业内人士都明白，现房销售率是一个市场晴雨表，它标志着供需双方的平衡度。在竞争激烈的南方市场，期房销售已经没有市场。北京尽管一直就有人高呼现房销售时代的到来，但从市场表现看，也仅仅在竞争激烈的高档楼盘销售市场上近期出现了这一态势。

　　近日，数家北京高档公寓公开宣布采用现房销售方式。而有消息说，高档公寓朝阳公园对面的棕榈泉国际公寓进入准现房阶段以后,销售速度也直线上升，种种事实表明，现房销 售将成为今后开发商首要选择。

　　现房销售——市场压力下强势营销战略

　　据介绍，现房销售和尾房销售是两个概念，运作上有主动和被动之分。一些开发商期房阶段销售上不去，到了现房阶段还有大量待售房，只好进行尾房销售，这是被迫的。而他们的现房销售从开始策划就是先盖房，等盖好了再打广告，再卖。上周六正式开盘的朝阳园二期荟景峰即是如此。现在该楼早已完成封顶和外部装修，而且内部装修已经开始，今年下半年即可入住。

　　与高档公寓朝阳园的主动做成现房销售来比，棕?泉国际公寓进入准现房阶段以后的销售也大为加速。当他们在现房中装修好的四套交房的样板间进行展示后，更是促进了成交率。

　　“它更为直观，不用售楼小姐给您描绘将来的事情。客户在售楼处的时间不超过5分钟，总是直接去看现房，亲身感受一下最真实。”一位策划人士道出了此中的原因，对于开发商也有好处。由于现房销售不以包装为重点，在宣传上还可节省大笔广告费用。

　　“高档公寓光彩国际封顶，外立面一出来，外观品质出来也使销售速度明显加快。”业内对于现房销售的优势很统一，品质看得见，购房人到现场后主要看施工工艺，施工质量，都可以见证产品的品质。

　　升级还降价——拼实力拼资金拼品质

　　早在推出现房销售这一强力营销手段之前，今年的春季房展上，朝阳园以6800元的起价推出其二期楼盘荟景峰，整个楼市一片哗然，1998年，朝阳园一期曾有户型卖到11000元的天价。有业内人士称，此次价格跳水，不仅重创了与朝阳园同属顶极豪宅的其他东区项目，而且对这一区域的高档公寓造成了极大威胁。荟景峰的横空出世无疑向市场暴露了东区豪宅项目的价格底线。

　　进行现房销售无疑对开发商的资金实力有巨大的挑战。业内人士都知道，一些开发商的惯用方法是先扎来一笔钱，然后用一半的费用投放广告，一半用来建售楼中心，用绚烂的包装和虚假的承诺圈来大笔买房人的钱，才真正开始盖楼。

　　据分析，想做到现房销售要求开发商必须有畅通的融资渠道。现房销售无疑拉长了投资回报周期，脆弱的资金链不能支撑。再有，现房销售需要有准确的市场定位。和某些期房不同，在售卖中发觉大户型不好卖，就改成小户型，现房销售楼盘建成后就不能再改变。

　　“现房销售方式的重点转移到了房子本身，对于品质的要求更高，对于开发商的要求更高，需要有资金实力，有操作实力，产品做得不好，配套不好，怎么敢拿出来硬碰硬？”房地产业内人士萧启良认为，现房销售将成为一种趋势。

　　比较时代现房胜出——购房人可回避风险

　　业内分析也认为，高档公寓将逐渐采用现房销售方式。这股风两年时间已经从深圳、上海一直往北吹到北京。据了解，高档公寓两年来供应逐渐增多，买房人可以从中充分选择。而且购买高档公寓的人一般已经完成首次置业。光从包装很难再激起二次购房的冲动。同时，不切实际的包装造成开发商与业主的矛盾不断，从而影响到开发商的诚信度。因而，北京众多项目如朝阳公园附近的棕榈泉国际公寓、望京的华鼎世家等，都和荟景峰有异曲同工之处，均希望能在比较中胜出。

　　“买现房怎么也比买图纸强，看到实实在在的房子，再怎么吹也不可能。再说如果没有实力也挺不到现房。”方正的一位经理告诉记者，在购房过程中，许多销售小姐纷纷讲期房还有升级空间，可是看到这么多现房都已经开打价格战，还是先买能够看得见的房子实在。杨晓