场，尤其是对明天的市场，从历史上来看，只有人的观念特别坚定，特别执着，非要坚持这个观点。同时给人类带来灾难，一个是希特勒，第二个是王安石。

　　冯仑：

　　潘总说的敬畏之情我觉得不止在一个地方谈过，做生意的人都会有这种感觉，如果有人预测市场不好，要把脑袋放这儿，我想大概在三个月以前有一个教授，曾经在电视台讲过，如果说从今年下半年房地产不雪崩的话，北京房地产如果不跳楼的话，他就要跳楼，我们大家可以到时候看一下，如果出现这样的新闻，我们就应该同时为市场的灾难和为这个教授的灾难一起祈祷，另外前一段潘总讲的大摩，他们有一些人我们偶尔也解除，确实是，就连他们内部我也问到，听说你们写什么报告了，他说我们内部写报告的人很多，同样一个事情，他们几个部门写的报告也是不一样，所以实际上对于生意人来说，对市场都是很敬畏的，因为这是一个深不可测的，或者说今天如此，明天就可能会有很大变化，也许睡了一夜很多就没有了。

　　不像教授，教授说什么都没有前提，比如说像大话西游讲到，如果有一个期限，那就是一万年，所以实际上时间很重要，因为有了一万年，这个经典句式才迷倒了很多小姑娘，如果没有时间概念，明天就可以变，现在市场也是这样，如果说它好说它不好，都不加时间的概念，所以永远就是对的，所以这个见解还是很有意思，我们还是用广东话再说一遍，看看你们的了解。

　　黄世达：

　　潘总是比较注重大摩，在我们境外的公司来看这个市场，不像那些研究报告，在这边做的怎么怎么好，我们觉得北京的房地产市场是要从微观的角度看这个问题，不是一个普遍性的问题，很多公司不像香港那么成熟，我们的房子可以随着行情变化很大，突然之间供应量很大，然后房子再掉，掉的很厉害，供应量小的时候房价就掉的很厉害，北京的房地产市场，特别是前几年是一个不成熟的市场，不像香港那边，我可以看到，假如旁边一个楼我要怎么怎么样，当然这几年已经开始慢慢成熟了，跟以前很不一样，所以北京整个市场我觉得一个问题很重要，需求跟供应是领导的，还有政府方面做很多工作。

　　比如说我们98年来做这个市场的时候，他们喜欢大的户型，他们喜欢一种比较虚的，什么叫虚？就是接受不了的，概念性的东西非常强，香港的发展商一来的时候，你会发现很多香港的发展上说先给一个图纸给我，我要做什么产品，一来有很多建筑师，机电顾问，园林顾问，一大串，他们先不看市场，不看怎么去引导这个市场，先看怎么去做好这个产品，他觉得做好这些产品就能做好市场，所以我想是个误区，像我们也不会相信什么大摩的报告，因为他不了解中国真正的情况是怎么样，中国的真正情况是不成熟的市场，在不成熟的市场要引导才会出现一个真正的需求，真正的房地产。

　　不过加入WTO以后，再过几年我想会跟全世界的国家没有什么区别，像我们刚做的时候我们也是，很多东西他们不相信我们知道将来一定会很好，好像我刚来北京的时候，98年他们说北京人不做按揭，北京人不喜欢按揭，我的朋友也讲，他们说按揭不会流行的，但是实际上到最后发现，90%的买房也是靠按揭，有很多东西，包括小户型，他们觉得北京人就是大气，我要大，现在你看有的比我们香港还要小的，20平方米也在卖。

　　我觉得这个市场是跟南方的市场，跟香港的市场是没有区别的，可能有一点文化的区别，但是不会有太大的区别，因为人的基本需求还是一样的。

　　冯仑：

　　黄总这个想法，我想是比较务实进取的想法，既要承认市场一般的共性，同时又要顺义和引导，我想出席市场工作的，像置地这样有一百年历史的，在市场，郭先生你虽然活不到一百岁，但是你这个公司已经一百年了，你看一下，你们这样一个老牌的公司来看这个市场，你们觉得市场是怎么回事，今天的北京市场会是怎么样？

　　郭建豪：

　　在我们第二个项目的投资，我们在97年买完湘江花园以后，我们才开始做很具体的市场调查，包括那边的陈总也是我的好朋友，我们一起搞清楚市场的情况，第二点我们也通过在湘江花园做了很具体的关于成本的调查，这两个结合起来希望我们能找出一个房子，它从什么质量能卖什么价钱，找到市场的定位，有没有这个市场，其实在香港可能会出现这个情况，因为它法律各方面是非常完整的，它在全世界来讲，流动量是最大的，而且是最快的，在各方面来讲需求是有三方面，在香港一个很特别的情况，97年的时候一个房子从，我们叫转卖，最高峰的时候它建了二手市场80%，从一个房子转卖最高峰的时候到14次，才到那个上面。

　　现在北京的房地产市场可能说泡沫什么，实际上北京房地产是97年第四个季度才慢慢形成国内为主，临时为主购房的情况，到98年朱总理到房管以后，慢慢从98年80%，各个企业都买到，转到今天是90%是私人购买，到今天来讲还是私人购买，要在中国投资工具是比较少的，所以我觉得目前在北京市说是泡沫的话，我们投机的情况还没有出现，我相信最主要是在二手房的金融政策和其他的，包括拿产权各方面的配套，可能没到发展比较成熟的地方，所以北京市场是一个泡沫的话，远远跟在香港，跟其他地方看到的投资，投机的情况还有很大的差距，换句话说尤其在高档房子，我们在去年开盘以后，今年开盘七月以后我们总共接待了5540家的投资银行基金，各方面来自世界各地的，对中国他们的判断是非常的热的。

　　但中国在北京来讲占全世界，包括整个中国占全世界基金好像是不足万分之一的，在整个中国的市场来讲，尤其在欧洲很多房地产基金目前是比较困难才能进来的，当法规，我们各方面配套比较成熟，这个需求是非常庞大的，但是庞大的需求暂时没有体现在北京的市场里面，包括写的报告当时也跟他谈了很长时间，大家对需求各方面看法，北京市场有很多的需求是尚到今天为止，包括外国的投机基金都没有进来，没有实际的需求，所以我们发展商的空间还是很大的。

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