20世纪80年代伴随着改革开放的滚滚浪潮而来的是中国经济迅速腾飞和社会生活水平的本质提高。企业和个人过剩资金不断寻求出路的要求，带动了投资概念兴起。90年代前，过剩的资金除银行储蓄外没有其他选择；90年代后，当股票、国债、基金、黄金甚至古董、艺术品、邮票市场的建立并给投资人带来实实在在的高额回报后，社会广泛性的投资心理才逐渐被调动起来。经过了各种投资方式的尝试后，投资者开始审视各种投资品种的风险。各种有价证券虽然投资回报可观但投资风险大，说到底是一种纸面权益，在股市严重缩水的前提 下，有可能一文不值；加之受到银行存款的低收益性和古董、艺术品等投资专业性的影响，投资者将目光更多地投向了正在蓬勃发展的房地产行业。土地稀缺性所带来的保值、增值性使房地产投资成为抵御通胀的有力武器，其可租、可售，还可抵押的特性，更使其成为进可攻，退可守的投资利器。面对纷至沓来的投资者，房地产四大投资主力产品正全力角逐京城市场。

　　20世纪80年代后期，国贸、燕莎、东湖等一批高档项目提供了最早的公寓，从而开创了公寓的投资市场。这时的投资者中外籍人士占很大比例。

　　90年代初中期，大量的市场需求使高档公寓备受青睐，售价与租金持续走高，售价基本在每平方米2万元以上，租金每月每平方米高达700元，平均出租率在90%以上，租金回报率更是一度高达25%—35%，此时包括三资企业高级职员、国内私营企业家及其他高收入人群构成的国内个人购买力所占购房比例逐渐提高。

　　90年代中后期，公寓市场供应量快速增大，同时受到亚洲金融危机的影响公寓市场进入调整阶段，售价回落到每平方米8000多元左右，租价则每月每平方米降近200元，尽管如此，北京公寓的投资回报率仍保持在15%—18%；2000年以后，伴随国际经济形势发展趋势的向好和国内经济的迅速发展，公寓需求开始迅速上升，特别是国内使用人群的飞快增长，为公寓提供了大量的消费人群，配合与世界经济的接轨所带来的大量境外消费人群更加刺激了公寓投资的上升。

　　公寓投资作为最早出现的房地产投资产品，经过了将近20年的发展已经形成了非常完善的市场，拥有成熟的产品、丰富的需求客户基础和良好的中介环境，为投资人提供了较为稳定的收益保证；投资的风险方面来看目前公寓的贷款额度最高可以达到8成30年，极大地减少了投资人初期投资成本，从而有效地降低了受经济波动而引起的投资风险；操作性方面，由于政府和银行方面对购买人的要求较少，同时考虑到投资公寓对投资人在房地产专业知识方面的要求较低，因此适用于大多数希望涉足房地产的投资人士。

　　写字楼投资的出现起源于1993年，以万通新世界广场、富华大厦为代表的投资型写字楼投入市场改变了京城写字楼一直以来只租不售的市场格局，国内良好的经济发展势头和投资前景吸引大批香港、台湾、东南亚买家，写字楼的售价也由于需求的旺盛而节节攀升，以万通新世界广场为例，其价格从一期的每平方米近2万元卖到了三期的每平方米近3万元，京城写字楼的租金也达到了历史最高点，仅次于香港和日本，高居亚洲第三位，平均租金高达每月每平方米800多元。在这样的高租金背景下，市场上高、中档写字楼仍然是满租无空房。由于需求的不断增长，和良好的市场销售反映，使得大批开发商争相开发写字楼项目，使得供求关系发生倾斜，加上政府宏观调控的影响，写字楼市场由此开始趋于平淡。2000年开始至今，随着世界经济摆脱亚洲金融危机的影响和中国市场进一步的打开，吸引众多境外大中型企业来华投资，加之国内经济的发展带动本土企业对甲级写字楼的需求，为写字楼市场的升温提供了充足动力。CBD的推出、中关村西区的建设和申奥的成功更促使目前京城写字楼市场呈现供需两旺的良好局面。

　　写字楼投资从出现开始，由于其大规模、高投入的特性一直在京城房地产投资中扮演着中坚的角色，经过市场的洗礼，目前写字楼投资已经逐步进入了理性化阶段，市场供给、需求、价格和租金等标准指标都趋于平稳，为投资者提供了合理的投资回报；写字楼出售以大面积为主所造成的高总价和最高6成15年的贷款额度，大大限制了投资规模较小的投资者的介入，并增加了投资风险；需求群体的有限性和供给的迅速增加在同样加大了投资者投资风险的同时也对投资者的房地产专业知识提出了更高的要求。

　　从2002年开始，京城的商铺市场开始活跃，不管是住宅底商还是纯商铺都呈现出迅猛的上升势头，其成交放量之势直逼住宅、公寓和写字楼。目前各国零售业巨头抢滩北京零售业市场，美国沃尔玛、德国麦德龙、法国家乐福、英国百安居、法国欧尚等竞相在京选址；外地餐饮业也挥师京城，来自天津的家和海鲜巨无霸、来自台湾的鹿港小镇、来自上海的美林阁纷纷在京开业；荣昌洗衣、金象大药房等一大批以特许经营和加盟连锁形式进行拓展的商户也对商铺提出了更多需求。国家经济发展和持续拉动内需所培养起来的消费市场以及这个市场未来发展的巨大动力，为商铺投资奠定了坚实的基础，使投资商铺成为房地产投资的全新发展对象。

　　对于尚处于发展阶段商铺投资来讲，市场还存在相当大的风险和不可预见性。相对商铺较高的总价款，最高年限6成10年且年利率为6.25%银行贷款显然不能提供投资人足够的金融支持；另一方面，由于商铺经营的特殊性，要选购一处回报丰厚的商铺，投资者必须投入大量精力对商铺的位置、人流、交通、配套以及开发商对商铺的整体经营理念和思路等进行详细考察后方可做出正确判断，除去需投入大量精力外还需要投资者有比较丰富的房地产专业甚至是商业经营知识，这样就限制了相当数量的投资者对商铺进行投资。

　　商住两用项目自20世纪90年代中开始就在市场中产生，起初只是如华侨村、汇园公寓等已销售外销物业中出现中小型办公企业，随后如京宝花园、希格玛公寓等项目更是以此为卖点取得了相当不错的销售成绩，但购买者多数为自用。进入21世纪华盛乐章、九龙花园等项目再次打出商住卖点吸引了大量企业用户及投资客户；随后数码01大厦率先提供了投资型商住两用项目的选择，同时在产品设计上进一步体现了该产品的特点，功能向写字楼产品靠拢；目前商住两用项目仍在发展中，华远集团推出的尚都国际项目更提出了设计要以商为主的理念，满足写字楼所需的商务活动设施，如交通、停车、大流量高速度的垂直交通、集中公厕、咖啡厅、餐厅、商务中心、机票服务、银行、宽带网络、开放式大厅、公共会议大厅等，同时保留非家庭用的小型厨房和供居住用的独立卫生间，使商务办公为主的同时具备居住的条件，提供完全办公和办公兼居住的双重功能。为成长型企业提供了适合的办公场所，也为投资者提供了全新的选择。

　　作为以住宅报批的房地产产品，商住两用项目拥有相比投资写字楼更有优势的70年使用权、最高8成30年银行按揭、相同地段更低廉的价格(土地出让金差异)和客户群体更为广泛等因素，因此成为上述三种产品更低的投资风险；但同时由于商住两用项目目前的“非法性”和未来入住的成长型公司不稳定性，也带来租金回报波动等政策的不确定性和市场风险。

　　房地产投资已经切实的进入了我们的投资视线，作为众多投资手段中的一种，投入多少资金、以何种物业进行投资就是一个仁者见仁、智者见智的选择了，但仍然要提醒的是，作为一种投资，房地产投资同样存在相当大的风险，因此在投资前仍需要进行充分的市场考虑方可满载而归。华经