低价位房供应不足

　　与1992-1993年的房地产热相比，现在政府政策调节的作用明显，上一轮房地产开发投资热，银行资金介入比重高达60%，有的热点地区甚至达70%。这些资金有的专事炒项目，炒地皮，形成严重的地产泡沫。当前房地产开发银行贷款的比率为23%，这应与银行严格放贷标准有关。此外，一些城市的地方政府对经济适用房建设的大力扶持，对平抑房价亦起到积极作用。

　　前不久，在深圳举办的中国房地产与金融高峰论坛上，建设部副部长刘志峰对当前我国房地产市场的判断是，基本处于平稳，理性的发展态势。这一结论的得出，主要出于对四个方面的考量：供求总量是否平衡，结构是否合理、价格是否平稳，市场各方主体是否成熟。据刘提供的数据：在供求总量上，今年1-8月，商品房竣工面积和销售面积接近，其中商品住宅销售面积还大于同期竣工面积480万平方米，供求总量保持平衡(如果按建设部的统计口径，新增空置应不多)；在产品结构上，今年1-8月，商品住宅销售占全部商品房销售的90%，非住宅与住宅的供应大致与需求平衡；在房价走势上，1997年以前，全国房地产价格增长较快。1998年以来，商品房价格年均增长2.1%，商品住宅平均增长3.1%，价格总体走势平稳。刘还特别指出，尽管总体趋于理性、平衡，但一些城市也出现了供求结构失调，特别是经济适用房和低价位商品房供应严重不足，不能满足中低收入家庭需求。

　　上海“泡沫”从何而来

　　如果用房地产投资增长和房价涨幅来衡量是否有“泡沫”的话，那么上海市多半会名列榜首。根据上海市统计局城调队统计，截止至今年三季度，上海房价平均较去年同期上涨了7.9%，其中新房价格上涨8.7%，二手房上海6.8%，土地交易价格上涨10%。这种市场态势在国内各大城市中是较为罕见的。那么，是什么力量支持上海的房价上涨，这里面有没有泡沫成份？

　　“我一到上海就闻到那股能赚到钱的味，全世界的人现在好象都在往那赶！”做塑料模具生意的温州人伍先生不无夸张的这样形容。上个世纪八十年代，香港那种到处洋溢着机会和自由的快乐梦想，似乎也开始弥漫在21世纪的上海了。上海目前有20万台湾人在上海工作或学习，定居人数超过2万人。而香港政府最近对香港市民的一项调查表明：70%的香港人愿意降低10%左右的薪水到内地工作，44%的香港人选择上海，9%的人愿去北京，选择广东的占22%，上海成为港人首选的城市。据说，在香港有一句流行的话——你多久没去上海了？就像北京人见面问：吃了吗？

　　“上海最初定位是三个中心——国际经济中心，金融中心和贸易中心”，上海计委的一位李姓官员介绍，“后来加入了航运中心，这对制造业出口极为重要。目前上海港的工作人员有几千人，而做出口代理生意的就有2万人。”有人做过测算，如果上海的货物从别国别地的港口出口的话，成本将增加15%，就完全抵消了中国廉价劳动力的优势。……

　　种种迹象与数据统计表明，上海作为中国第一大城市的崛起有着极其深刻的经济背景。背靠长江三角洲腹地的“大上海经济圈”已突破了行政区域的划分，形成了一个经济体，城市连成一片，就像东京一横滨、大阪-神户，直接参与国际竞争。

　　目前，仅港台人士在沪购房总量就已超过200万平方米，购房余额逾百亿元，外来人口购房占上海商品房销售总量的53%。由于看好上海未来的发展前景，许多实力雄厚的境外地产公司莫不携巨资来上海投资开发房地产。对于这些人来说，上海是一个符号，它意味着：国际化、赚钱、市场、机会……

　　据说，许多大的国际跨国公司之所以将拓展亚洲市场的商务总部设在上海，一方面是看中长江三角洲所蕴含的巨大经济能量，另一方面还看中上海人的公共意识和服务意识均强于其它城市。这里的人们开拓性不强，大家习惯做职员，是一个职员城市。

　　正是这种来自方方面面的巨大市场需求，使得上海房地产市场在保持求略大于供的态势下，还消化了1999年以来的518万平方米的房屋空置。

　　京城房价趋降成定局

　　与上海市场略有所不同的是北京房地产价格今年与去年同比是下降的，按照统计局的口径计算降了317元/平方米，按房地局的统计口径则是降了289元/平方米，虽然普通老百姓并没有明显感到房价的明显降幅，但随着郊区住宅项目的增加和经济适用房建设力度的加大，北京房价的总体水平确定有所下降。有消息称，今后四年里，北京的经济适用房供应总量约1200万平方米，也就是平均年供应量300万平方米，这占到北京新增住宅总量的近一半，其力度不可谓不大。

　　清华大学房地产研究所所长刘洪玉分析，与上海相比北京之所以大力发展经济适用房建设，有三个重要原因：一是北京新建商品住宅价格比上海高而人均收入比上海低；二是北京二手房市场开发程度低于上海的水平；三是把公务员、教师作为经济适用房销售对象，北京这两类人的比例要大大高于上海。

　　北京房地局的一位人士认为，北京二级市场，特别是已购公房上市不甚活跃，除了市场管理效率，税费政策等因素外，还与北京所特有的社会人文有关。许多老国家公务员退休后住在自己生活几十年的社区中，普遍有种“故土难离”情结。

　　虽然北京二级市场不甚发达，缺乏住房梯级消费过渡，市场资源配置不尽合理，但由于近年来经济适用房投资开发力度颇大，市场供应量充足，加之交通道路系统的不断完善、城市轨道交通的投入使用，亦使得北京城市居民的购房选择范围大大增加，房价将逐年下降几乎已成定局。

　　据一位在北京做地产开发的老总透露，现在有的南方开发商进京做项目已不单单是寻找获利商机，而且还“肩负着”带动当地经济开拓市场的重任。房地产业的上下游行业有水泥、钢材、建材、建筑装饰装修、家用电器……涉及数十个行业，如果在北京拿下一个大项目，即使是微利甚至持平，它所能给当地其它企业带来的商机亦十分可观，这样算总账的话，应是一单合算的生意。由此推测，一些外地开发商在北京不惜重金拿地，背后是否有当地政府背景？

　　万科董事长王石近日撰文称，房地产现在已不再是暴利行业，就行业的利润率比较而言，它低于家电、汽车、高科技等行业，这表明房地产业的利润率已经社会平均化了。

　　鉴于现在市场有效需求明显不足，房屋空置增加，这些是否应引起那些目前想跻身房地产行业企业的密切关注？