日前，国际物业顾问戴德梁行发布今年一季度房地产形势分析报告，公寓和甲级写字楼的租赁市场租金延续去年稳中有降的趋势。受最近出台的有关政策影响，市场将有利于高档公寓和TOWNHOUSE的销售，外籍人士在京租房的观念将逐渐转为买房，短期内服务式公寓受到打击，国内企业对甲级写字楼的需求旺盛，明年北京甲级写字楼的供应量将大幅增长。

　　别墅叫停TOWNHOUSE偷着乐

　　今年2月份国土资源部发布的《紧急通知》中要求停止别墅类用地的土地供应。戴德梁行住宅部樊骥认为，这不仅对在售、在建的别墅项目利好，而且对于容积率高于别墅的高档公寓和TOWNHOUSE来说，也意味着目标客户被别墅分流的比例可能会有所下降。那么减少了别墅供应，是否意味着现在正是投资别墅的好时机？樊骥分析说，虽然别墅的回报率高，但别墅的前期投入比其他项目都要高，投资别墅具有高风险、高回报的特点，所以投资者还要慎重。

　　外籍人士租房改买房

　　从今年3月1日起，北京市外经贸委和市财政局拟定的《北京市外商投资企业高级人才购房、购车专项奖励暂行办法》正式施行。符合条件的外商投资企业中的外籍高级人才在京购房时，可以享受到相当于其上年度已缴个人所得税地方留成部分80%的奖励。如今在京买房的外籍人士的比例还不到10%，大多数人在京租房住。这是因为：他们一般只跟公司签订二至三年的合同，不会长期居住北京。而投资买房，又对回报没有太多信心。此项新政策出台后，虽说限制条件较多使试用面较窄，但外籍人士还是表现出了较多的兴趣，租房住的观念正在慢慢转变。据悉，政策的具体内容还未确定，5月中旬将公布第一批符合条件的外籍人士名单。内外销房并轨拉低租价

　　去年9月，内外销房并轨以来，租赁市场因受政策利好的影响，原内销房以其低廉的租金占有了一定的市场份额。同时，越来越多的外资企业加速了本地化进程，一些外资企业由于受其本国经济形势的影响而降低了员工的住房津贴，使租赁市场的竞争加剧。一季度北京公寓租赁市场总体租金水平与上季度相比呈下降趋势，平均月租金为19.25美元／平方米，比上季度下降了3.26%；别墅租赁市场平均月租金20.33美元／平方米，比上季度下降2.11%。而住宅租赁市场的空置率却略有上升，别墅更高一些。

　　短期内服务式公寓受冲击

　　由于全球经济的不稳定因素，以及其他原因，一些外资企业延缓了迁入中国的搬迁计划，在中国上学的外籍家庭的孩子也被送回了本国，使那些高档服务式公寓在短期内受到冲击，这些公寓会调整租金，加剧租赁市场的竞争。据戴德梁行统计，朝阳区由于拥有成熟的涉外租赁环境，使该地区在租赁市场上的成交量仍占主导地位。小户型因为独特的价格和位置优势仍会是市场热点。

　　国内企业对写字楼需求旺盛

　　由于世界经济继续低迷，跨国公司对于写字楼的需求更加谨慎，但国内企业无论在租赁市场还是在销售市场上都表现活跃，日益成为写字楼市场重要的吸纳力量，其中IT和金融行业最为突出，这主要是因为中国经济继续保持强劲的增长势头。国内公司的购买需求相对强烈，但大多数国内企业认为，甲级写字楼的售价仍然过高，所以租赁在写字楼市场中仍占主导地位。

　　明年甲级写字楼供应会增加

　　戴德梁行分析认为，随着国内市场对国外金融、保险等行业的进一步开放，跨国企业对于写字楼的需求将会有所增加。但由于中国对外资金融与保险业的开放是一个循序渐进的过程，所以写字楼需求的增长速度会较为缓慢。国内企业、特别是高新技术企业随着实力的加强，将加大对写字楼的需求。随着CBD、金融街和中关村等地区的建设，预计明年以后，北京甲级写字楼的供应将出现较大增长。但短期内，进入市场的甲级写字楼的项目很少。戴德梁行预计二季度北京甲级写字楼市场仍将保持平稳的发展态势，租金和价格水平不会有明显波动。

　　晨报记者叶晴