为了了解北京市住宅市场总体需求，以及潜在消费群体具体需求特点的变化趋势，九力营销顾问公司自2002年春季房展开始，对参加房展会的潜在购房群体进行了连续跟踪调研，希望探索出北京市住宅市场需求的变化特征及总体走势，为广大房地产投资商、开发商、专业服务机构提供决策参考依据。

　　本次发布的研究报告是九力营销顾问公司于2003年4月份在中国国际贸易中心2003年春 季房展会上进行的专项研究，本次访问的成功样本量为1000人。下面是该报告关于2003年消费者购房影响因素以及购房信息渠道分析的部分成果。

　　交通、物业管理、户型成关注重点

　　在研究消费者关注的因素时，从以下两个角度进行分析：其一，消费者在购房过程中，对某个因素关注程度的高度，这仅仅是一个静态的数值；其二，对于不同年度的同一因素而言，关注的程度发生了怎样的变化，这是一个动态的数据，同时也反映出今后楼市发展的趋势和方向。

　　从2002年的数据曲线看，购房者关心程度较高的三个因素依次是“房价”66.2%，“交通”62.9%和“位置”55.6%，这就表明了在2002年，“位置”、“交通”、“价格”仍然是制约购房者住房需求的主要因素。特别是位置因素，可能制约了住宅郊区化的发展，同样也会加剧政府在城区危房改造的力度，以图在市区让出更多的土地来建造新住宅，满足购房者对于好位置房子的需求。

　　对比2003年的数据，可以发现，“交通”因素被关心的程度已经远远高于了其他因素，达到了78.7%，交通包含多方面的含义，首先是区域的交通配套情况，其次是个人的通勤能力，对交通成本(包括交通费用和时间成本)的承受能力。

　　而除了交通因素之外，“物业管理”和“户型”在2003年受关注的程度比2002年有了较大幅度的上升。“物业管理”水平往往代表了一个项目的档次，所以2003年购房者对于高品质，精户型的项目关注程度也肯定要高于去年。

　　房地产在完成销售工作之后，售后服务才刚刚开始，消费者在向开发商传递一个很明确的信息：仅仅造出好房子是很难让消费者买单的。在物业管理方面，普通的商品房和高档别墅、高档公寓之间存在差异，但随着京城房地产市场的逐渐完善和发展，从短期效应来讲，优秀“物业管理”的项目可以促进销售，从长期来讲，优秀“物业管理”可以协助开发商铸造自己的品牌。户型设计已经走过了若干阶段，非典不仅给部分开发商好好地上了一课，同时也进一步引导房地产设计朝着健康、环保、适用、经济等方向发展。

　　社区配套需求

　　随着北京房地产大盘时代的到来，作为一个完整的居住小区应该提供一些什么样的社区配套服务才能满足业主的需求呢？在本次调查中，我们把选择率在25%以上的配套服务称为“基础性社区配套”或者称为“保健型配套项目”，该类项目的特点在于：该类项目对于业主而言，必不可少，如果缺乏，必然引起不满；选择率在25%-10%之间称为“激励型配套项目”，该类项目的特点在于：该类项目对于业主而言，不一定是完全必须的，但如果有该项目将提高业主的兴趣度和满意度，而没有对于业主也不会形成太大影响；该类项目是否需要，在多大程度上需要，开发商需要平衡业主需求和项目的财务可行性；而把选择率在10%以下的配套服务称为“绩效型配套项目”，该类项目的特点在于：该类项目对于业主而言，不一定是完全必须的，但如果有该项目将大大提高业主的兴趣度和满意度；对于中低档项目而言，该类项目可以暂缓考虑。

　　调查结果显示，像综合超市、菜市场以及银行这样的日常购买服务及金融服务产品被选择率分别为71.7%，28.5%和45.7%，应该作为社区配套的“保健型配套项目”存在，是社区业主日常生活不可或缺的；而像便利店、餐馆以及一些运动类型的服务就应该作为“激励型配套项目”而存在；此外如果社区规模很大，家庭户数够多，业主构成比较复杂，可以增添像洗衣店、美容店以及花店等“绩效型配套项目”，以满足业主的个性化需求。

　　需要说明的是，由于本次研究并非针对某个具体的项目而言，所以不可以照搬照套，对于具体的项目还必须进行具体分析，从项目所处的位置，周边的配套业态，目标用户的消费能力等入手进行规划。

　　此外，业主的年龄构成也在很大程度上影响社区配套的组成，如上表，年纪越大的业主显然对“基础配套服务”的要求较高，而年纪越轻的业主对“激励型配套项目”比较青睐，这就提示开发商在社区配套经营的规划应该重视社区居住人群的年龄构成。当然，除了业主年龄之外，项目的周边商业环境，项目档次定位等等都对社区配套的规划产生巨大影响，比如说项目周边的商业环境较为成熟，项目档次定位较高，就应该考虑“激励型配套项目”以及“绩效型配套项目”，并且应该做出特色，避免陷入恶性竞争的泥潭。

　　对装修的看法

　　随着取消毛坯房政策的贯彻执行，以及精装修楼盘的增加，京城消费者逐渐接受了精装修楼盘。装修其实是房地产产品的一种附加值，它常常和一个项目的品质高低有着一定的联系。故而附送装修已经是开发商的一种促销方式，本次调查也表明，有将近60%的人希望开发商能够赠送装修，其中希望带初装修的购房者又占了31%，精装修占18%，菜单式装修仅有9%。

　　同时值得注意的是，仍有18%的消费者不希望带装修，究其原因无非两类：第一是个性化群体，同质化的装修模式扼杀了个性；另外一个原因是成本上的考虑，装修的费用哪里来，最终还是会转嫁到消费者的身上，对于目前并不宽裕的消费者，很有可能选择“初装修”或者“不装修”的项目。

　　对比2002年和2003年的数据，我们可以发现：消费者对于“精装修”和“初装修”的接受比例略有上升，而对于“菜单式装修”的接受比例明显下降。

　　消费者购房信息渠道

　　从调查数据来看，报纸和房展会仍然是购房者获取房产信息最主要的两条渠道。

　　对比2002年、2003年消费者购房信息渠道，我们可以发现：总体格局没有明显变化，但“报纸”、“房展会”的地位略有下降，“电视”、“口碑”、“网络”的地位略有上升，在北京遭遇SARS期间，网络的作用凸显，根据2003年春季房展会的参展单位来看，许多过去参展的单位并没有参展，尤其是高档项目，究其根源主要在于高端(尤其是别墅消费群体)消费群体参加房展会的几率比较小，通过房展会来销售已经非常困难了，但无庸置疑的是，参加房展会，提高曝光程度和频率，对于提升项目的知名度还是有一定帮助的。王新明