本报记者 郭鸿宾

　　在去年房展会愁云笼罩、持续走低的背景之下，原定在今年4月3日才开幕的春展展位却遭遇了前所未有的疯狂抢购———从1月6日之后的一周时间，组委会方面一个广告没打，国贸的一、二号馆及序厅、小通道、外设大棚全部展位被一抢而光。目前，60%的展位已经签了合同，而CBD周边今春即将面世的一大批精装修、低总价的小户型项目恰恰扮演了低迷的 房展会市场的“救世主”。据记者了解，其中仅炫特区早在去年11月就交钱定下了9个黄金展位，后现代城也已提前报了名，不少CBD一带的项目因为眼下尚没拿到销售证，正在为提早开盘争取展位四处奔波，而春展组委会正准备增开3号馆。由此可见———

　　数百万平方米住宅今春集体亮相

　　目前东部市场看似波澜不惊，实则早在规划、设计阶段就已暗自发力。据了解，继后现代城推出后，其西侧由今典集团开发的苹果社区不但打出了每平方米起价6000元的新低价格，在产品上也极力讨好买家。该集团老总张宝全透露，60万平方米的苹果社区规划设计方案即将确定，其60%为纯粹的板楼设计，定位于都市白领的公寓户型面积均为40平方米至100平方米，而且无论大小户型均为明卫生间。张宝全透露，该项目今年2月份认购，三四月份可望正式销售，一期20万平方米的建设与后期40万平方米的开工时间相差仅半年，创新设计、短平快是该项目抢占市场的经营战略。

　　与此同时，其主要竞争对手———富力城总投资1000万元的巨大迷彩球售楼中心也正在紧张施工当中。据该集团的负责人透露，该项目的亮点在于位于东三环边的良好区位，2.2的低容积率(住宅部分)、引入加拿大冬季常绿阔叶植物的大面积坡地景观。

　　近日，位于广渠门桥西北角的金桥国际公寓也开始在市场上频频露脸，其主力户型为1室1厅1卫的一居室，全部户型均采用明厅、明室、明厨设计，并附送包括知名品牌的空调、冰箱、洗衣机等在内的全部家电。作为一家酒店服务式公寓，其生活配套设施包括1000平方米生活超市、1000平方米的自助餐厅、高层中速电梯、豪华酒店大堂、24小时自助银行等酒店中必不可少的基本设施。

　　紧接着，位于东二环光明桥护城河畔的华城正式亮相，不仅提供包括德国、美国产品在内的全套精装修，还在楼梯外侧设立了观光电梯，地下车库采用双层设计，一梯一户，小区设有8600平方米的专属会所和商业街。

　　记者还了解到，前不久在后现代城与苹果社区之间悄然间围起了一片拆迁用地，一个以小户型为主的高层板楼住宅项目今年五六月间也将进入市场。据了解，该项目是由来自新疆的上市公司新天国际投资开发。1月25日后，即将开始认购的炫特区推出45平方米至80平方米的主打户型，配精装并赠送价值万余元的宜家家具和家电，该楼盘特设7000平方米的青鸟会所。此外，在CBD的东侧，另有30万平方米的东区国际以及鹏润集团开发的100万平方米、均价为4000元的住宅楼盘将在今春先后开盘。

　　据记者初步统计，由于拿地时间接近，位于北京东部CBD边界区域二环至四环一带，大约有400至500万平方米的新住宅项目将集中在今年春夏集体亮相。

　　“城市复兴主义”左右项目扎堆

　　对于众多项目扎堆在东部的原因，北京重诚兴业房地产经纪公司总经理李巍岩认为，排除掉东部遍布商圈、大公司云集等优势之外，另一个重要原因是，越来越多的购房者，尤其是年轻白领将置业目标由郊区住宅转向城市核心区域，因此，从某种意义上讲，这更有些“城市复兴主义”的味道。

　　他具体解释说，从2001年开始，以Townhouse为代表的郊区住宅大行其道，在北京的各个边缘组团都有大量的郊区住宅上市，但直到今天，大多产品仍然存在基础设施和配套的缺陷，同时还有高昂的居住成本、住宅功能的单一、淡漠的邻里关系以及缺少安全感的居住环境等一系列难以解决的问题；同时，郊区住宅的开发上由于急功近利等方面的原因，导致了北京第一代Town鄄house等郊区住宅在产品上的面宽不够、采暖、装修等的缺陷也成了这种郊区化生活的另一种“配套”。因此，临近城市核心区域，且在规划、建筑设计和景观设计中将最大限度地融入自然景观和生态主义的东部新项目，适时地为渴望郊区生活而又不堪郊区生活负担的人提供一个“城市复兴主义”的产品。

　　华城的营销总监陈岩也表示，从东二环项目目前的开发理念上看，显然强调的是地段主义，而人居与环境的结合、生态与地段的结合都没有得到更好的体现。不过，随着东二环护城河河道的治理、河水清淤的完成，东二环作为北京市相对完整的水系景观，堪称城市复兴的理想区域。可以肯定地说，今后此类型产品必将对北京郊区住宅市场产生较大的冲击，将分流相当部分注重实用主义与功能主义并重的高端人群。

　　降价风暴越刮越猛

　　长期以来，CBD区域及周边项目由于地理位置优越，发展前景好，房价一直持续走高，CBD区域内，上万元一平方米仍是主流价格，就连位于核心区边缘地带的大望路沿线项目蓝堡、珠江帝景也打出了8000至9000元一平方米的价格。

　　然而，去年9月底，位于百子湾路的后现代城开盘6200元送精装修的均价，打乱了“CBD项圈”房产价格的底线。按照这一区域的平均土地成本和开发成本计算，后现代城打出的这个开盘价基本属于成本销售。3个月来，该项目一期千余套住宅旋风般售出，其巨大的市场影响力再加上东部巨大的市场供量，使该区域的众多待开发项目不约而同地选择了小户型、精装修、低总价的市场定位，其中仅CBD边缘地带，今年上半年将有上百万平方米从大户型回归为小户型。因此，大批的优质住宅扎堆销售使得一场性价比大战已在所难免。

　　近日，富力城已经以7000元/平方米均价开始内部认购。该项目的老总谢强表示，富力城前期的低调战略是为了要在3月份开盘时“一鸣惊人”。他断言，富力城推出后，将会使周边项目，包括目前的热销项目产生巨大压力，今年CBD一带的市场竞争将会因多个高性价比楼盘的涌入而变得惊心动魄。

　　事实上，谢强的预言正在应验。金桥国际公寓的销售总监蔡维杰告诉记者，相比东二环沿线海晟名苑、东方银座等价格在11000至13000元/平方米的高档楼盘，他们之所以将均价定在7280元/平方米左右，比东北二环及东三环CBD区域的同档次公寓便宜了近5000元/平方米以上，就是为了尽可能地实现快速销售的策略。

　　无独有偶，与其相邻的华城一期推出的板式小高层仅售7800元/平方米，与东二环高档楼盘也有3000至4000元的价差。号称以5500元的均价瞄准CBD内22岁至35岁的职业白领的炫特区更是锋芒毕露。据相关负责人透露，其市场目标十分明确，即“压住苹果社区”、直指“后现代”。

　　另据记者了解，在几个新楼盘包围之下，新天国际所开发的项目也将价位保守地定在6500元/平方米至7500元/平方米之间，并打算以年内交房的优势抢占市场先机。迫于后起项目的压力，即将进入二期销售的后现代城在近日也将采取新的市场战略，推出两栋另类时尚的SOHO，拿出150套房，给购房者让出每平方米200元的利润空间，公开鼓励炒楼。老客户如成功炒出一套房，还可另送一年物业费。

　　北京蓝石顾问公司总经理李春平认为，提高性价比，挤占的是开发商的利润空间，实际是利润的合理回归，以提高性价比参与市场竞争，比拼的是品质和服务，而不是简单地采用价格战的方式，这正是房地产市场走向成熟的标志。

　　精装修小户型成楼市主流

　　CBD周边项目从高价、大户转而向紧凑型、低价位的变化，说到底是市场供需关系的作用。业内人士认为，CBD一带项目的激烈竞争，实际上可以透视出北京楼市的发展趋势。

　　据伟业公司分析，由于“关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让”的政策效果在今年会呈现滞后状态，其对商品房供应量的影响预计到2004年以后才会显现。同时，2003年3月31日是最后签订国有土地使用权出让合同的期限，赶在“关门”之前，将有大批项目集中报批，这些项目推向市场的时间都不会太长。另外，以绿化隔离带、危改小区、小城镇改造等方式供应的土地在今年将呈增长趋势。因此，今年北京的房地产新开项目在数量上会有较大增加，预计商品房开复工面积将突破7000万平方米。房屋供应量的加大必然加剧市场的竞争，使更多迎合消费者需求的高品质、低价位的产品不断推向市场，并呈现强劲的增长势头。

　　从市场需求上看，今年北京的购房群体的主流客户需求档次有所降低，因此，低总价、小面积的户型逐渐受到青睐。而市场发展到今天，虽然主流需求的购买能力降低，但已经成熟起来的客户对居室基本功能的要求并没有减少，不追求大面积、豪华的起居室或主卧室，紧凑型、精装修、低价位的产品是这部分购房人寻找的目标。业内人士认为，CBD一带项目的性价竞争，只不过是北京整个大市场结构性调整，进入性价比竞争时期的“开篇”，紧凑型、精装修、低价位的商品房今年将在京城各个区域被大量推出，从而形成今年春季楼市的主流产品。