我国加入世贸组织，为土地市场的建设和规范提供了良好的机遇，同时也提出了新的挑战。随着我国加入WTO及经济全球化的进程加快，房地产市场将更加开放，对土地资产管理工作和土地市场体系建设提出更高更多的要求。如何规范国有土地使用权招标拍卖出让行为，建立“公平、公开、公正”的与市场经济体制相适应的土地市场运行秩序，规范土地市场使之与国际惯例接轨，促进土地市场健康发展，优化城市国有土地资源配置，显化国有土地资产效益，已成为新时期土地市场建设的重要课题。

　　强化土地供应市场的管理

　　要充分运用市场机制调控土地市场，不断深化土地使用制度改革，积极推进国有土地使用权招标、拍卖。随着土地使用制度改革力度的加大和土地招标、拍卖不断拓展，必须采取切实有效的措施进一步规范土地招标、拍卖行为。要加大对协议出让土地的依法管理力度。凡采取协议出让(包括出租或作价入股)方式供地的，必须做到专业评估、集体决策、交易透明、结果公开，充分反映当时土地市场的价格水平。由于过去一些城区优势地块或能产生高效益的土地实行协议方式出让，地价偏低且随意性较大，缺乏透明度，不仅造成国有土地资产的严重流失，还会滋生腐败问题，社会反映强烈。因此，要严格控制协议用地范围。确实不能采用招标、拍卖方式的，方可采用协议方式。若采用协议方式供地的，必须做到在地价评估基础上，集体审核确定协议出让用地的最低价格，协议结果向社会公示，接受监督。凡是房地产开发供地，包括经营性用地，今后都要采取招标或拍卖的方式有偿出让。要让开发商树立今后用地“不找市长、要找市场”，“不依规矩，不成方圆”的意识。

　　拍卖土地实行“净地出让”

　　拍卖土地不但要实行“净地出让”，而且规划要到位，这样土地拍卖效果就会更好。并且，实行“净地出让”，既可以缩短建设周期，又会提高土地的价值。应根据规划到位与否，把握规划实施的时效性因素，适时推出土地。在规划还未实施到的地方，土地招标拍卖应严格控制，不要急于开盘。可实行“信息储备”方式进行控制储备，否则地价收益就会明显减少。

　　增强城市规划理念

　　规划理论对城市土地经营具有指导作用，城市规划具有法律效力，政府在“经营城市”和经营土地过程中可以利用城市规划这个工具，实施城市经营的战略意图和安排。城市总体规划和分区规划确定了城市土地利用的功能、强度、结构、布局和发展方向，对土地价值会产生重要影响，是经营城市土地的重要依据和手段。控制性详细规划和法定图则主要是确定宗地利用的性质、建筑高度和密度、容积率、绿化率、配套设施等环境协调指标，是土地利用和土地管理的重要依据。目前推出拍卖的地块大多面积偏小，房地产项目用地每幅宜在30亩～50亩左右。否则，配套设施达不到要求，无法体现“两低三化”即低建筑密度、低容积率，绿化、美化、净化的“以人为本”的城市规划宗旨。应根据国有土地使用权年度出让计划和城市建设总体规划的土地用途，确定投放市场的地块、面积，并分地块编制区位图、平面图、规划设计条件，进行统一规划设计。土地投放量多少，一定要根据市场情况来决定，若投放过量，很可能出现土地闲置和地价贬值，引起整个市场的运作困难和政府收入的减少，甚至出现恶性循环。城市区位一旦编制形成，就成为城市的重要资源。正确分析和把握城市区位是以土地经营城市的基础。新加坡城市土地利用与规划走在世界前列，可以借鉴学习。

　　加快土地有形市场建设步伐

　　加快开放土地拍卖二级市场(土地有形市场)，实施“阳光工程”，即在实施土地招标拍卖及挂牌交易的同时，允许中标者将中标地块在政策允许范围内转让、置换或挂牌交易。同时，对现有的地块拍卖中标者缴费期限与比例要进行适当调整，在保证期限和缴足的前提下，缴费比例应允许有适当的灵活性。要充分搞活土地市场的流通，减少闲置土地的出现，实现土地的市场化流转。城市土地不仅要实行有偿化，而且要实行流转化的改革。因为，高效流动既是土地有效配置的要求，也是土地合理利用的保护。它的实现，不仅可以使土地使用权者权益得到保证，而且有利于土地整体效益的提高。土地资源合理配置，就是有偿化与流转化并举。建设土地有形市场，既有利于规范土地市场，运用市场机制配置土地资源，又有利于促进政府的廉政建设。土地有形市场建设不能流于形式，否则将产生“有场无市”的现象。要不断完善土地有形市场服务体系，从制度上、体制上杜绝土地私下交易现象的产生。在加快土地有形市场建设步伐的同时，对成片开发有资金困难的，拍卖管理者可进行前期摸底，以便为开发商做“媒人”，使他们很快进入“整合”状态。这样，一方面，可以推行国有土地开发企业的战略性重组，提高国内开发企业的整体竞争能力。另一方面，土地资源又得到优化配置。

　　土地拍卖与城市新区拓展相结合

　　土地拍卖要结合拓展城市新区的需要，有计划、有重点地推出新区地块供市场拍卖。这样，既可优化新区用地布局，带动新区土地成片开发和利用，又可为城市化进程提供资金支持。因此，在土地出让上，要按照从低值位向高值位的顺序进行。即把开发地块中不易升值的地块先行出让，而把高价值区位的地块留待周边配套基本趋于完善后再行竞价出让。对土地资源要多求紧供，力争获取最高的增值效益，更多地为城市基础设施建设集聚资金，为改善城市投资的软硬条件打下坚实的基础，实现土地供给的良性循环。福州市已决定重点推出鼓山新区、金山新区和鳌峰洲地块，并抓紧这些地区周边环境、路、桥等基础设施的配套建设，以期形成一定“气候”。新区用地布局优化了，就会带动新区成片土地开发和利用，并且使周边地块的土地价值升值，这样土地升值潜力便形成良性循环。

　　建立健全土地收购储备出让新机制

　　土地收购储备是“经营城市”的核心问题，它不仅是“经营城市”的重要手段，也是土地招标拍卖等有效显化国有土地资产价值方式的重要支持基础。土地收储是土地利用方式和管理方式的一种改革和创新。土地收购储备制度是招标拍卖持续发展的基础，应站在政府“经营城市”的战略高度，建立健全完善的土地收储制度。建立土地收购储备制度，对于提高政府调控土地市场的能力，盘活存量土地，建立“公平、公开、公正、规范”的土地市场，调整城市用地结构，提高城市土地利用率，增加土地资产收益都将起到积极的作用。为最大限度地发挥城市土地效益，促进城市建设向更高更深层次发展，必须有效实现城市土地资本化。因此，必须加强政府对城市土地供应的调控，全面建立起土地收储制度，统一收购，统一储备，统一拍卖，把土地收益真正集中到政府手中。另一方面，要加强土地利用的宏观调控，坚持资源、资产管理并重，做到政府管理土地市场的职能到位，既保护好有限的土地，又充分合理利用土地，加快资源配置进程，显化土地资产的最大价值。

　　建立健全土地基金制度

　　由于土地收购储备是一种政府行为，也是一种高投入的经营行为，所需资金量很大，因此，政府有必要将大部分的土地收入用于成立土地收购储备基金，以用于支付收购土地的费用，如拆迁安置等，保证收储资金形成良性循环。另一方面，要为政府开拓一条切实可行的土地收购储备筹资渠道，如，通过财政信用、政策性和商业性银行贷款、利用外资和国际金融组织贷款、以土地收储机构名义争取国家财政债券(让土地使用权货币化、证券化)的融资方式。还可将土地基金(土地收益权)作为财政偿债的质押担保，向国家开发银行申请中长期贷款，用于城市基础设施建设，从而带动土地增值；政府通过土地公开出让，进一步撑大土地资金容量，使土地基金为城市建设和提高土地效益充分发挥作用。

　　面对挑战加快网络信息体系建设

　　勿庸置疑，加入WTO，将对我国土地市场产生积极的、重大的影响。既带来新的机遇，也面临挑战。如一些外国财团一旦进驻我国土地市场，一些实力较弱的国内开发公司将面临优胜劣汰的考验，有的公司将不得不进行“整合”或“重组”。届时，有的外资公司将可能独树一帜，某段时期将可能垄断市场，给国内开发公司带来巨大压力。同时，这种压力也促使国内开发公司挖掘潜力，规模经营，变“压力”为“动力”。这就需要我们把国有土地资源放在WTO的格局中全盘考虑。要抓住加入WTO所带来的机遇，要面对全国、面向世界，迎接挑战，积极探索土地市场发展的新路子，以适应加入WTO后土地市场发展的环境，使土地市场与国际市场接轨。土地市场要构建开放的新局面，在新的形势下，要使土地市场“在更大范围、更广领域、更高层次上参与国际经济技术合作和竞争，拓展经济发展空间，全面提高对外开放水平”。要以加入WTO为契机，致力建设一个“公平、公正、公开、公信”的土地市场；通过市场力量，提高本国土地资源配置的效率；通过营造一个“稳定、公平、安全”的土地市场环境，来吸引国际经济资源，实现“地尽其利，地利共享”的目标。同时，为及时向开发商提供土地市场的信息和动态，要加强土地市场的分析和预测，认真做好土地招标、拍卖信息发布工作，定时、定期在确定的新闻媒体上发布土地供应信息，提供拍卖地块的面积、地点、规划技术条件等基本情况，以及有关土地招标拍卖政策，条件具备时，实施土地市场“网上工程”，通过国际互联网来发布土地供应信息，推介“土地产品”，开展网上交易。此外，还要学习借鉴发达国家的经验，有效促进土地市场在加入WTO后持续健康发展。

　　为土地市场提供法律保障

　　加入WTO，意味着我国必须加快建立符合社会主义市场经济体制和世贸组织规则要求的开放型经济管理体系、服务体系和法规体系。市场经济是法制经济，实行土地资源资产化、市场化管理，必须健全法制，完善法律法规，这是土地资源资产化、市场化的可靠保障。陈文忠