冯仑：

　　郭先生还有黄总，还有潘总，我信都是开发商也好，或者是卖家的角度来谈这个市场问题的，我们其他三位他们每天大量是替买家在打理，他们是买方的角度，从你们接待大量委托的客户，从他们的角度怎么样看待现在这个市场。

　　陈劲松：

　　教授说他要跳楼，估计他肯定不会跳，所以这个话他敢说，因为什么？整个市场从我们买家角度来看，或者说我们把买家一细分之后，我们发现每一个市场，在每一个细分市场的表现是不同的，我觉得中国房地产十年，市场走向，走到今天的一个最主要的特征已经开始发挥作用了，就是市场开始细分了，老百姓的要求不一样了，人也开始要求不一样，咱们回想起十年之前，深圳卖楼，当时是卖中国海外的一个楼，叫做海地大厦，排队七天七夜，我们在队伍里边会发现有律师，有香港炒家，有大老板，有演员，现在你看这帮人让他排在一个队伍里面，购买两房两厅的八十平米的，不可能出现，说明我们的客户已经在这个时候，他已经细分化了。

　　每一个细分市场是不是都是供过于求了，或者多怎么怎么着了，我觉得肯定完全不能这么说，因此这个教授他肯定也跳不了楼，因为这个市场不能用一句话来说，一句话说一个市场，我认为目前我们媒体，或者我们市场界人士经常容易犯的毛病，这个市场怎么怎么着，可是怎么能这样说呢？因为我买家不一样，比如说新城国际，SOHO，比如说我们的锋尚，那些人不一样，所以这是我的观点，中国房地产走到今天。第二个我觉得有意思的事儿，我发现目前中国房地产发展到今天有一个趋势开始呈现了，今天在台上坐着的，你会发现全国市场来讲，原先我们老说房地产市场是(英文)，是一个区域市场，我们现在发现，比如说中远，第一地产服务已经全国一体化，设计甚至是国际一体化，我们发现开发商的资金也是刚才郭建豪说的还没进来，实际上中国目前开发商已经在全国范围内游动，包括中房网的资金，投资全部一体化，购房者没有户籍的界限，这发现一个问题，什么问题？我们房地产市场是一个区域垄断性最小的市场。

　　出现这种情况我们会发现，包括像联想，像万科这种全国性布局，包括国外的公司，IBM它在全国性的布局开始出现，他打中国市场，这个时候中国市场下一个十年，我觉得可能会出现一个像美国人那样，家在美国，中国市场趋于的界限可能会因为这种情况的出现，开始发生，在高端市场可能是一体化，我们发现我们在深圳卖楼，华侨城卖楼卖到最贵的房子有20%、30%不是深圳的，根本跟深圳没什么关系，我们在锋尚发现有20%、30%跟北京没什么关系，开始出现这种情况，我觉得可能中国的市场更加出错笔笔，所以说对每一个细分市场，我的感觉就是我赞成潘总说的，我们要怀着敬畏的心情来对待。

　　冯仑：

　　从买家的角度看来，你的感觉还是比较乐观的，因为它如果是在高端市场能够一体化的话，每一个市场到底有多大，也就更加说不准。

　　陈劲松：

　　尤其又是一个迅速城市化，你说大北京，这个客户我们没法判断，我不赞成总体来个什么泡沫。

　　林洁：

　　刚才冯主席说代理商站在买家的眼光来看这个市场，我看了在座的作为顾问公司，我跟陈总这边可能仍然是，不管是什么样的方式，作为发展商这方面的角度来看这个问题可能更多一点，可能中远有一部分，它可能有些买家方面的单纯角度来看待问题，我也是非常同意对市场这一块，是一个非常敬畏来看，而且市场有一百个理解，我想有些东西是我们应该比较强调，或者应该重视的，首先我们对市场的定义就是这样，但是这个市场和那个市场的差别，在市场不同的地方可能无论作为买家，还是作为我们发展商这方面应该特别重视这个东西，北京这块市场相对来说，它和全国范围内，和深圳，更不用说像香港这方面，相比较来看的话，从成熟程度这方面来说，仍然有很大的差异，所以我们可能分析市场的时候，就不能够用一个，刚才黄总说的不是拿一个成熟市场的经验看待北京的市场。

　　同时还有其他这方面的差异，比如说北京的市场和香港市场比较起来，我觉得除了成熟度不一样以外，实际上我觉得有一个差异，市场的封闭性是不一样的，相比来说在深圳或者在香港，香港系统的封闭性是比较好的，所以在这个方面做一些测算和分析的话，它理论的核心和实际预测应该是比较准确的，但是例如像北京这种大城市，它的封闭性相对来说比较弱，像上海，所以我们在研究这个市场的时候，可能不一定需要知道市场到底是什么，但是我觉得可能更重要的一点是说市场的差异到底在哪儿，我认为是第一个问题。第二个我认为潘总这边给我们一个非常好的例子，针对市场到底是一个什么样的态度，我觉得他那个还不光是一个简单的技术性的产品，他做SOHO的时候，迎合市场和引导市场，这两方面可能在引导市场这方面我们应该做的工作多一些，而我认为可能我们从十年的角度上来看，我估计在北京来看，单纯的迎合，单纯的复制，单纯拷贝别人做的东西，这样成功的先例相对来说比较少，但是作为创造一个新的市场，或者给这个市场引导，它达到一个新的需求，这样这个成功也是非常多的，所以我对待市场的看法可能是我们应该更主要考虑一下创造一些新的市场需求这方面的观点。

　　最后一点我们应该非常关注市场变化的拐点，我认为是非常重要的，比如说房地产没有周期，它是自然的规律，但是这种拐点可能是我们作为发展商或者开发商最感兴趣的，因为往往在拐点出现的时候，才能有获利的可能，所以我们一说市场不要局限于一个简单的住宅市场，我们能不能看看别的东西，简单说房地产的时候，是不是能够考虑到它和金融如果结合起来的话，都可能会形成一个比较大的市场的变化和一个突变的可能的机会，我觉得我们做市场，第一个知道市场到底是什么东西，但是我们想市场差异性的特点的东西，可能是更感兴趣的，更应该注意的。

　　冯仑：

　　他们两位对市场现状做了一些分析，我想中远根据他们的判断，你们真正是站在买家的，因为现在这个市场，北京，全国是不是有泡沫，是不是过热，说到现在多数是政府的声音，另外是开发商的声音，确实很少来自于买家，买家都是根据报纸来判断，你能不能站在你的角度来看，到底现在市场的状况是什么样的状况。

　　黎明楷：

　　市场刚才讲过很多，市场有细分，所以你不能一概而论，这个东西不需要再详细讲这方面的东西，但是如果你说纯粹从买方角度上来看这个事情，我可以直接说，在北京基本上没有什么两手业务可以做的，现在的市场很小，你要从北京目前的两手市场来分析，北京市场未来的变化，确实有点难度的，但是你如果要说的话，我只能说市场就是这样的，你说北京市场现在有没有泡沫，暂时没有泡沫，但是以后也会有泡沫，肯定会有，但是我们怎么掌握这个点呢？我只能用一个我们以前，因为香港经历过好多的房地产周期，国内房地产市场的发展还不是很长期，所以基本上能算是一个周期，在国内，但是我想我们怎么看。

　　我以前听过一句话，就是上帝要你死亡，必先让你疯狂，当你看这个市场的疯狂程度，去到哪个地方，你旁边的人，所有朋友都说买楼，每天回家老婆都跟你说要炒楼，这样你就要担心了，当整个市场都在搞这种投机活动的时候，先说北京的市场，北京好多人会说北京的市场可能由于出现泡沫，因为供应量大，刚才开发商都说，担心它的需求量，需求量也是比较难评估的，尤其是北京这么一个国际化的城市，你不能光是算北京的需求，而且这个需求还不能光算老百姓居住这个需求，现在房产刚才有很多人说了，除了用家以外，还有投机者。

　　我们看有海外的基金会进入中国，而中国基金市场又是非常庞大的，而中国整个基金来说，我们会看整个市场，北京供应量大，不一定表示它需求量跟着供应量继续放大，当北京火起来，有可能以后深圳、广州，或者是其他偏远地方，乌鲁木齐，蒙古的基金可能都会过来，为什么不可以过来，到哪个时间，究竟你本地需求量虽然是集成不了，但是外来的需求一样会把你的市场撑下去，当然了，这个市场是不会健康了，出现这样的情况，所以你中国需求是什么？要有人住，有人用才有这样的市场，但是整个市场通常就是这样子，人是比较盲目的，所以到目前这个情况我只能说，我看不到北京现在非常疯狂，如果相比以前海南岛那种炒地，炒房，说全面皆炒的情况下，其实还有好大的距离，所以从这个角度上来看，我想说现在逐渐出现泡沫是有点过虑了，这是我的观点。

　　冯仑：

　　我想刚才基本的意见都是对现在这个市场说有泡沫提出一个不太赞同的意见，这个东西讲了挺有意思的标注，我想潘总会有印象，赞成李总的意见，现在确实北京没有到疯狂的地步，当年在海南是人人都炒楼，夜总会也炒楼，我们公司一个做饭的厨师，最后独立出来都炒一栋楼，赚了钱出国了，北京现在确实还没有这个。另外一个市场这个问题，刚才实际上黎总讲了一个悖论，什么悖论，很多人都在讲市场，实际上讲的都是供应，没有讲需求。

　　比如政府也好都算的是供应量，但是需求大家又都承认，算不准，你既然承认需求是算不准的，你供应是算准的，你怎么能知道它热和不热呢？如果你知道它热就意味着你要需求能算出来，你要作为它不热也必须要算准这个需求，我们如果需求测不准，你说热和不热都是很难从逻辑上来得到证明的，所以这样特别是一个中高端的市场，这个问题就更难说了，当然我们在北京得到一些数据，大部分是一个什么情况呢？大部分都是本地长住的居民，在人口统计时候都在册，都在一些单位里边，他们参加收入统计的时候都在，我想在座很多人估计人口调查的时候都不一定在，在这种情况下实际上计算的这个数字都偏低。

　　而这个普通的这样一个下岗职工什么都裹在一起算的时候，算这个需求可能有点太低，但是说北京现在无限好这个东西又有点偏高，所以这个东西不太好讲，所以我又想到华尔街讲到市场的心，实际上也作为投资分析的一种方法，就是说究竟市场靠什么来维系的，所以有一种观点就是靠市场的心，靠人心来维系的，大家都说它好它就好，说不好它就不好，所以市场是靠人心聚起来的，今天我们台上似乎是聚人心的，对这个市场支撑的，台下的可能有一些买房人，投资人，不知道大家有什么看法，不管媒体也好，或者从事其他行业的是不是可以表达一下你们的意见，你们认为有什么错的地方，有什么荒唐的地方可以提出来，我们可以进一步讨论这个问题。

　　IT经理世界：

　　我在两周之前见过陈总，我在珠海做过调查，我们很可能总量来说供过于求，我在深圳最近发现一个事情，陈总说是七天七夜的排队，我们现在是八天七夜的排队，为什么？不是炒作的，是因为在深圳有的房子卖不掉，有的要排队。

　　林洁：

　　这个不是像93年的排法，这个有点安排的意思，先交点什么金。

　　冯仑：

　　这个细分像他们说找对象的，大专生找本科生，本科生找硕士，硕士找博士，这实际上就没法找了，这实际上是错开的。

　　IT经理世界：

　　我的意思就是说有的时候它过剩，这是我对市场的理解。

　　大为(青岛)：

　　我谈一个观点，有人谈到只要有需求就有市场，市场实际上是有限的，因为没有需求就没有市场，另一种言论是市场无限的，市场是人创造的，你只要想创造总会有市场，比如到非洲买鞋子，说非洲没有市场，没人穿鞋子，但是后来有人说肯定有市场，因为没有人穿鞋子所以有市场，我的意思是市场永远存在，就看你怎样创造，也就是说我们在座的各位如何来创造市场，引导市场，引导生活的方式。

　　从另一个角度讲，刚才大家都讲了在国外的市场是一个理性的市场，国内的市场是不太理性的市场，因为我们国内调查市场的时候，刚才冯主席说过，有些东西数据不准确，为什么？国外有相关的法律法规制度，大家从一出生就有一个保险号，所有的信用都在这个号里面可以查到他，国内没有，所以说国内的市场我想从这个角度来说，从未来的发展角度说将来会很大很大，我认为国内一个是在一端时间内可能是一个良性循环的一个发展，在中国来说，一段时间，20年，40年，50年甚至是，市场的空间是非常大，在50年之后我们要来创造市场，我是这个观点。

　　高彭：

　　我是香江国际的，现在是北京财富中心的经理，我想问一下上面几位老总，因为各位都是高手，我觉得是否泡沫这个事情可能对于我们开发商来讲并不是特别关心，我想请教一下，冯总和潘总谈一谈这些年市场上的一些感受和经历。

　　潘石屹：

　　大约七年前的时候我跟我老婆结婚以后，因为美国人都吃一个大瓶子的药叫多种维生素，说每天吃一片，吃了身体就好，我觉得美国人的身体都好，我就信以为真了，所以每次到纽约就先买两罐，一罐365粒，一罐可以吃一年时间，慢慢的效果不错，结果有几次出差就忘了，几天时间身体马上口腔溃疡，皮肤也不好了，后来我说美国药还是管用，所以我就在最近一段时间我就戒了，我就不吃这个多种维生素，我就想我的身体是我爹我娘给我的身体，本身设计就非常精致，我为什么要美国人给我列的市场风险的单子说缺什么呢，我就不相信这个东西，最近我就注重锻炼，什么饭都吃，所以就调整过来。

　　有需求市场自然会制造出来，泡沫是在垄断，行政命令，计划经济，市场不完善的时候突然间出现的，如果每一个构件都有人去管理，每一个公司，就在北京的一千家房地产公司都在瞄准市场做研究，所以美国的医生不要开过多的药房，说你吃了这个东西好，实际上吃了这个东西可能把我们的肌体破坏了，你必须依赖他，所以我认为健康的市场是一个没有外来的，是一个自然的，没有靠垄断，靠行政命令的市场，我想海南岛，这也是我和冯仑心中永远的爱，永远的痛，所以一提海南岛我身上就不舒服。

　　海南岛为什么会出现泡沫，而且是这么大的泡沫呢，第一个是从计划经济往市场经济走的转变过程中，大量的往这里投钱，我想北京这样的市场，刚才林洁说香港市场封闭，北京市场开放，越开放的市场越不容易出现泡沫，从我本人来说我心里是呼唤市场的，只有有市场的地方我们的水平才能提高，价格才能合理，没有市场会给我们带来灾难，我们现在呼吁第一个施工单位能不能让全国的施工单位都进北京来施工，甚至让全世界的施工都进入北京来施工，不见得是不让北京的施工单位施工，有一个比较，因为现在房地产市场大面积的投诉，投诉的问题都来自于一个做功的粗糙，而不是一个建筑的问题。

　　第二个我呼吁能不能把设计市场放开，现在是半放开，外国的设计单位到中国来设计完了以后，一定要让中国的设计单位盖个章，我问了好几次说这是为了给中国人的安全把关，现在盖这个章收5%，10%的费用还好办，收完费用因为我盖完章了，光建筑师之间打架就好多起，说这个盖了章就是我设计的，外国说不要脸，这明明是我设计的，从这些来讲所以我觉得市场是很主要的。

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