潘石屹：

　　大会给我们的时间只有五十分钟，时间特别宝贵，现在还有最后的二十分钟时间，看看下面谁有问题。

　　问：

　　我比较关心土地私有化的问题，刚才张教授提到了土地，在国外房地产的保值增值是靠土地，因为土地是私有化，在咱们国家土地也许是50年、60年、70年，因为中国的性质不一样，土地达到年份以后，慢慢的土地使用年限越来越少，房子也在折旧，买房保值增值的概念已经不存在了，我想这是私有化进程可能会有土地方面的问题，现在不知道在土地私有化方面，张教授有什么高见？

　　张维迎：

　　我想任何一个东西，有一个所有化就有人关心，有人对它评价，没有所有化就没有人关心它和评价它，从这一点意义上来讲土地也是一样，好比这块土地我们究竟应该干什么，如果是不要这个的话，这块土地好比是盖商厦赚钱多，我就盖商厦，如果羊肉的人多，赚钱多我就租给他羊牛，这个土地就会有效的利用，当然土地本身你再私有化以后，它要有一个总体的规划，私有权一定还是受有好多形式的限制，但是我希望以后能够逐步使土地有一个主人的这样一个状况。

　　樊刚：

　　应不能有土地所有权是一个问题，我来估计将来会发生什么事情，大概会发生什么呢？现在是70年代土地使用权，70年后咱们人大代表们都是房产主或者地产主了，然后70年后开始咱们都私有算了，或者再免费延长99年，大概会发生这么一个过程，所以要讲这么一个预测目的是什么？我想中国土地产权的变化也都是一个渐进的过程，近期突变是不太现实的。

　　问：

　　我想请问樊刚经济学家，你在经济领域研究比较广泛，对房产有一定的研究，在北京来说它房地产的价格，跟在世界上的价格相比来讲，可以说也是比较贵的，我就想请问这个问题，北京并不是一些发达国家的重要的城市，它整个的经济水平差异还是比较大的，价格高的根本原因是什么？

　　樊刚：

　　这个我没有深入专门的研究，但是北京自己仔细有若干因素是不能用中国人均GDP，或者比较穷的因素来解决的，第一个因素是在北京买房确实有很多国外的公司，它的需求方有很多是国外的，第二北京毕竟还有很多公房，还有很多由财政出钱的房，第三北京之所以房地产需求高，是和中国现在的中央集权制度联系在一起的，全国各地，城市，哪怕一个县城，哪怕一个很小的公司都要到北京办一个办事处，这个拉动多少的需求，然后北京又是一大堆海外华人，什么所谓投资的场所，这几个因素加在一起，北京特别具有二元经济的模式，一方面是房地产很贵，当然还不到世界最贵的，但确实比较贵，另一方面导致了一大批穷人吃不上早点，理不上发，以前很多人只能在地摊上理发，为什么？能租的起房子的都变成美国理发厅了，一般的老百姓工薪阶层只能在地摊上，为什么北京又闹早点的事情，大家想想凡是租得起房子办饭馆的，一定是一般老百姓吃不起的，一定推着炉子出来再街上炸油条，一般工薪阶层才能吃得起，不用房子的，所以为什么你们都在关心富人的房子，我们经济学者必须关心点穷人的事情。

　　温州村是要被驱赶出去，北京就造成了这么一种二元经济模式，典型的拉美现象，拉美现象需求部分，包括土地的需求都是被外国的钱，最富人的钱(英文)了，所以你们在北京，你们房地产商很有发展前景，但是另一方面它还有很多穷人现象，因为二元经济现象，所以你说北京就是一个跟发达国家那种大城市一样，也不是一样，但是它的房地产这种两极分化的现象比较严重，我觉得这是我们下一步整个城市发展当中应该考虑的。

　　潘石屹：

　　我想朋友问的就是北京房价高，两三个月前我看了一圈，世界上城市的房价，一个是香港最近经常去，香港的房价现在跌下来了，从北京同等类型的地方房价的比较，大概是北京房价五到六倍，前不久去了一次美国，在美国第五大道过来林肯中心是当年中国驻联合国大使馆所在地，这个地卖给了每年的房地产发展商，他建了房子，这个房子景观不错，可以看到中央公园，这个房价正好是北京的八倍，八倍的房价，这是纽约的情况，我们就转到英国去，到了英国伦敦去，英国的房价是北京房价的十倍，到巴黎去价格便宜得多，同等地区可以比较的地区的房价，大概四到五倍，所以有的时候我们常常说北京的房价觉得太贵了，比美国的房价贵，实际上可能是拿着北京最繁华的地段，跟美国的郊区去比较，实际上北京的话就是北京市里面再往通县走，它不到河北省实际上房价就降了一千多块钱，所以我觉得房价的比较我们要拿出一个可比的基础，同样的地段，同样房子的质量来进行比较。

　　问：

　　昨天谈了很多关于市场和价格的问题，今天正好是经济学方面的教授，请问两位经济学的专家，未来中国房地产的价格走势会怎么样？

　　樊刚：

　　这个确实没法预测，但是谈谈理想状态是什么，理想状态价格逐步小的上涨，不要下降，但是平稳的上涨，就是刚才说避免引起泡沫，避免大起大落，这是理想状态，现实状态怎么样呢？刚才我说了依据，在房产商和政府的互动过程当中，利益游说过程当中，我觉得咱们从房地产商自己的利益角度出发，我觉得维持这样一种比较平稳的上涨，既有利于这个市场的发展，又有利于整个，首先有利于整个经济的发展，整个经济不断发展了，劳动力成本比较低，住房比较低，中国今后几十年还要靠这个，然后我们房地产逐步的发展，如果出了一个大泡沫，然后回过头消化这个泡沫，欠了一大堆坏帐，再有金融危机，那中国就完蛋了，我不做预测，只是表达作为经济学者的角度。

　　问：

　　经济全球化，我们现在明显看到中国国内的地区之间相差非常非常大，从房地产来看，别的不说，比如天津和北京房价的对比，随着WTO经济全球化之后，这种地区之间的差异会不会越来越大？这个想请问两位我最崇敬的经济学家？

　　张维迎：

　　我个人觉得北京会稍微，总体上应该不会差距越来越大，刚才樊刚讲的那个很重要，如果我们中国体制改革素质快的话，北京在全国的地位就会下降，这样的话好多的商业活动都不会发展起来，当然我不是说所有地方，为什么上海的房子涨的快，北京涨的慢或者很少，很大问题跟好多外企公司的总部都从北京搬到上海去，因为什么？因为中国经济在政治的依赖性不肯减弱，这样的话资源的配置，但是天津比较特殊，我觉得天津就类似一个大树底下的小树，老见不到太阳，所以这可能是比个很严重的问题。

　　樊刚：

　　天津跟北京的例子是典型的政府行为的例子，中央集权，行政区划，如果这个进一步打破，我想跟北京的差距相对来说就会小，因为价格的均等取决于要素的流动，取决于人的流动，如果行政区划打破了，天津跟北京流动的条件应该会很大的，但是长远来看，我的看法从内陆地区和沿海地区的差距会长期存在，而且恐怕正是这种存在导致了要素的流动，也导致了内部地区将来的发展，这是不可避免的因素，中国是内陆国家，内陆国家首先肯定是沿海地区发展，而且沿海地区会积聚大量人口，导致沿海地区的地价、房价都会相对来说很高，而内陆地区很多地区衰败，尽管中心城市也在发展，但是很多中小城市，至少制约了发展，所以这一点恐怕是长期的趋势。

　　但是反过头来说不一定内陆地区在内陆盖的房子不赚钱，我现象市场经济情况下在哪儿盖房子都赚钱。

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