-汪利娜(中国社会科学院经济研究所)

　　近几年，我国经济的发展、城市化进程加快、居民收入水平提高及政府启动内需的政策，都为房地产业的发展注入了新的活力。总体分析我国的房地产业仍处在绿色景气区内运行，但是有些局部的、结构性问题也应引起足够的重视。具体分析可归纳为：

　　房地产投资稳步上升，地域热点显现

　　发展经济理论告诉我们，资本积累，投资增加是经济增长的必要条件。没有投资的稳步增长，任何国家都不可能实现从农业国向工业化和现代化的转变。对于中国一个人口快速增长的发展中国家来说，保持一定的投资规模就尤为重要。2001年在全球经济下滑时，我国经济实现7.3%的增长率，其中投资贡献率高达3.6%(刘树成等，2002)。随着产业结构的调整，房地产投资占固定资产投资的比重从1990年的5.6%，逐步上升至2001年的17%(表1)，其对经济增长的贡献率也慢慢显现出来。

　　从总量分析，全国房地产投资增长率与固定资产增长充基本同步，近几年略高于固定资产投资增长率，例如，在1997～2001年间，全社会投资增长率分别为8.6%，13.9%，5.1%和10.3%，房地产开发投资增长率分别为-1.2%，13.7%，13.5%和21.5%，但并没有出现1992～1993年增长率高达117%和165%的过热现象。

　　房地产开发投资结构基本合理，2001年住宅占投资总量的比重保持在66%，其中普通住宅占51%，别墅和经济适用房分别占6%和9%，办公楼为12%，商业用房为12%。

　　从房地产持续投资热点的分布来看，它主要集中在以广州、上海和北京为主导的三大经济带，从2002年1-9月的统计数据来看，北京、上海、广东、浙江、江苏、山东投资增长率分别为29.%，31.4%，30%，33.4%，31.4%和40.1%。客观地讲，这些地区房地产投资热有其合理的因素，也有令人担心的一面。三大地带是中国经济增长最快的地区，经济的发展、居民收入的水平提高，消费升级换代，大量外资的进入和劳动力的流动都会增加对房地产的需求，但是，与其他产品一样，房地产投资也要以需求为后盾，没有效的需求，房地产投资就不可能持续的增长。那么，我国的房地区性投资稳步增长是否有需求的支撑？

　　销售率空置率，地域分化明显

　　近几年，购房低息贷款、减免税费、户籍制度的松动是刺激居民购房的三大政策因素，2001年商品房屋和商品住宅的销售率(当年销售面积占当年竣工面积的比例)分别是88.4%和75%，其中商品住宅的销售率达到历史最高水平。

　　但是，在销售率回升的同时，空置率也在上升，达到12000万平方米，其中，空置期一年以上的为4000万平方米，占当年房屋竣工面积的13.4%，高于国际警戒线10%。对于空置率的确值得我们细思量。首先，空置率上升无论何种原因都不是一个好现象，空置率高意味供给与需求的不匹配、占压银行资金多，由此会增加银行的坏帐，并影响资源的优化配置。其次，市场上任何一种产品都需要有合理的库存。房地产作为一种价值高的大宗商品，其合理的库存期、库存比率应该为多少？以住宅为例，我国房地产开发的房屋多是高层和多层，国外多是一家一户住宅，不同样式的住宅，其均好程度差异极大。独户住宅不存在均好问题，而多层、高层住宅因楼层、朝向，是否靠房山等，就很难实现均好，因此，就有好卖与不好卖之分。那么，不同质的住宅空置率是否具有可比性，就值得进一步商榷。再次，地域差别。即便是在国内，不同地区经济实力的强弱，其对空置商品房屋的承受能力也大不相同。1998年东亚危机爆发后，海南空置商品房425万平方米，给当地房地产业和银行业带来重创，留下的是满目疮痍的“烂尾楼”，而当时上海的空置房屋接近700万平方米，占全国的七分之一，却能使之化险为夷，绝处逢生。第四，减免税动机。中国房地产市场的一大特点是卖“期房”，许多开发商以此来解决自有资金和银行借贷资金不足的问题，而房屋产权过户多要等待有减免税费机会的“房展会”之后办理，这也会导致一定时间内空置率的上升。

　　鉴于上述分析，我们认为：全国商品房屋的销售率在稳步上升，总体形势乐观。但是，对连续几年销售率低于全国的平均水平、且施工面积和新开工面积较大的城市和地区应给予关注。仍以房地产投资三大热点地区为例，1998～2001年，广东的商品房屋销售率为66%，69%，71%和68%，低于全国的平均水平，在销售率走低的情况下，施工面积仍居高不下，这就不能不令人担心。同期，北京的销售率为49%，45%，70%和71%，也低于全国的平均水平，但呈现出走高的态势。而上海的销售率为73%，90%。85%和100%(图5，图6和图7)。截至2002年9月，上海商品房屋销售面积为1404万平方米，当期竣工面积为1194万平方米，销售量大于竣工面积无疑有助于消化空置商品房屋，但是，目前上海仍有779万平方米的空置商品房屋，其中，空置商品住宅为452万平方米。

　　是鉴于销售率和空置率是房地产前期投资经营活动的一个结果，因此，全面的、动态地分析新开工面积、施工面积、竣工面积和拆迁面积的联动关系，才能对销售率和空置率的变化做出正确判断。

　　价格基本平稳，结构变化突出

　　2002年1-9月份，全国一些大中城市的房屋销售价格涨幅较快，其中，宁波南昌、杭州、青岛、上海和厦门的销售价格指数分别为119.2、109.3、108.4、108.7、107.9和104.4，涨幅超前。但是，全国总体平均价格的走势力基本平稳，特别是与百姓相关的商品住宅价格涨幅很小，在北京等大城市还出现了小幅回落。