据报道，今年上半年北京房地产市场店铺投资有所升温，供应量较大。商业新增面积以写字楼和住宅的底商为主，而纯商业则面临严峻挑战。

　　什么是“底商”

　　从形式上看，住宅底商就是利用住宅的底层或低层作为商业用房。严格意义的住宅底商与社区商业配套是有区别的。标准住宅底商和写字楼等都属于“公共建筑”，而商业配套设施，属于“配套公共建筑”。二者的税费、经营运作模式完全不同。散户能够直接进行投资的只有标准住宅底商。

　　“底商”缘何升温

　　业内人士分析认为，一方面这是由于北京的商业氛围更加活跃，人们对商业、服务业的需求更加广泛，各种新兴行业迅速发展。另一方面是北京大规模的旧城改造和拆迁使许多门面房消失，投资者急需找到新的经营场地。第三是由于大量新建小区的兴起，这些小区拥有强大的购买力和聚集人气的能力，而这也正是中小投资者最感兴趣的。从投资角度来说，一是投资住宅底商的风险小。楼盘入住后，面积只占社区很小部分比例的住宅底商，拥有稳定的客源，竞争也不十分激烈；二是住宅底商的投资回报高。一般来说，投资住宅的回报率为10%左右，而投资住宅底商的回报率则高达15%至17%，投资购买商铺大约6至10年即可收回成本。

　　定位要准

　　住宅底商功能主要分为两种：服务于小区内部的和服务于小区外部的。前者以小区居民为服务对象，应以综合经营各种类、各层次消费品为主。在功能设定上要结合小区业主的消费档次、消费需求、消费心理、生活习惯而设定。服务种类应比较齐全，能够满足小区居民的日常生活需要，主要有便利店、发廊、洗染店、花店、邮局、银行等。对于服务于小区外部的，应综合考虑周边环境。服务于小区外部的商铺应位于交通便利、商业氛围浓郁的地区，如火车站、汽车站、飞机场等交通枢纽或商业区。

　　在选择店铺时，一定要注意诸如楼层、格局、通透性等，在私家车快速增长的今天，停车位多少也至关重要，最好要有独立出入口，还要注意附近行业经营情况，深入了解物业管理机构和小区有关政策，尤其要对小区基本固定消费群体的消费水准及消费习惯有所了解。这些问题对以后的经营及发展都很关键。应注意的问题

　　投资商铺与投资住宅有所不同，一般来说，商业建筑的土地出让金要比住宅高，土地出让年限只有40年；在贷款政策方面，住宅底商的贷款是6成10年，利率是6.25%。但只有工程到了具备竣工备案条件后，银行才会放款。因此，住宅底商贷款的月供是在房子即将投入使用时才发生。缴纳的费用也不同，水、电、气、热等需按专门的商业市政标准缴费，物业管理费高于普通住宅。另外，根据不同的经营范围，各行业的主管部门对房屋都有些特殊要求等。计算投资回报时要留有余地，除了前期投入外，后期的装潢、经营、维护等费用也会很大，有时候空置是难免的。如果是自己经营还会有经营风险。所以，一定要认清市场形势，切忌盲目。(记者高立新)