物业管理招投标经验和教训--业主协同不可少_房产家居

物业管理招投标经验和教训--业主协同不可少

http://house.sina.com.cn 2003年05月04日10:39 中国房地产报

　　在北京南三环的东南角上，有一个规模十分宏大的小区——方庄小区，它是与亚运村比肩而立的大型高档商品房住宅区，众多名流、富商争相入住方庄，外交部、商务部等部委也先后将方庄当作自己部属的宅邸。

　　如今，小区内交通便利、环境优美，秩序井然，一栋栋楼房错落有致、造型优美，外立面丰富、色彩多变。然而，就在这片祥和、平静的小区里，前不久却发生了一件令所有人

都难以平静的事情。

　　2002年，方庄物业公司下辖的芳古园二区通过北京市“优秀示范小区验收”之后，其所属的“业主管委会”突然提出要向社会招标选聘物业公司，后有七家物业公司前来参与竞标，结果，方庄物业公司还是以绝对的优势一举中标，继续接管该小区。业主、物业公司、业委会等各方面的心才总算放了下来。

　　现在，随着物业市场的竞争日趋激烈，业主维权意识也在不断增强，物业公司遇到了前所未有的困难和挑战。那么，物业公司该怎么去迎接挑战和克服将要面临的困难呢？我想，方庄物业公司这次中标的经验和教训也许可以给你理出一点头绪来。

　　顾虑：招投标公平吗

　　2002年底，招投标按期进行。7家物业公司积极参与竞标，6家同时报价，最高达到了3.5元／平方米，而最低报价1.3元／平方米，方庄物业公司却以第三位的价格胜出，一举中标。

　　一位长期从事物业管理的人深有感触地说，凭他个人的经验来看，1.3元的管理费要维持正常的管理都很难更别说去维护和养护各种配套设备、电梯等，难度相当大。市房地局的有关人士则表示，物管招标是本着公开、公平、公正的原则进行的，既然有企业敢以低价格进行承诺，那这种承诺就应视为有效，如果中标者不能兑现，全部责任就要由中标企业承担。

　　而在招投标过程中，对于所有竞标公司的具体实际情况，它的服务质量怎样？管理水平如何？参与者则顾虑不少。现在，虽然北京物管服务有一定的标准，但是在招投标现场，又能用什么具体的办法和标准来衡量每一家物业公司的具体情况，而业主也不可能一家一家的去亲自考察，所以仅靠报价来决定一个公司的取舍情况，则很难达到招投标的目的。竞标变成了竞价，业内人士认为，他们觉得这种做法不能说是不公平吧，但也的确不好判断。无论对物业公司，还是对业主来说，都是无益的。

　　物管费越低越好，服务档次越高越好是购房者的普遍心理。但是低费用不可能提供高质量服务，这也是大家应该能想到的。

　　“企业要讲经济效益，赔本的事情我们是不干的。”这是方庄物业公司总经理王宝根在蓝旗营物业管理招标会上说的一句话。但是还有很多物管公司要通过低价策略来拿项目，原因何在？

　　目前的房地产市场正处于一个从无序走向有序的阶段，物管企业为了自己的生存，通常会采取恶性竞争的手段来扩大市场占有率，以使自己处于有利的地位。

　　建设部将物管企业划分为一级、二级、三级三个资质等级，规定每个等级的企业必须达到相应的物业管理面积标准，并对不同资质物管企业的投标、议标范围做出了限定。有些企业为了达到保级或升级的目的，往往违背市场规律，采取低价策略来拿项目。

　　建设部今后将着手制定物业管理招投标规则，规范招标人、投标人的行为和开标、评标、中标等一系列活动，使招投标活动有法可依、有章可循。

　　难处：在于收费和管理

　　方庄物业的招投标工作是结束了，但是物业管理过程中的酸甜苦辣却也是一言难尽。

　　因为随着业主自我保护意识的增强，特别是那些高档小区，物业管理的难度也越来越大。而各种各样的老大难问题还会相继出现。

　　事实就是这样，在大产权单位，业主自己不出钱，所以他们要求就不是特别高。有人曾开玩笑地说，只要给点服务，我们就觉得特别知足。

　　而纯商品房的业主，他们的服务意识就特别的强。因为这些业主大多都受过良好的高等教育，他们就职面宽，涉及的社会领域大，有些出过国、见多识广，自己有一套行之有效的管理方法，所以他们要求物业按他们的具体要求来做。比如就有人提出，在国外，烟头随手就捡。可不是吗？回过头想一想，在国外，又有几个人扔呢？咱们这儿能捡得过来吗？因为有时候，有钱和素质不一定成正比。

　　再比如养犬的矛盾在许多小区大量存在，拒交物业费、侵占公用楼道等社区公共事务的管理问题也常常发生。那么，业主之间的利益发生冲突、或当业主与物业公司之间发生冲突时，物业公司又该如何扮演好自身的角色呢？

　　业内人士感慨地说，物业服务，比如微笑服务、上门服务、礼貌待客，达到一定的标准，我们都能做到。但是，像养狗扰民、业主之间的矛盾等我们确实不知道该如何去处置才能恰到好处，我们的管理权限毕竟有限。

　　所以我想，有时候，并不是物业公司的管理和服务不到位，而是有些业主的要求也太苛刻。这就需要业主和物业公司的共同努力谅解、协作，才能维护小区的正常管理。

　　启示：提高服务才能更到位

　　目前，北京市正在开展物业管理规范化服务活动，其中有一项是阳光服务活动，它的内容主要包括：物业管理企业要采取各种形式向全体业主公开服务标准；公开各项服务收费标准及收费依据；物业管理企业对重大物业管理事项决策前，要充分征求业主委员会、社区居委会的意见。决策后要及时向广大业主通报，争取业主的理解和支持，减少矛盾和摩擦。

　　庆幸的是，方庄物业顺利地完成了今年的招投标，但是还有千千万万的物业正在或者将要招投标，所以我想用他们的体会告诫大家：

　　作为物业公司，增强服务意识，改变服务观念是当务之急。虽然，现在你可能与其他单位比较，还可以、自我感觉良好，但是业主的要求是无止境的。所以要尽量提高服务，服务也做到无止境。虽然人们都说，物业管理众口难调，但是我觉得，只要注重加强沟通、主动交流，恐怕没有解决不了的问题。梁粉宁

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