| 众说纷纭小户型 |
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2003年08月08日14:03 北京娱乐信报 |
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分清小户型和标准户型今典集团董事长张宝全
目前北京的小户型面积标准已经大大超出了国家的九五规范，和南方相比，其面积并不小，叫小户型是一个误会，是相对于北京市场上太多的大户型而得出的叫法，实际上叫标准户型可能更准确。换句话来说，那些十几、二十几平方米的超小户型、迷你户型，今后不会有生命力，而北京市场下一步的主流产品就应该是被误认为是小户型的标准户型。
建设部宋春华副部长也曾经谈到，一些发达国家开始是从６０多平方米的小户型逐步向大套型发展，但并非经济越发达套型就无限制增大。日本曾统计若干国家套型变化的情况并绘制出曲线图，结果发现，当增加到一定数量后，曲线就不往上去而是回落到８５～９５平方米。而且，做小户型一定要慎重，并不是任何一个地方都能做小户型。小户型的购买者通常将产品的地理位置、城市化水平和动态交通环境视为最优先考虑的内容，小户型一定要在城市闹市区才有价值。再者，小户型必须集中，针对同一消费层次，形成一个文化群落，跟上相应的配套服务设施，这样的公寓式小户型最适合今后的发展方向。
不能把小户型做成过渡产品
北京珠江房地产开发有限公司总经理程新华
目前北京的房地产市场小户型的市场很热，但品质上却是参差不齐的。其发展节奏一直比较快，速度快是件好事，不过随之而来的问题就是某些小户型在户型设计和功能划分上存在不足。小户型务必配以完善的配套，最好附以酒店式服务，以弥补小户型餐厨、交往空间的弱化。
小户型本身是房地产市场结构多样化的必要补充，而不只是一时过渡。也不能让小户型成为过渡产品，因为这样会在无形中造成极大的资源浪费，而其品质也会大打折扣。对于时下的年轻人，刚刚步入社会的个体，小户型确实是过渡性产品，谁也不会一辈子住在这种小户型里；但对于整个房地产来说小户型一定是永恒的必要的补充。很显然，不断会有需要小户型的人涌现出来。将来小户型的设计风格和功能上势必会改变目前这种单一的现状，居住功能强，向着智能化的方向发展。这样的小户型才具有强大的生命力，不会被淘汰。
前景逐渐暗淡
注册房地产估价师刘蔚
近两年，小户型的声音很大，好像市场也不错，不过据说入住时的问题开始显现。有人说小户型的前途光明，不过仔细分析一下却不难发现其前景已逐渐暗淡。
１．投资回报降低。小户型的购买者中有大量的投资人，投资回报的关键要看月回报额和回报期。从北京、上海、深圳等地的租赁市场看，小户型的租金已呈明显的下滑趋势，北京的状况更不乐观。漫长的投资回报期更是难以预测，一般来说较为理想的回报期为七到十年，但若干年以后的市场确实难以用目前的租金标准来进行核算，这种核算方式是不现实也是不科学的。
２．生存空间缩小。个别小户型的成功吸引了众多的跟风者，但小户型的市场是非常有限的，竞争的压力也开始在小户型市场表现出来，从最初的一两个小户型项目到如今的十几个楼盘，压力是不言而喻的。而且随着二手房市场的逐渐活跃，其在价格、配套和地理位置上的竞争优势对小户型也形成了很大的冲击。
３．市场需求减弱。一居做到二三十平方米甚至于十几平方米，一梯容纳几十户，显然是一种过渡产品，购房时因某种概念而激动不已，但到收房时却会因无法回避的现实而懊悔不迭。随着人们对居住条件的要求越来越高，特别是对健康的追求日益强烈，小户型的市场需求已明显减弱。
４．社会评价变差。从城市规划和房地产开发的角度来看，需要通过不断地更新来美化城市、来改善人们的生活，小户型社区的大量出现显然是与此背道而驰的，从某种意义上可以说是资源的浪费，美国就曾经上演过将建成不久的廉租楼炸掉的悲剧。城市建设应该是向前发展的，再回到筒子楼的时代是大家不愿意看到的。在如今的城市建设中，开发商扮演着越来越重要的角色，一时的权利固然要享受，百年的义务更应重视。
热销就是硬道理
三宅一生投资顾问公司总经理孟庆祝
如果时间倒推到５年前，谁要盖小户型，这个开发商准保被认为是个怪物！因为，当时所有的二手房都是小户型，新房再设计成小户型不仅跟不上潮流，更要被公众指责成制造建筑垃圾的罪人。５年后的今天，小户型从开发商不得已更改后的二次销售，变成开盘时热销的主力户型。无论有多少批评意见，小户型用一路畅销的骄人业绩稳稳地占据着一定的市场份额。
热销就是硬道理。小户型的出现是市场细分的必然结果。如果说早期的小户型仅仅“小”而已，那么如今的小户型则在“小”的基础上又进行了进一步的细分，像公寓型、商务型、组合型等产品类型的纷纷涌现，今后可能还会有女子公寓、广告人专用楼、售楼员宿舍等。“北京五月”开盘当天就热销３００套就表明，只要是客户需要的产品就有市场。我个人认为，小户型是住宅品种之一，应该有它的一席之地。
作为过渡，小户型有需求也会有饱和
北京新润房地产开发有限公司副总经理 蔡维杰
目前小户型已经逐步走向成熟，由一开始的单一结构功能转向多功能实用型产品了。一开始可能桌上摆个电磁炉就算厨房，但现在小户型里也开始出现整体厨房了，这说明小户型正在不断地进步。而且户型和装修也正趋于改良中，服务也在一步步地完善。更重要的，小户型的居住、投资双重功能在许多项目中优势突显。
对于小户型的前景，我认为数量控制在合理范围之内，它就能长久地存在下去。每年不断地有人毕业，也不断地有人来到北京创业，当他的经济能力达到一定程度想要拥有自己的产业，但又买不起特别大的房子的时候，小户型势必会成为需求。当然，小户型的数量也不能无限制的增长下去，当基数达到一定程度时就不适宜再增长下去了。因为小户型毕竟只是过渡性产品。
小户型会长期存在下去
北京广厦京都置业有限公司总经理 张卫克
目前北京市场上的小户型存在两个问题：一个是功能和结构有些不合理，单一化。现在大部分的小户型可以用做酒店、公寓来用做办公和商住，但居住功能不够齐备，这就会令首次置业的年轻人感到不便；另一个是配套设施不完善，也很单一。
小户型的前景和整个房地产市场是一致的，它作为房地产产品中的一种形态会长期地存在下去。这么说是因为小户型并不是某种特殊的东西，它也只是众多房地产产品中的一种形态，有需求自然就会有制造、生产它的开发商。当然它也会在现实中不断地发展，不断地在结构功能上完善自身。
小户型也就再热一年
京贸国际公寓总经理助理 马良
目前，ＣＢＤ及周边小户型最惹眼，后现代城、恋日国际、苹果社区、炫特区等大行其道，而且销售火爆，一时之间，跟风行为此起彼伏。
在房地产市场中，高总价大户型是专为金领人士所打造，而低总价小户型则是专为普通白领职员所提供。在这两种产品相继大量增多之后，市场上将出现一个空当——面积为８０平方米至１５０平方米、总价在５０万元左右的中户型住宅，ＣＢＤ中大量具有新锐思想，注重生活品质和情趣的社会中坚阶层面临着选房困境。所以，我认为小户型这种过渡性产品的市场需求，在今年将比较有限，而品质好、居住舒适、总价又不会太高的中户型，市场需求量将最大。
不同面积满足不同需求
新华联家园副总经理 陈海旭
我认为，我们不应该把目光停留在产品表面而忽视了其本质，小户型也好，大户型也好，不同面积的房子总是在满足着不同状态和不同特性的家庭的居住需求。当然从居住的舒适度来说，应该保证一个最小临界面积，这样才能满足业主在居住和使用上的基本要求，一味地追求小，既不健康也不实用。因为，产品表面包装得再时尚，再独特，如果忽略了本质，那也只是一个花瓶而已。
这段时间受非常时期的影响，住宅的健康因素成为了购房人和业界都重点关注的焦点，小户型产品一直以来给人的感觉都是密度比较高的建筑，尤其是塔楼。新华联家园的小户型本身是板楼结构，从居住密度和空气流通两个方面与塔楼相比都有相当的优势。我们此次推出的户型最小是４２．４５平方米，开间３．７米，进深８．３米，是我们综合考虑了户型的采光通风和家具摆放使用等方面后才最终确定的。
小户型的需求还没有饱和
北京润博房地产公司销售总监 张豪诚
小户型是去年的热点，也将是很长时间的热点，我在这里说的不是超小户型。去年的超小一居很是热了一阵子，但是到了最后，也就归于平静，这说明消费者购房越发理智。我也看过不少调查，包括朗琴园自身的客户调查。客户对于小户型的需求还是比较大的，这其中两居的需求还是最大的。从朗琴园一、二期的销售上也可以看出，一居以及１００平方米以下的两居都是最早消化的，因此在朗琴园三期——君悦·朗琴Ⅲ中，我们适当增加了小户型的户型和总量，同时在户型设计上更强调舒适性。
大家都在议论小户型的走向，我认为在很长一段时间内，小户型在市场上还有很大的需求。而对于位于市区中心、交通便利而又规划完备的社区来说，小户型的需求还没有饱和。因为对于这些地段的小户型无论是自住还是投资，其价值都具有极强的生命力，精明的消费者自然会算得明白。但是对于４０平方米以下的超小一居，我想它的生存空间则会很小。因为居所的最终目的还是以居住、舒适尺度作为最为重要的指标。
未来前景不乐观
当代城市家园总经理 李晶
目前的小户型市场已经从当初的价格竞争进入到品质竞争的阶段，如果开发商建造的小户型除了总价便宜，其他一无所有的话，最终还是会被客户抛弃。因为入住后的客户接下来一定会考量生活的舒适程度和方便程度。比如为了节约面积而设计的开放式厨房，看上去是很漂亮，但是并不适合中式的烹饪方式。
小户型作为年轻一族的安身之所，确实有一定的客户群，但是这个客户群不是无限大的，到某个阶段一定会饱和。目前，很多开发商争相开发小户型楼盘，都打出“投资价值”和“总价、月供低”两张牌，却不告知客户市场供求关系决定着小户型未来的投资回报，也不告知现实的生活需要和所描绘的小户型生活方式之间的距离。
从长远的市场来看，如果一个房地产项目全部是小户型，而且周边也有很多的小户型项目，那投资这个地区的小户型，前景恐怕就不容乐观了。从居住时间来看，很多年轻人选择小户型只是作为过渡性质的居所，等到经济条件允许，他们一定会放弃小户型，选择更为宽敞和更为理想的居住之所。这也意味着，５－１０年之后，当初为了居住而购买的小户型也会进入房屋租赁市场。因此小户型现在虽然发展尚可，但是未来前景确实不容乐观。
●消费者
小户型要肯定也要改进
ｃｏｃｏ 女，２３岁，媒体工作者
我很喜欢小户型，小户型一般距市区都很近，这样上下班很方便。而且小户型大多设计得比较时尚、独特，我可以按照我自己的个性去装饰它，是属于我个人的私人空间。不过我还认为目前北京的小户型还有待改进，我去看过一些小户型项目，包括样板间，有些地方不如宣传和想像中的好，很多地方不尽如人意。当然这并影响我想要购买小户型的欲望，我理想中的小户型，是一家人几代同堂，都住在小户型里，比如我们家，我自己住一套的一居，父母住一套，奶奶自己住一套，这样孩子、家长和老人互不干涉。一家人可以把三套房子买在一层楼里，这样既可以互相照顾，但又绝对保持各自独立的天地。如果这样的话，我要求里面的结构和设施一定要齐全，卧室、客厅分开，有独立的厨房和卫生间。呵呵，也许要求太高，但我盼望这一天早点来。
小户型不像个家
刘先生 ２８岁，ＩＴ工作者
我去年花了２０多万元购买了一套小户型住房。当时就冲着交通方便、总价低买的，不想总是无休止拿着一大堆的东西搬家。但是住进去没多久，买房时的欣喜就被冲得一干二净。洗澡不舒服、做饭不方便、朋友来了没地儿坐，特别让我烦恼的是，楼道里人声嘈杂、电梯内人挤人，给人一种不安全感。你根本不知道住在旁边的邻居是什么人，好像是一个大杂院，这并非是我想要的家。但现在我又没能力再买另外一套房子，只能先这样将就着。我觉得开发商应该对自己开发出的产品负责任，不能把房子卖出去就万事大吉了，应该多多考虑现实生活中的情形。蔡雪婧 许慧颖
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