日前，北京市消费者协会和北京市律师协会消费者权益委员会召开商品房买卖《消法》适用研讨会。参加这次研讨会的有：全国人大法工委巡视员何山、中消协法律和投诉部主任王前虎、中科院法学所副研究员刘俊海、北京市房产协会副会长温洪璋、北京市消费者协会副秘书长张明及有关法律界人士、律师所等共计三十多人。与会人士共同围绕着房地产开发商在售房过程中对消费者的欺诈行为是否适用于《消法》第49条加倍赔偿的问题进行了深入的研究和讨论，取得了共识。

　　大家一致认为，商品房属于商品，凡是房产商在售房过程中对消费者构成了欺诈行为，消费者完全可以理直气壮地运用《消法》第49条要求房产商加倍赔偿。当然，有些商品房纠纷，如广告夸大、房屋质量、住房面积、装饰标准等，应本着实事求是的态度，进行具体的研究和分析，不能一概而论。

　　近年来，随着我国人民生活水平的不断提高，广大消费者购房的需求量越来越多，成为当前最大的消费项目之一。但是，由于少数房地产开发企业违法行为严重，导致商品房消费纠纷日益加剧，逐年呈较大幅度的增长，成为消费者投诉的重点和难点之一。

　　据中消协统计，今年上半年受理消费者投诉6727件，比去年同期增长38.3%；北京市消费者协会统计，今年上半年受理消费者投诉267件，比去年同期增长92%。由于大多数房地产商不按《消法》的条文服从消协调解，故所调解率不到2%，不少法院在审理商品房纠纷案时，尤其是涉及到房产商欺诈行为时，也不按照《消法》第49条去判决，其理由是：《消法》不适用于调解房产纠纷。因为商品房非一般商品，如果适用双倍赔偿条款将导致双方当事人得益的明显失衡，违背民法的公平原则。与会者针对上述情况，各抒己见，取得了共识，一致认为：

　　一，商品房属于商品，发生消费纠纷时，应予《消法》来调整，有些部门认为不适用于《消法》范畴的说法是错误的。

　　商品房的概念就是商品，《消法》的立法者并没有将商品房买卖排除在《消法》之外，商品房、售房者和买房者分别属于《消法》第49条调整的商品、经营者和消费者。从文义解释上看，《消法》第49条所说的“商品”，既包括动产，也包括不动产；既包括标的价值较高的产品，也包括标的价值较低的商品。因此，“商品”的外延比“动产商品”要宽，不能把“商品”理解为“动产商品”。再说，《消法》不可能把所有商品一一列入，所以说，只要是商品，就应属于《消法》的调整范围，这被法学界所共识。这个常识、概念是很清楚的，至今还在争论，这是由于主观上的意识参杂在里面所致。

　　二，凡房产商构成了对消费者的欺诈行为，应依据《消法》第49条给消费者加倍赔偿。

　　与会者列举了在当前商品房买卖过程中，房产商存在很多欺诈行为，如在商品房买卖中故意隐瞒妨碍消费者取得产权的真实情况；不具备开发资格，没有“五证”而编造虚假文件；故意隐瞒影响消费者使用的重大质量问题；对法院封存的房产也敢出卖等等。这对消费者在经济和精神上造成的伤害和压力是很大的。为此，将商品房买卖中的欺诈行为纳入《消法》，有利于更好地保护消费者。惩罚性赔偿的主要功能在于惩罚和制裁严重的过错行为，即那些动机恶劣的欺诈行为。买房的消费者遭受欺诈后，依法请求惩罚性赔偿，有可能获赔几十万甚至上百万元，似乎过分便宜了消费者，有失公平。但是，一旦商品房买卖出现欺诈，消费者承担的风险和打击何其之大！既然消费者承担风险大，其依法享有的权利就不能无故再予限制。同理，开发商和卖房者从事欺诈的获利空间大，让他承担惩罚责任也没有什么不公平。

　　三，商品房的质量问题和经营者的欺诈行为要严格地区分开来，实事求是，具体分析，不能混为一谈，更不能一概而论。

　　对商品房买卖中的欺诈行为，要严格依照欺诈的法律构成要件来认定，包括欺诈行为涉及的价值在商品房总价值中的合理比例。如商品房买卖中的夸大宣传、不影响正常使用的质量瑕疵、面积在允许值范围内缩水等都应属违约的问题，不能认定为欺诈。对于价值数十万元的商品房，如果仅仅是地板材质不符合约定，或者多计算了几平方米(不超过约定或者交易习惯允许的误差)，自然可以运用瑕疵担保制度予以解决，该修理的修理，该更换的更换，该退差额款的退差额款。如房产商构成了某部分的欺诈，应加倍赔偿某部分的损失，不能用房屋的总价要求加倍赔偿。杨渭源