6月13日，中国人民银行下发了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(以下简称121号文件)。在通知中，央行要求各商业银行严控开发贷款、严控土地储备贷款、严防建筑贷款垫资、加强个人住房贷款管理，央行在房地产企业开发过程中可能获取资金的所有渠道，都设了关卡。

　　“这是我见过的针对中国房地产行业的金融政策中影响最大的政策”，一位开发商

这样描述这条政策带给他的震动，“中国房地产业将从此开始重新洗牌”。

　　通知震动地产界

　　6月13日下午2点，SOHO中国董事长潘石屹回到办公室，发现办公桌上摆着一份中国

　　旋即，老潘召集各部门负责人开了一个紧急会议，宣读文件，并责令他们尽快排出公司一年以内的现金流量表。

　　6月15日中午12点，一份初步的现金流量表放在了一直心神不宁的老潘面前。一眼扫过去，老潘没有看到红字，也就是说，在银行的新政策执行后，一年以内，SOHO中国现金流量不会出现负值。此时，老潘悬了两天的心才算放下来。

　　对于地产界来说，尤其是北京地产界，老潘这两天的遭遇，决非个例。

　　6月16日，《经济观察报》刊登了地产大佬任志强一篇三千余字对该通知的评论文章，认为央行出台此政策是“急功近利”。

　　同一天，一向温和的地产儒商张宝全也对此政策出言不逊，直言此政策属于典型的“拔苗助长”。

　　这些地产大佬们的举动尚在明处，在媒体关注的暗处，更多的中小开发商，更是因此政策人心惶惶。

　　深圳股市，地产股已经对该政策出现了一定反映，不少地产股出现下挫。

　　央行用心良苦

　　对央行来说，121号文件的出台也是不得已而为之，因为无论是银行还是房地产业，面临的问题和风险太多了。

　　央行的工作人员解释说，近几年，房地产金融业务快速发展，在房地产投资和房地产金融业务快速发展的同时，也要看到自2002年下半年以来，部分地区出现房地产投资增幅过高、商品房空置面积增加、房价上涨过快以及低价位住房供不应求和高档住宅空置较多等结构性问题。部分地区的商业银行为了抢占市场份额，违反有关规定，放松信贷条件，一定程度上助长了部分地区房地产投资的过热倾向。这些问题如果不及时加以解决，将不利于房地产业的持续稳定发展，也不利于防范银行的信贷风险，保持金融的持续稳定。

　　另据有关人士透露，在2002年下半年，有关部门曾对各家银行的房地产贷款问题做过一次专项检查。检查的结果认为，在银行的房地产贷款中潜藏着一定的风险，而且此次出台政策的基调是为了控制房地产的局部过热，并不是要完全限制房地产业，对经济适用房项目，央行还是一如既往地进行政策倾斜。

　　121号文件势在必行

　　北京嘉鸿房地产开发公司董事长黄建?认为，从目前房地产行业发展的趋势看，央行出台此政策非常有必要。

　　房地产行业进入门槛低、小资金小成本高利润、房地产开发商擅长空手套白狼，这些都已经是公开的秘密，几乎所有的开发商都经历过或正在经历这个过程。房地产企业之所以能利用较少的资金运作属于资金密集的房地产项目，绝大部分资金都依赖于银行。

　　在121号文件出台之前，企业自有资金、银行开发贷款、个人购房首付款、按揭贷款，再加上不能言说的建筑单位垫资，这五方面的资金构成了房地产企业所需的开发资金。在这五部分的构成比例中，来自银行的资金(开发贷款和按揭贷款)约占半数，如果加上建筑商的垫资，房地产公司2/3的开发资金要依赖于银行的扶持。同时，开发风险也被转移到银行，一旦出现问题，银行就被套牢，甚至会引发社会危机。从东南亚金融危机看，开发过热、房价虚高，是引发的重要因素。因此，无论是从规范房地产行业也好，还是规避银行风险、防止金融危机，央行出台此政策都是必要的。由此引发的地产洗牌也是必然的，但是洗牌的过程无疑是痛苦的。

　　地产商呼唤缓冲区

　　在记者的采访中，几乎所有的开发商都对121号文件的良好愿望给予了极大的肯定，但同时也指出121号文件过于简单化。

　　“政府对市场进行规范是好的，但是不应该一刀切，收紧放贷，固然能淘汰规模不够、资质不足、违规开发的小开发商，但是比较大、守法的企业也会在经济上受到严重影响。”黄建?给记者算了一笔账：以一个目前比较常见的100万平方米的项目为例，按北京的平均销售价格5000元/平方米计算，大概需要50亿元资金，按121号文件，企业要获取银行贷款，就必须拥有至少17亿元的自由资金。但放眼全国，具有这般雄厚资金的开发企业，屈指可数。

　　今典投资集团董事长张宝全表示，目前除了银行贷款，开发企业在没有更多融资渠道的情况下，银行贸然掐断这个渠道，开发商为了保证先期投入，可能会从非法渠道融资。

　　潘石屹则认为，如果不分情况，对所有开发商执行同样政策的话，将可能导致房地产开发资金链的断裂，甚至出现大批烂尾楼。目前北京房地产开发企业抗风险能力太差，所有开发企业都是按原来的政策做的资金预算、运营计划，121号文件打断了这种惯性，却没有给开发商足够的时间去做调整，后备资金补不上来，烂尾楼的出现将是必然的。

　　潘石屹告诉记者，上海目前实行的准现房销售方式，是1999年上海政府做出的决定，但是从通知下发到政策真正执行，给开发商一年的时间去调整，所以过渡很平稳。如果121号文件也能给开发商一定时间缓冲，也许对房地产行业的整体发展会更好一些。“不可否认，央行出台的这项政策从长远来看，对建立规范的房地产市场，促进其良性发展，是一剂有效力的药。但是，对于目前的中国房地产市场来说，尤其是对北京房地产行业来说，这剂药是否太猛了？”潘石屹如是说。本报记者鲁欢、肖宾

　　痛苦的洗牌

　　洗牌面临的痛苦首先就是优胜劣汰。

　　潘石屹预言：“一年以内，资金、资质不够的小企业、小公司就要被淘汰出局”。

　　对于中小企业来说，121号文件中的每一条限制都是一条条紧箍咒，他们根本没有足够的实力去应对这些政策变化所带来的巨大资金亏空。银行将其可能获取资金的开发贷款、个人按揭贷款、建筑商垫资三个渠道加了锁，无法获取足够资金的中小企业只能被淘汰出局。

　　与此同时，大企业因为资金比较充足，自身抗风险能力比较强，受到的直接影响相对较小。

　　其次，高档项目“高处不胜寒”。

　　121号文件出台的目的之一，就是要调整目前房地产市场高档商品房空置率过高、中低端商品房供应不足的格局。

　　一方面，121号文件对中低收入购房者给予了明显倾斜，央行明确表示今后信贷支持的重点是广大的工薪阶层。另一方面，121号文件抬高了二次置业者的贷款申请门槛，并且对申请商住楼贷款的个人，明确表示抵押比不得超过60%、期限不能超过10年。

　　以投资者为主要销售群体的高档商品房市场，这些限制无疑是雪上加霜。另一方面，那些对开发高档商品房情有独钟的开发商，也许会临难而退。-鲁欢