2002年，商住楼的代表——长远天地和写字楼的代表——左岸工社无疑成为中关村地区的焦点楼盘，且销售状况良好，那么，就中关村地区而言，商住楼和写字楼对比谁是真正的赢家呢？

　　中关村的终端使用者是谁

　　众所周知，中关村的发展起源于20世纪90年代初期，是以IT产业为龙头的高科技经济技术产业区，其作坊式的发展是中关村地区发展的典型代表。一位开发商告诉记者，1997年，他在做市场调研的时候，曾经做过统计，当时在中关村注册的公司大约有5000多家，随着市场的发展，据了解，到2002年注册公司已经超过10000家。如果按一般的房地产市场的平均需求测算的话，一家注册公司应该需要150平方米的办公空间，那么，整个中关村地区写字楼的供应量应该是150万平方米，而目前的供应量是远远不能满足10000家公司的需求的。尽管写字楼在中关村地区非常稀缺，但是，记者了解到，已经建成的写字楼租售情况并不是非常理想。那么，是什么症结影响了中关村的写字楼的租售呢？其主要原因就在于写字楼的终端使用者是谁的问题上。就房地产开发而言，供应量是由需求量所决定。以京顺路为例，由于有了外国人的需求，别墅成为该地区的主要产品，其主要的终端使用者是外国人。以此类推，中关村的终端使用者是该地区发展中的公司，但是让我们看到的是，中关村地区的终端使用者对写字楼的需求并不是想象的那么大。前文已经说到，中关村地区的终端使用者是“作坊式”的发展中公司，这些公司的特点是，以高智商的知识密集型企业为主，他们不受办公的约束，对于他们来说，成本越低越好，他们并不是非常需要形象较好、交通便利的写字楼，因此对于他们来说，退而求其次，商住楼应该是他们的首选。商住楼既可以办公，又可以用来居住，可以说是两全其美。此外，这些公司既然是发展中的公司，那么未来的几年里，写字楼对于他们来说，只能是可遇而不可求。

　　商住楼和写字楼何去何从

　　长远天地的热销和左岸工社的火爆又意味着什么呢？事实上，就商住楼而言，其真正的代表是天行建，当时开发商在推出这个项目的时候，并没有想到会给北京房地产市场带来居住商务的创新。在摸着石头过河的感觉中，却给自己带来了丰厚的利润。如果说长远天地是喊出来的商住楼的话，中关村早期的都市网景和满庭芳园却是默默无言的商住楼代表。记者了解到，目前在都市网景和满庭芳园用于商住的住宅占到了30%左右。从中不难看出，商住楼是中关村地区真正意义上的需求。那么，中关村地区的写字楼又应该摆在什么地位呢？写字楼代表着一个地区经济发展的象征，中关村与CBD、亚奥商圈、金融街一样被北京市政府列为重点发展区域，这意味着在写字楼供应上应该等同于这些地区。据了解，在未来的几年里，中关村地区应该有300多万平方米的供应量。如果按现在的需求量，这么多的写字楼给谁？记者了解到，像中电信息大厦一次有几千平方米的买家并不多。事实上，目前的中关村的写字楼的市场应该是供大于求。或许有人会问，

　　左岸工社的火爆又说明了什么呢？记者了解到，左岸工社总共的开发面积是3万平方米左右，项目之所以成为中关村地区的焦点项目，分析其原因，一是该项目的定位非常准确，迎合了少数人的心理，使这些少数人既满足了在写字楼办公的虚荣，又在配套上迎合了这些少数人的需求；二是左岸工社的开发规模较小，同时又在中关村地区大规模写字楼尚未面世之际，打了一个时间差。事实上，左岸工社应该是商住楼式的写字楼。因为，一个“少数人的写字楼”已经说明了一切。因此，可以毫不讳言地说，中关村目前对商住楼的需求应该是远远大于写字楼。在未来的5年里，商住楼的风头应该盖过写字楼的风头，这应该是北京房地产业界的共识。

　　如何看待商住楼和写字楼的发展

　　在市场经济发展的今天，我们会看到，不管是商住楼还是写字楼，谁满足了需求就是迎合了市场。从商住楼和写字楼的对比，我们可以看到，在金融优势上，商住楼可以办到8成20年的按揭，写字楼最多能办到7成10年的按揭，那么，在销售上商住楼无疑就占到了先手，从买家的角度而言，购买商住楼风险小、压力小。

　　从中关村地区目前的需求来看，写字楼应该供给大的集团公司或是大型的企业，因为写字楼是这些大集团和大企业的形象代表，但是，在中关村这些大集团和大企业是寥寥无几。就连中国IT的领军———新浪都搬出了中关村，摩托罗拉业务部门也搬出了中关村，这一切又说明了什么呢？一位在中关村从事IT行业的总经理明确指出，目前的中关村还不具备国际性的经济产业区，只是小型公司求生存的孵化器。从中不难看出，写字楼还不是目前在中关村地区开发创业的公司的首选。

　　事物的发展是辨证的，有需求就有供给。商住楼既然是中关村目前主要用于办公的产品，那么作为开发商来说就一定会将目光锁定在这个产品上。中关村会不会出现商住楼一哄而上的现象呢？那么，中关村地区的商住楼蛋糕究竟有多大呢？就目前的中关村商住楼的供应量而言，充其量也就是长远天地、新起点等几个项目而已。长远天地之所以销售良好，其主要原因还在于该项目的规模上，以及交通条件和基本配套迎合了消费群体。而新起点规模大于长远天地，该项目一半用于居住，一半用于商住，在销售上不会出现问题，但是在将来会出现一些需要解决的问题，例如，商和住的概念如何界定，这或许是未来的房地产市场应该探讨的一个问题，目前一切还是以需求为第一吧。同时，在商住楼的问题探讨上，还值得探讨的一个问题是，对于这些购买商住楼的消费群体来说，公司业务一旦扩大，在还租、买不起写字楼的情况下，召开业务会议就是一个问题，这或许有点杞人忧天，但许多在商住楼办公的智慧型公司的确面临着这样的问题。

　　对于开发商来说，开发写字楼需要现金流的支撑，而开发商住楼对现金流的需求并不是非常的重要，同时在中关村地区，商住楼销售又是这样的乐观，开发商看准商住楼的开发是势在必行，因此，2003年，在中关村地区开发商住楼是项目公司的首选，而写字楼的开发看来得仰仗政府的行为了。全伟