自6月1日起，最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释开始施行。司法解释的出台，不仅对买房人多了一个保护武器，而且对开发商也敲醒了警钟。那么该解释实施后，买房者应如何利用解释保护自己权益，开发商对此应注意些什么，以及该解释出台对北京开发商和买房人都会产生什么影响？为此，笔者走访了北京市国土房管局法规处丁世华处长。

　　据丁处长介绍，虽然我国已相继出台了一系列有关房地产管理的法律法规，但由于相关法律法规比较原则，使法院在审理商品房买卖合同中遇到了许多具体适用法律的问题。司法解释的出台，为法院公正处理商品房买卖合同纠纷依法保护商品房买卖合同当事人的合法权益，规范房地产市场的交易行为提供了具体标准。司法解释的出台，不但有效保障了购房者的利益，而且促使开发商规范自己的行为。

　　购房者可获“买一赔一”

　　司法解释的第八条和第九条规定五种情况下，买房人有权在要求与开发商解除合同，要求开发商返还购房款及利息、赔偿损失的基础上，还可请求开发商承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。即：商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买房人又将该房屋抵押给第三人的；商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人的；故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实或者提供虚假商品房预售许可证的；故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

　　丁处长在这里提到，该解释中提到惩罚性赔偿为不超过已付购房款一倍，应理解为“买一赔一”，而并不是一些媒体报道的“双倍赔偿”或者“双倍返还”。按照司法解释，该惩罚性赔偿责任是以《合同法》第113条和《消法》第49条规定的惩罚性赔偿责任原则为依据，但不是对《消法》第49条规定的直接适用，所以“双倍赔偿”或“双倍返还”是不准确的说法，容易误导消费者。

　　有效约束开发商销售行为

　　首先，规范了开发商行为。据丁处长介绍，北京一些开发商在得知司法解释出台后，对通过媒体进行广告宣传的内容很快做了调整。在司法解释出台前，没有相关的法律法规明确规定没有写入合同的广告内容，也可以作为诉讼依据，所以为了保护买房人的权益，规范开发商销售行为，司法解释的第三条明确规定，商品房销售广告和宣传材料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和承诺即使没有写入合同的，也可视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。由此可见，出卖人的要约邀请，如属于商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所做的说明允诺和具体确定的并对买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，即视为要约。出卖人违反的，要承担违约责任，也就是说，根据第三条的规定，开发商在法律上将承担很大的责任风险。

　　其次，司法解释的适用时效，是开发商不可忽视的。据丁处长介绍，这次司法解释实施时间为2003年6月1日。但在1995年1月1日《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生纠纷的，并且在本解释公布施行后尚在一审、二审阶段的，仍适用本解释。

　　行政机关杜绝不规范行为

　　丁处长介绍，司法解释的出台分清了商品房买卖双方权利和责任，同时解释也将对行政主管机关依法行政产生影响。行政主管机关在办理商品房上市交易的过程中一定要依法行政，在办理有关手续时，严格依照法定程序和要求，杜绝不规范的行为。方玮