供应量速增、外资机构需求不足、老牌物业渐呈边缘化

　　本报调查：建国门商圈写字楼租金跌势难止

　　在许多地产专家的眼里，建国门商圈已经开始走向没落。东有嘉里、招商局，西有东方广场，东拉西扯之后，建国门商圈的老楼们，日子越来越不好过，经过记者的初步调查，建国门商圈的写字楼目前整体租金呈下跌趋势，而且可能维持较长的时间。

　　建国门七大写字楼租金均有所下跌

　　国际地产顾问公司戴德梁行谢家欣先生接受记者采访时表示，从建国门商圈写字楼的目前情况来看，整体情况处于一种自我调整的阶段，租金略有下调。供应量达到5万平方米的东方广场经过一段时间的热租后，由于外资客户的目标群体已经基本到齐，目前已处于供大于求的状态，再加上交通位置的限制，成交量开始大幅下降。

　　目前，东方广场在通过加长免租期等手段进行变相的降价，同时希望通过扩大销售范围来提高成交量。尽管如此，东方广场在建国门商圈的空置率依然算是比较高的。对东方广场西侧的中粮广场和光华长安来说，虽然目前出租率比较高，但租金近期也略微下降。恒基中心由于办公一楼和办公二楼硬件设施较好，出租情况较好，而办公三楼品质相对较低，最近租金也有所下降。

　　在建国门桥东侧，长富宫和东海中心由于写字楼资质略显老化，同时价格方面又不占任何优势，最近也在进行类似于加长免租期的促销手段。对于有“巧克力大厦”之称的国际大厦由于以小户型为主，目前出租情况不算太差。尤其是由于同样走小户型路线的中粮广场出租价格比国际大厦较高，一些中粮广场出租的到期客户纷纷迁到国际大厦。整体上说，建国门商圈的出租率应该维持在80%左右。近20%空置率的存在，将使这一地区的租金水平很难有大的提升。

　　供应量加大和外资机构

　　需求不足为主要原因

　　来自北京中原地产经纪有限公司提供的数据显示，2002年市场新增甲级写字楼约58万平方米，主要集中在东部和中关村地区，剔除以售为主的项目后，新增供应量为35万平方米。由于在2001年新增的88万平方米中，大部分项目是在年底时推向市场的，因此在2002年还有约60万平方米的存量，实际目前的市场新增量已接近95万平方米，如果加上市场早期存量，市场实际存量应在190万平方米以上，另外，已成现房的商住项目、部分因销售不佳而转为商住的高档公寓项目(如第一商城、贡院六号)等，也使得市场供应在无形中加大。供应量过大而需求不足，是一直以来价跌量缩的主要原因。整体供应量的增加无疑使客户选择的余地大为增加，交通环境相对较差的建国门商圈自然不是上佳之选。

　　报告同时显示，外资机构需求不足是导致东部地区写字楼价格下调的主要原因。国际地产顾问公司戴德梁行谢家欣认为，房地产行业尤其是写字楼市场对经济环境的反应速度要相对滞后一些。“9.11”对世界经济的打击去年开始在房地产市场显现。一些跨国公司纷纷调低了自己的发展目标，裁员和缩减办公面积成为最主要的调节方式。另外由于上海经济环境相对较好，一些跨国公司将总部迁往上海也使北京的写字楼出现更大真空。而建国门商圈由于历史的原因聚集了大量的外资机构，受影响较大。商报记者荀冠龙

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　　建国门商圈今年仍将以调整为主

　　中原地产公司的报告显示，对于东部地区写字楼而言，去年年初时高档物业的入住率有所降低，经过一年的调整，如降价、延长免租期等，正在逐渐上升；中档物业的入住率也一度降低，目前正在调整之中。

　　由于在2003年，东部地区入伙项目只有万邦科贸大厦、住邦2000一期、阳光100写字楼以及东方广场等项目，总量为13.9万平方米且位置、档次相对分散，预计不会对市场产生太大的冲击，市场仍以消化存量为主。而东二环商圈和建国门商圈正在调整阶段，去年第四季度入住率都上涨了5.61%和1.03%，但价格还未调整到位。