华远集团总裁兼华远新时代房地产开发公司董事长任志强

　　房地产交易纠纷中如何计算建筑面积的问题至今没有一个全国统一的说法，各地的规定有许多不同。为解决这些政府规定不明确和多种解释方法并存而产生的矛盾，建设部房地产业司下发了建住房【2002】74号文(以下简称74号文)，试图给所有购房者一个惊喜和公正，但在执行中纠纷可能会更多。

　　房屋建筑面积的计算绝不是仅仅为了进行房屋权属的登记，其作用是多方面的。如果仅仅从房屋权属登记一个角度出发去制定法规就必然带来其他方面的矛盾并增加纠纷。

　　另外，建筑面积的名称概念应在所有涉及使用建筑面积这一用词的各个方面都是统一的，否则就“天下大乱”了。

　　1.建筑面积首先用于计划和统计，如果计算的概念不统一，必然造成计划与统计中的混乱，或者使数字无历史的可对比性，或者使新的计划与统计无法实施。

　　2.建筑面积是城市规划与管理的基础。如规划中的建筑面积数、建筑面积与容积率、城市高度、城市空间以及建筑物之间的间隔等关系都依据建筑面积来计算和控制。如果结构面积、外墙面积、挑檐面积、坡顶面积都发生了计算的变化，将加大规划与管理的难度，有些实际操作甚至无法进行。这不只增加了开发商与业主之间的矛盾，也增加了开发商与管理机构之间的纠纷。

　　3.建筑面积是目前现行法规中收取土地出让金标准的重要计算依据。如果建筑面积的计算方式发生了变化，以什么计算收取土地出让金的基数？是否外墙有主墙之外的幕墙不占用土地或空间？有柱、挑檐不占用土地和空间，斜面结构、不规则围护物是否不应收取土地出让金(这些建筑面积数也同时作为计算交纳市政基础设施配套费和四源费的依据，总不能说2.20米以下的房屋空间不使用能源，或者使用能源却不交纳能源费用)？如果斜面结构屋顶占用了土地面积并被收取了土地出让金，却又不能计算为房屋权属的面积，不就出了笑话了，土地拍卖时也会出现矛盾。

　　4.传统的建设施工招投标是以建筑面积作为计算定额依据的。新的定额以工程量单价计算也离不开建筑面积做基数。如果按新的74号文件计算建筑面积，那么这些工程量则无法列入计价取费基数。但这些工程却必须用建筑材料和施工工时来完成，又增加了开发商与施工建设单位之间的纠纷。施工单位绝不会白干活的，而取费的依据又如何计算就必然成了矛盾的焦点。

　　5.消费者肯定在购房时会希望摊入计价的建筑面积越少越好，但74号文件并不能完全解决纠纷与合理性问题，无非是当政府硬性规定的可分摊面积项目减少时，单价会提高，可成本必然会由消费者承担。没有一个开发商可以自行计算测量后的商品房面积，销售前的预测是第三者做的，竣工后的测量也是第三者做的，开发商与消费者之间只要求有一个公正平等的测量方式，并且是可实际操作的，如斜面屋顶的层高在2.20米以上时计算建筑面积。那么如果交房时是粗装修，没有做地面，这时的2.20米空间高度是一个斜面的点，而做了标准精装(图纸设计的标高)则2.20米是另一个点的高度；如果客户自行精装地面标高超出了设计的标高，则2.20米高度又变换了一个点。当这个点不同时，建筑面积就会发生变化。是以图纸标高为准，还是以竣工标高为准，必然会增加纠纷。

　　6.目前的物业管理费收取和供暖费收取还是以建筑面积为计价基础的。当按建筑面积收取上述费用的基数被硬性规定缩小时，这些2.20米以下的空间是否不应供给热源和不应提供物业管理的服务(包括门窗、外围结构的清洗、保洁、维修等)，因为当这些空间和结构面积不被计算为建筑面积时，并不能合理地收取供暖费和管理费，就必然会出现新的纠纷。

　　7.74号文件第四条要求对不计算建筑面积的2.20米以下的具有使用功能的空间做明确的权属登记。这个权属登记的土地使用年限是与整体建筑相同的，但被明确地登记是否为有权属的使用空间分摊土地使用税呢？这部分空间毕竟是占用了土地空间的。

　　8.目前的公共维修基金和大小修费用是按建筑面积来计算收取的。非商品房的房租有些也是按建筑面积为依据收取的。如果这些建筑物不计入建筑面积，也会有问题发生。