1999：经济适用房第一波

　　市场激情难掩产品幼稚

　　1999年，是北京市经济适用房蓬勃兴起的一年，面对初次涌现在市场上的经济适用房，居民购买力得到了空前释放。这时候住宅消费市场的主力并不是普通的工薪阶层，许多先 富起来的家庭在同等位置商品住宅项目与经济适用房项目价差巨大的现实面前，向经济适用房蜂拥而至。在争抢的情况下，购房者已失去了挑选比较的权利，而开发商们则牛气十足，坐等资金的滚滚而来。

　　回顾这个阶段的经济适用房开发，不能不提到当时的两个明星项目。

　　house.sina.com.cn/exhibit/740.shtml target=_blank>house.sina.com.cn/exhibit/740.shtml target=_blank>回龙观文化居住区位于五环以外的昌平区，政府最高限价是每平方米2600元，居住区规划总建筑面积850万平方米，居住人口在早期资料中说是23万人，而最新的资料则达到30多万人。

　　随着回龙观居住区入住人口的日益增加，许多问题逐渐显现。开发商在最初的开发过程中，没有充分考虑到商业配套设施建设、预留地盘大小及分布特点等。作为一个拟建成集居住、商服、娱乐等为一体的新城，这里当初忽略了相关产业的配套，不能提供不同性质的工作岗位。尽管今天的回龙观已经成为北京市乃至全国最大的经济适用房居住区，但它的商业配套设施似乎尚不尽如人意。目前这里最发达的商业形态是餐饮业，美容美发健身等服务行业也已形成一定的规模。据了解，占地约50公顷的北京中关村国际商城一期工程已在回龙观镇破土动工，是集购物、餐饮、娱乐、休闲、酒店为一体的大型多功能购物中心，也许它的建成能够改善回龙观地区的现状。

　　天通苑也属于北京市第一批经济适用房，位于五环之外的昌平区立水桥以北1.5公里处，总规划面积1000万平方米，规划居住人口25万，户型从50-300平方米不等，最高限价每平方米2650元。

　　天通苑最吸引人的亮点，莫过于小区里修建了一个2.6万平方米的欧式大花园，开发商引以为豪的也是这个花园成为整个地区的大公园，某一年的贺岁电视剧也在此拍摄内外景，让它在全国观众面前露了脸。另外，与教育系统合办的9年制示范学校也是天通苑的得意之处。但由于天通苑小区原址是垃圾填埋场，虽然其地基已经进行过处理，但其是否具有缓释性还是让一部分人有所不安。而且，地表浅层的垃圾虽然容易清理，但它对地下水的污染是不易察觉的，尤其是工业垃圾，污染更大。好在入住一年多后，社区的9万居民终于在近日通过自备井置换工程喝上了优质洁净的自来水。天通苑还遭非议的是它的工程质量问题和物业管理纠纷，入住已久的业主们不知何时能够自主决定物业管理企业。

　　也许是缺乏经验的缘故，这个阶段的经济适用房表现得急于出面积，而在其他方面考虑有所不周。天通苑的居民说，经济适用房虽然解了他们对住房的燃眉之急，但是因为大多数人都在四环以内工作，所以交通费用非常高，最麻烦的是路上经常堵车。经济适用房不经济还表现在房屋整体结构不合理以及周边环境较差等方面，这些都无形中降低了经济适用房的价值。一些经济适用房建成后往往楼挨着楼，虽然开发商考虑到了采光，特意不把房子建成正南正北，但这样的房子采光功能也还是不理想。一些经济适用房的质量也令人忧虑，石景山区田村路北小区的居民还没入住，就发现每个房间都有较明显的裂缝，有的承重墙竟然存在大面积空墙。装修后，裂缝继续增多，墙角开裂，不断渗水。

　　该时期存在的另一个问题是所售房屋的面积绝大多数在100平方米以上，一些经济适用房的面积甚至达到了400多平方米。号称北京昌平区第一经济适用房的松园小区，在开盘销售的房屋中，竟有大量的复式和跃层建筑，面积在150-170平方米之间。普通老百姓按政策规定也就只能享受70平方米的住房面积，多出来的面积要按商品房的价格来收费，形成“搭车强售”的事实。

　　当然，由于这两个及周边其他经济适用房项目的开发建设，当时商品房项目集中、销售竞争激烈的亚运村以北地区的房价受到强烈打压，在价格杠杆的引导下也确实起到了抑制房价的作用。

　　2002：再次集中放量

　　陈盘变脸新盘旺销全仗品质说话

　　关注北京楼市的人会注意到这样一个事实，从2000年春季房展会后就没有新的经济适用房项目出现了。据了解，其中原因一是本市经济适用房土地储备不足，前期征地难；二是经济适用房在设计、施工等方面都要进行严格的招投标工作，延长了经济适用房的运作周期。

　　2002年8月，北京市建委透露消息，年内该市要开工建设5处经济适用房小区，总面积达200多万平方米，约占全年任务的75%；另外，该市在经济适用房建设中将逐步推广“熟地”供应方式，以降低经济适用房价格。

　　度过了经济适用房最初的火爆后，北京的开发商进入反思阶段。北苑北小区吸取别人的教训，将先建配套设施，后建住宅。回龙观文化居住区后期进行了规划设计方案招标，住宅设计上在厨房内开始考虑冰箱和燃气热水器的位置，每户均设计洗衣机的位置，环境也较一期提升了一个层次。青年路小区对开工的二期进行大“变脸”，住宅设计改为以板式小高层为主，环境也重新设计，建中心花园。此外，位于广渠门外大街的广泉小区成为面向中央国家机关公务员的经济适用房项目，清华大学大石桥教师住宅小区是面向教师的经济适用房项目。

　　这一年，北京市民关注的焦点集中在东、西、南三个方向。

　　长安新城一跃成为北京市西部最大的经济适用房项目，100万平方米的总建筑面积，政府最高限价是每平方米3950元。由于该项目位于西四环外侧，与一线地铁近在咫尺，十余条线路公交车穿梭于市区与项目之间；再加上规划设计方案由德国建筑设计师评定完善，全部一梯两户的板式小高层、每幢住宅楼上一个挑空通透的观景空间、社区之间的空间与中心城市花园景观相互渗透，充满德式居住理念，使之顿呈销售旺势。

　　位于东四环东南角的翠城，总建筑面积近230万平方米，是该区域难得的大型经济适用房项目；更难得的是，这个区域基本没有什么住宅项目，使其天生具有了独一无二的优势。其一期开发面积8万平方米，由12栋多层板式住宅组成，户型面积70-150平方米。也许是这一年的经济适用房供应量太少，原定7月24日才开始的放号，许多消费者提前到21日就开始昼夜排队，经济适用房的火爆由此可见一斑。

　　2002年最值得关注的经济适用房项目应该是瑞海新城。这个通过土地招投标拿到的项目，让湖南电广传媒实现了进入北京市场的愿望，也让京城的老百姓有了购买最低价经济适用房的机会。

　　瑞海新城位于大兴区西红门镇，紧邻南五环路，总建筑面积158万平方米，其中经济适用房面积为70万平方米，政府最高限价每平方米2280元。该项目采用6层砖混结构板楼，有70余平方米至140余平方米的多种户型选择。按照开发商的规划，这里将设置商业金融、文化娱乐、行政办公、医疗、邮电、体育中心、消防站、公交站点等设施。

　　与东、西两个经济适用房项目不同的是，西红门区域中低档楼盘居多。业内人士分析，受经济适用房大举入市影响，西红门周边的中低端楼盘销售将放缓，也将“拉走”很多市区到大兴的置业者，对大兴的其它商品房项目形成直接的竞争关系。但与该项目一路之隔的月桂庄园却并没有感到它的压力，认为两个项目在价位、档次、消费者层次上均有所区别，不足以形成威胁，相反，由于人气的飙升，反到给月桂庄园带来了更多的客户。

　　让记者疑惑不解的是，瑞海新城仿佛“雷声大、雨点小”，自从去年11月开始放号，开发商收取了每户5万元、共4588套房的定金后，却至今不见动工，原来承诺的年底入住还能否实现，为什么反而要求客户立即交纳首付款？难怪有准业主愤怒，“从没有见过这样的开发商，买主什么都没见着呢，就得给卖方付帐”。

　　在仅仅圈起围墙的工地上，孤零零的工棚里几乎不见人影。荒草丛生中一位订了房的大姐还很自信，“这是政府抓的工程，肯定没问题”。

　　2003:恢弘开篇

　　国企与经济适用房谁成就了谁

　　2003年注定是经济适用房开市大吉的一年。

　　年初的建设部工作会议上确定大力发展普通住宅及经济适用房；在随后进行的房地产开发问题研讨中，大家得出的一致结论是房地产开发存在结构性失衡的矛盾；截止目前所进行的一系列金融信贷政策调整，都将贷款扶持的力度转向了普通住宅及经济适用房。

　　5月初，北京市有关部门宣布，今年新开盘的经济适用房项目将突破12个，新开工面积约为300平方米，成为继1999年之后，又一个经济适用房集中放量的年份。5月底，北京市城市建设开发办透露，该市今年将增加8个经济适用房项目，原计划明年销售的百子湾、三环新城、八大处、岳各庄新城、丰体时代花园、回龙苑、顶秀新园二期等经济适用房项目被提前到今年销售，并将于下半年陆续开工。这样就又将增加128万平方米的经济适用房。

　　在这场以民为本的开发热中，北京的国企开发单位再度成为引人注目的角色。

　　北京金隅集团今年将向市场连续推出5个经济适用房项目，开发面积累计达到300万平方米。

　　其中，朝阳新城位于朝阳区东坝，总建筑面积170万平方米，每平方米统一售价3310元。小区以多层建筑为主，容积率约1.7。作为一个大型的居住社区，朝阳新城规划了商业、教育等多种生活配套设施，同时政府有关部门也加大了东坝居住集团配套设施的建设，教育、邮局、文化、休闲、娱乐等等生活配套设施正在逐步建设之中。该项目的开发商自然视未来的东坝为CBD的后花园，恨不得将那里的白领“一网打尽”，但同在一块土地上的其他项目开发商却也颇有微词，认为朝阳新城的进入影响了东坝地区的整体形象，尤其是提高了原有的容积率规划指标。

　　晋元庄小区地处海淀区建西苑，东邻西五环路，总建筑面积约22万平方米，今年内将新开经济适用房及配套10万平方米，每平方米售价3320元。双惠小区位于长安街东延长线上，小区总建筑面积近60万平方米，均为六层小板楼，以70至90平方米的户型居多，每平方米统一售价3210元。建欣苑小区地处南三环沿线，总建筑面积约37万平方米，已建成20万平方米经济适用房，2003年内将新开经济适用住房约10万平方米，统一售价3600元。建东苑小区位于朝阳区管庄西里，朝阳路北，总规划建筑面积17.9万平方米，统一售价3100元。

　　今年，北京建工集团所属的建工地产也在加紧运作。

　　位于京西的翠谷玉景项目总建筑面积为12.6万平方米，由12栋6层板楼(局部跃层)组成，容积率为1.5，每平方米售价3850元。该项目原计划5月30日正式开始放号，可不少市民27日下午就开始排队，使开发商不得不提前放号。到5月29日下午5点，总共只有1000多套房子的该项目已放号1310个。但据记者观察，有些拿号者并非想自住，而是为了转手倒卖，这一点开发商还得注意。另外，作为一个小盘，翠谷玉景周边也不存在竞争对手，依托地势和环境，它倒更像是一个养在深闺的淑女。

　　也许，建工地产在京东运作的“百子湾1号”更值得关注。该项目地处CBD边缘、后现代城东侧800米处。这个被政府提前放量的经济适用房后备项目规划面积达50万平方米，建筑形式是板塔结合，估计其基准价格将在3800元左右，这无疑将对CBD区域总体楼盘价格体系产生深远影响。

　　带有政府背景的北京新兴房地产公司将在西南二环丽泽桥一直往南到玉泉营环岛这个条状地带推出一个200多万平方米的经济适用房小区。据该公司有关负责人透露，上半年，该项目将率先启动20万平方米左右的一期，最高限价也定在每平方米3900元左右，一期户型将以小户型为主。

　　在莲花河、广安门外小红庙南里一带，中房集团将推出一个建筑规模约在25万平方米左右的经济适用住房项目。据了解，该项目最高限价也在4000元左右，只是案名由原来签约时的“莲花晴园”变更为“乐城”，以期从周边同质化的项目案名中脱颖而出。

　　与此同时，已经形成人气的回龙观、长安新城、青年路小区等经济适用房项目，今年也将继续上演“续集”，其开发商天鸿集团和大成房地产公司亦属国企。

　　2003年，国企的经济适用房风暴必将在市场掀起狂潮。张东林