房贷政策做重大调整

　　记者从有关方面获悉，日前，央行新的房贷政策经各家银行负责房贷人员讨论后已基本成型，“只有房屋封顶之后银行才可以提供按揭贷款”一项已经达成共识。

　　中国工商银行住房信贷处处长张文宾接受媒体记者采访时说：以前银行可以给“期房做按揭贷款”的做法将被央行禁止。央行将做出这个决定的原因是，做期房无论是对于贷款人还是银行，都有较大的潜在风险。以工商银行发放贷款为例，过去一年中期房贷款出现还款人不到期还款的比例，占到全部房贷总额的10%。贷款人做了按揭后，看到实际建成的房屋出现朝向不对、户型结构遭开发商更改、面积缩水、布局不合理等问题，对按揭房不满意，常会选择不供款的方式。

　　据了解，此前央行对部分城市商业银行的房地产贷款情况进行了检查，发现违规贷款和违规金额分别占总检查笔数和金额的9.8%和24.9%。

　　检查发现，目前房地产贷款主要存在四个问题：一是对“四证”不齐全的项目，发放房地产开发贷款或逃避央行“四证”规定，以流动资金贷款替代房地产开发贷款；二是在开发商自有资金尚未达到开发项目总投资30%的情况下，发放房地产开发贷款；三是放松个人住房贷款的条件，低首付比例，以个人住房贷款的名义发放个人商业用房贷款，违反期房贷款“多层住宅主体结构封顶、高层住宅完成投资总额三分之二”的政策规定；四是违反现房管理规定，对期房发放个人商业用房贷款，违反个人商业用房贷款的抵借比不得突破60%及贷款期限不得超过10年的规定。正是这些违规操作，使得一些城市的房产市场出现泡沫，而房贷的风险骤然加大。

　　意在勒开发商的脖子？

　　有资料显示，仅上海目前的房地产开发商就有4000多家，而达到A级资质的只有100家左右，可见大量实力较差的开发商充斥市场，而期房按揭贷款降低了对开发商资金的要求。目前房产部门对期房销售的要求是，多层住宅主体结构封顶，高层建筑完成2／3。据了解，开发一个项目，开发商只要有30%的自有资金和30%的银行贷款就可以启动，而其余40%的资金都可以通过预售来填补。业内人士认为新政策的出台“对开发商自有资金的要求将更高。”

　　取消期房按揭贷款对于开发商将带来很大影响。房地产界一些专家认为资金实力较差的开发商将面临很大的挑战，而对于财力雄厚的开发商则是减少竞争压力的好机会。一些知名开发商表示，此番出台的新政策将变相地抬高地产开发商进场的门槛，对于资金实力较差的开发商来说面临的将是被拒之门外的结果，而对于有实力的企业并不是坏消息。

　　有业内人士推断，这一看似意在降低银行房贷风险的举动，其意应是针对当前房地产市场存在的泡沫。“实行现房贷款，对习惯‘空手套白狼’的地产开发商无疑将是一记重磅炸弹。”

　　听听开发商怎么说

　　“央行的政策不太可能一棒子将所有开发商都打死，那样牵扯的面太大，执行起来难度也大。”一房地产开发老总这样认为。而一位从事市场营销的先生认为，今后真正执行该政策，对房地产市场将有一定影响。从央行角度看，针对某些地区可能出现的房地产泡沫，降低房贷风险，这些都是可以理解的。但是新政策的出台，也要考虑其可操作性，发挥其在促进消费方面的作用，因此一定要谨慎。

　　也有房地产开发商对此表示不理解，认为按照眼下行业内的普遍状况，只有现房才能贷款，基本是不可行的。而且新的房贷政策也将对百姓的购房信心造成打击。针对房地产商对此表现出疑问，银行和房地产学者则认为，该政策的出台对中低收入的购房者来说影响不大，但别墅等高档住房的市场可能会受到冲击。

　　普通购房者能否吃得消

　　对于传言颇多的“高价房首付将提高到5成的说法”，张文宾说，会议讨论中并未触及“到底什么价位的房属于高价房”的问题。因为各地的房价差距相当大，而且每个时期的房价都可能发生变化，央行很难定出一个全国高价房的标准指导价。

　　先前房贷政策将有重大调整的消息传出后，据说广州市的几位准备购房的市民反映，“要拿出房价的5成来付首期，显然是无法吃得消的。”但根据会议讨论的结果来看，普通消费者可以安心买房。而且“只有房屋封顶之后银行才可以提供按揭贷款”的新规定从长远来看，对消费者仍是个利好消息。据记者调查，针对给“期房做按揭贷款”的做法将被央行禁止的消息，北京地区一些准备购房的消费者也表示“能够接受”。郑极