据今年2月28日国土资源部发布45号文，叫停别墅类用地的审批，至今已有半年,在“国家开始限建别墅”的议论声中，别墅市场却呈现出一种“井喷”状态，万万树、长岛澜桥、和安花园、优山美地、西山美墅馆、威尼斯花园、原生墅、红螺湖……据统计，仅上半年，北京新开盘的别墅项目多达10个，规划面积140万平方米，还有多个项目正在酝酿下半年推出，而2002年全年新增别墅项目仅8个，规划面积不过101万平方米。

　　禁令发布，却出现不抑反升的局面，北京别墅市场让人有些看不懂；市场又能否消化如此骤升的供应量呢？

　　市场新盘上马一片火热

　　据统计，截至2003年4月，北京别墅市场项目存量133个，存量面积(含规划未开发面积)约1200万平方米，供应量达到4万套。2002年别墅项目8个，规划面积101万平方米，2003年1至6月，别墅新开盘项目10个，规划面积140万平方米，同时，还将有30余个别墅项目投入开发，预计全年的供应量能够达到300万平方米。

　　东部的机场沿线、朝阳和顺义温榆河流域、潮白河流域、京昌高速路沿线、通州等地区，和西部的“一山”沿线、京昌路沿线，依然是别墅发展重点。其中，仅仅东北部的天竺地区今年将有约10个别墅项目涌现。据天竺开发区管委会副主任田健中透露，现在每周都有不止一家开发商来到天竺管委会商谈拿地，但目前已无地可供。

　　今年7月，北京别墅指数办公室发布了首期中国房地产指数系统北京别墅指数(按照中国房地产指数系统别墅指数统一规范，以2003年1月上海别墅指数为1000点，通过对北京市所有在售别墅进行全面抽样调查及动态监测，计算北京别墅价格指数)，指出2003年7月北京别墅指数为1295点，较2003年5月上涨8点，上涨幅度为0.4%。报告指出：“价格指数上升的趋势意味着别墅市场有所升温。”

　　显然，无论是从供应量提升看还是从价格增幅看，北京别墅市场都呈现出一片火热的情形。

　　声音限制不等于封杀

　　2月18日，国土资源部下发45号令，《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》，要求“清理园区用地、加强供应调控”，明确规定停止别墅类用地的土地供应。

　　6月5日，中国人民银行发布了121号文件，《关于进一步加强房地产信贷的通知》，其中提出对大户型、高档商品房、别墅等项目的贷款限制，以及对购买高档商品房、别墅、商业用房、第二套以上住房的贷款提高利率和首付款比例等等。

　　可以说，这些对别墅的发展都不是利好政策，但京城别墅市场的井喷现象却恰恰出现在接二连三的坏消息之后。

　　有业内人士分析认为，一方面，央行121文件发出房产信贷收紧信号，其中，高档住宅包括别墅的消费贷款限制更严，门槛更高。出于对未来不可把握的心态，不少开发商希望赶在细则尚未出台之前，推出自己的项目。另一方面，SARS过后，消费市场呈现出对低密度住宅、郊区化住宅的旺盛需求，不少开发商趁机借势入场。

　　北京国土资源和房屋管理局官员对此现象的解释则是，这些项目是在通知发布前就已经批准了，而且项目的规划也已经完成，只是有些手续还未完成。这些项目立项和规划都做完了，而且是符合协议转让的项目，其前期的费用也已经投入。在这种情况下，北京市国土资源和房屋管理局经与计委、规委等部门协商，批准了这些项目的建设。

　　对此，戴德梁行研究顾问部董事王瑾表示，国土资源部发布45号文，只是去年33号文的一个补充，是为了调控土地供应，规范房地产市场规范化发展，并不是为了限制别墅的发展。王董事认为，以北京市场为例，别墅的最佳位置都位于五环、六环附近，但在北京的发展规划中，这些地区将来的重点将是小城镇。在目前北京只有四环内的详细规划的情况下，如果对别墅发展不加控制的话，将会对未来的整体规划实现造成阻碍。但这并不意味着政府要限制别墅的发展，因为随着经济的发展，北京有钱人越来越多，对中高端产品的需求空间很大，有需求就会有市场，政府要限制的只是别墅土地失去控制的供应情况。鲁欢