高院公布司法解释打商品房官司“有谱”了_房产家居

高院公布司法解释打商品房官司“有谱”了

http://house.sina.com.cn 2003年06月05日10:18 北京娱乐信报

　　近日，最高人民法院公布《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)，并于今年6月1日起施行。其中，对商品房销售广告、恶意欺诈赔偿额度、产权证办理期限等方面作出了更加明确、具体的规定。

　　判决没生效就用新规定

　　《解释》第二十八条：本解释自2003年6月1日起施行。《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，本解释公布施行后尚在一审、二审阶段的，适用本解释。

　　《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，在本解释公布施行前已经终审，当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的，不适用本解释。

　　《中华人民共和国城市房地产管理法》施行前发生的商品房买卖行为，适用当时的法律、法规和《最高人民法院〈关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答〉》。

　　很多人看过之后一定会想，究竟什么时间发生的官司可以用这个来执行呢﹖其实很简单，从2003年6月1日起开始立案的商品房官司或者判决结果没有生效的案子都适用。

　　不是所有的广告都能当作合同

　　《解释》第三条：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

　　乍一看，很多人会以为今后所有的销售广告和宣传资料都可以当作合同的一部分，其实这是有一定条件限制的。只有“商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺”，才有可能成为合同的一部分，而在上述范围外和范围内的其他承诺则不能。常见的承诺内容涉及社区绿化面积、医院、商场、会所、学校等，而且，表述的内容确切明了到不会有第二种可能。

　　比如，某家开发商在销售广告或楼书中说“本小区绿化面积34000平方米，绿化率超过50%，拥有五种以上树木花卉。”这就属于内容确切明了到不会有第二种可能。反之，广告只说“本小区绿化面积将达34000平方米，绿化率高，拥有多种树木花卉。”这样模糊修饰词则很难成为业主胜诉的证据。

　　超期拿不到房产证可退房

　　《解释》第十八条：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。

　　《解释》第十九条：商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

　　这两条规定明确指出，如果买的是期房，就从房屋交付使用的那一天算起，90天内为正常办理产权证(即房屋权属证书)的时间，超过这个日期一年内开发商要承担违约责任；超过这个日期一年后，且是由于开发商的原因，导致买房人拿不到房产证时，买房人可以要求退房或赔偿。如果买的是现房，起算日期就从签订合同的那一天开始。

　　举个例子来说，某项目交付使用(或与购房人签订合同)是1月1日，从1月1日到3月31日这90天为正常办理产权证的时间；从4月1日到次年3月31日若办完产权证，开发商要承担违约责任；从次年的4月1日起，如果是由于开发商的原因，导致买房人拿不到房产证，买房人可以要求退房或赔偿。

　　买卖不成最多赔一倍

　　《解释》第八条：具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。

　　《解释》第九条：出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

　　所谓“未告知”、“故意隐瞒”就是指，开发商把房子抵押给银行或其他人时，既没有证据证明已经将事实告诉买房人，又没有取得买房人同意。

　　看完以上两条，你可能会认为今后只要是由于开发商“未告知”“故意隐瞒”的原因造成买卖不成，就可以获得一倍的赔偿，其实不然。请注意原文中说的是“可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”。这个“不超过一倍赔偿”是最高标准，不是必须买一赔一，在返还给买房人所付房款及利息后，由法官决定在0到一倍之间赔偿。举个例子来说，如果你已经付了房款20万元，打赢官司后，开发商除了退给你20万元及利息以外，法官判定开发商赔偿0到20万都有可能。因为，赔偿额度是有弹性的。

　　房子买不成贷款可取消

　　《解释》第二十四条：因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。

　　个人住房担保贷款是指借款人以所购住房或者其他财产作抵押，或由第三人为其提供还款担保的贷款。皮之不存，毛将焉附？房子都买不成了，还要住房贷款何用？因为贷款合同涉及银行(借款方)、开发商(担保方)和购房人(贷款方)三方，所以在“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除”的条件下，任何一方提出解除商品房担保贷款合同，在符合《担保法》前提下，其请求可以得到法律的支持。蔡雪婧许慧颖

　　感谢隆安律师事务所秦兵律师大力支持

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