进入2003年以来，北京写字楼市场，尤其是甲级写字楼市场，延续了2002年四季度北京写字楼市场调整的态势。表现为高档甲级写字楼新成交较少，许多原来在甲级写字楼中的租户已经或准备向乙级写字楼搬迁，甲级写字楼空置率攀升，其租金和售价继续向下调整。

　　与前两年不一样，2003年第一季度甲级写字楼市场的疲软并不是由于写字楼供应量过大造成的。2003年第一季度北京并没有甲级写字楼的新增供应，尤其是北京传统的甲级写字楼集中地区——建国门内外、东三环和朝阳门外，没有一栋甲级写字楼入伙。

　　实际上，2003年第一季度北京甲级写字楼市场不景气主要是由三个原因造成的。

　　第一个原因是季节性因素。2003年元旦和春节挨得很近，许多公司放假时间比较长，因此这些公司的搬家计划就相应地被拖延，从而造成了甲级市场成交不活跃，写字楼市场变得“有价无市”。

　　第二个原因是世界经济不景气。由于美日经济持续走低所带来的世界经济不景气，使许多跨国大公司对办公预算进一步削减。尽管市场吸纳量比上个季度上涨，但这种上涨更多地应归功于乙级写字楼，因为正是由于跨国大公司削减了办公预算，使得许多跨国公司没有能力再支付甲级写字楼昂贵的租金，从而导致这些公司向乙级写字楼和租金相对较低的甲级写字楼搬迁。原在高档写字楼盈科中心办公的阿尔卡特搬到了租金比较低的庄胜广场二期就是一个典型的例子。这种需求上的减弱是导致甲级写字楼市场不景气的根本原因，但这种需求上的减弱并不是需求量上的削减——实际上一些跨国公司由于业务的扩展反而需要更大的面积，它实际上是一种需求能力上的减弱——只能支付更低的办公楼租金。

　　第三个原因是由于最近愈演愈烈的伊拉克危机造成的。这种情况有点像2001年“9·11”之后的市场状况，即市场面临太多的不确定性，从而使大部分公司，尤其是外资公司，不敢“轻举妄动”。目前的状况是，大家对伊拉克危机及引起的战争所造成的石油价格波动趋势不确定，而石油价格的涨跌直接关系到许多相关下游行业的原材料价格和成本的涨跌，进而影响这些行业的利润。这种不确定因素也使目前许多外资公司不愿在诸如办公这样的非紧迫性开支上做出决定，进而对甲级写字楼市场造成了不利影响。

　　但是，一些业内资深人士认为，虽然北京写字楼市场，尤其是甲级写字楼市场的需求整体不旺，但某些行业对写字楼的需求还是呈上升态势的。首先，与“入世”密切相关的行业，更确切地讲是从“入世”中受益的行业，其需求延续了2002年的走势。比较典型的是保险业，很多保险公司想利用“入世”这个机会更多地扩大自己的市场份额，因而它们在办公物业上的需求仍旧很旺盛。例如，新华人寿就购买了现代城旁边约20000平方米的新亚大厦，太平人寿保险公司也认为其在东方广场的办公面积不能满足其业务快速发展的需要，最近计划租用更大的办公面积。除了保险业以外，基金公司对写字楼的需求也很强烈。中信基金在中国国际科技会展中心租了2500平方米，华夏基金和华安基金分别在富凯大厦买了3000平方米和2000平方米的面积。除此之外，银行在办公物业上也有不少新的动作。广东发展银行最近就在华诚大厦扩了约1000平方米的面积。另外一个从“入世”中受益的行业是汽车制造业，但更确切地讲，应该是国内对汽车的需求远远超过供给导致了汽车制造公司对写字楼的需求相应增加。如法国标志最近就在汉威大厦租了几百平方米的面积。

　　展望今年京城写字楼市场，有关人士认为，如果世界经济能较早地复苏，伊拉克危机所带来的负面影响能降低到最小程度，那么在“入世”效应日渐突显，并且在今年写字楼市场供应，尤其是东部地区甲级写字楼供应很少的情况下，2003年北京甲级写字楼市场应该能走出去年的低谷，写字楼市场的租金和售价有望止跌回升，空置率也会相应地下降。李哲