自从1993年北京有了房地产的概念，到2002年，北京的住宅至少已经历了两轮较为深刻的变化和革新，今天已跨入了第三代。

　　第一代住宅在供应稀缺的市场环境下诞生，面对的是一个以集团购买为特色的特殊市场，产品设计带有很强的时代烙印。第二代住宅开始面向大量的个人购房群体，是产品设计逐渐摸索、逐渐合理化的过程。第三代新型住宅在产品设计上体现出明显的优越性。

　　舒适性户型设计步入成熟

　　第二代住宅对于北京房地产市场最重要的贡献，就是针对本地的气候和居住习惯，对户型设计的合理性进行了深入研究。从两居室、三居室的合理面积标准，到户型内部各功能空间最恰当的面积比例分配，乃至面宽、进深等等，都有了一个相对明确的数据化分析。而吸取了第二代住宅优点的第三代新住宅，设计呈现百花齐放的状态，不同面积、不同布局的户型，兼具合理性和舒适性的双重考虑，已能够满足不同价值取向的居住者的需求。

　　前瞻性住宅的时间价值成为议题

　　前不久，一个关于“T—建筑”的研讨会在京举行。所谓“T—建筑”，指的是能与时间对抗、具有较长时间价值的建筑。回顾第一代住宅，很多当年热销一时的著名项目现在作为二手房，价格只能以当年的1／2至2／3计算。一方面是层出不穷的新项目带来竞争压力所致；另一方面也是由于建筑年代久，产品设计缺乏前瞻性，在户型格局和外观设计等多个方面都已无法满足现阶段购房者对居住舒适的需要。

　　“T—建筑”的倡导者UHN国际村就是一个特别强调前瞻性的项目，开发商广华轩开发公司总经理刘尧认为，好的建筑不仅仅应该满足客户现时的居住需要，更应该充分考虑到十年后、二十年后的使用功能以及届时在市场上的地位和价值。

　　社区感房子不应该是孤立的

　　人们越来越注重邻里关系，消费者希望拥有的不仅是一栋孤单的好房子，而是要有一些邻居，使自己有身处社区的感觉。住宅与社区的关系现在已经成为许多设计师的重要关注点。

　　对社区的关注已经在第二代住宅中初露端倪，体现在商业配套、运动场所、景观设计等层面。不同的社区也有其独特文化，具有小社会的特征。这一方面与入住客户的生活习惯和文化层次分不开；另一方面也取决于设计师对于整个社区的构想和设计。一个纯板楼构成，被分割成相对封闭组团的社区，与一个多幢塔楼围合而成、共享大型花园的社区，两者之间的文化与氛围应该是迥然不同的。

　　第三代住宅开始从设计的角度考虑社区问题。希望在围合和共享之间找到最佳创新点。

　　时尚感建筑取悦于眼球

　　在生活里，时尚好像无处不在，然而在住宅设计领域似乎还是时尚的处女地。北京最新兴起的一批住宅纷纷关注到这一点，郦城就曾经有“时装建筑”的说法，UHN国标村则大张旗鼓地喊出：“建筑有取悦于我们眼睛的义务”。

　　从目前市场上来看，住宅外观设计的风格大致分为两类：一类是所谓“新古典主义”，如黄寺大街的阳光丽景，以古典建筑符号为元素，通过现代手法的运用，含蓄地传达出时尚气息。另一类是典型的现代主义，如西坝河的UHN国际村，大量采用玻璃和金属构件的组合，“酷而不冷、通而不透”，塑造出宛如公共建筑般的质感。丰盛和简约，共同构成了北京住宅外观设计时尚化的两个发展方向。