最新发布的王小广的房地产泡沫理论成为了经济学界对房地产评论为冬天之后的新热点，并将再一次被市场打破。

　　支撑王小广“真正的房地产泡沫已出现”的主要论点有三，但并不符合和适用于中国现有的房地产市场和中国的国情。是理论脱离于实际的表现。

　　其立论依据之一：“房地产泡沫的结果是房价虚高，由于实际购买力没有随房价而增长，因此很快就将形成明显的消费断层”。

　　我们暂且不论房价是否虚高，仅从市场中的反映就可以知道现有房价不但已被市场所接受，并且购售两旺，竣、销平衡。从全年已竣工的商品房数量与销售的总面积数量相比，销售率在96%以上。按商品房竣工面积中有相当约10%以上的面积是不能被列入可销售面积的规定看，实际销售的面积大于已竣工商品房面积中的实际可销售面积。因此房价是否虚高不是经济学家与官员口头的评价，而是市场决定的。市场目前的反映是房价没有虚高。

　　销售大于竣工同样也说明实际的购买力水平被经济学家们的理论数字统计所低估了。首先，2002年人均收入的增长幅度大于房价的增长幅度，说明实际购买力超过房价的增长，而非低于房价的增长。其二，现有商品房的供给量在每个城市中仅仅为该城市家庭户数约5%的供给套。不能按城市的收入平均水平计算实际购买力。其三，每个城市中平均有50-70%是政府投资拉动的强制性消费和非本城市消费。如城市的危改，市政基础设施建设，农转非的城市化等等都将形成征地、拆迁、补偿的费用计算在投资中而未计算在实际购买力之中。如北京市近几年平均每年拆迁居民6-10万户，将产生约8-12万套的住房需求。北京市每年竣工和销售的商品房约15万套。真正购买商品房的仅占城市家庭(约270万户)的2%。任何城市中如果能有5%的家庭的实际购买力进入商品房市场，就足以使现有的房地产市场不但能保持高速增长，并且不会出现消费断层。即使我国已保持了五年的房地产高速增长，但房改的政策并没有使城市中的实际购买力全部释放出来，并且还有不断增加新的实际购买力进入购房的行列。

　　其立论依据之二：“目前我国房地产收入价格比在世界上处于畸高的水平，在日本东京，居民的年收入与房价比大概是1:4.8，而目前在我国大部分城市是1:8到1:15。”

　　且不论我们的经济学家在用一个发展中国家与一个发达国家的情况对比是否合适(为什么不同时对比以下人均GDP)，仅从日本是一个“泡沫”之后的房价和日本已基本解决了城市居民居住条件的情况也与中国现阶段的发展情况大为不同(日本于70年代就达到了户均一套成套住宅的水平，并将人均25平方米以下列为住房困难户的条件，我们现在的住房条件连北京都达不到70%的住房成套率水平，人均住房困难户的标准仅为6平方米)。中国是连小康都未达到的住房水平，人们的需求不同，房屋建设的已有总量不同，并且是供应刚刚开始增长的阶段。这个对比就是缺少基础的。可以肯定的说，日本由于房价的问题，城市核心区中的住宅条件在发达国家中是处于较低水平的。

　　我国和世界各国的房价收入比的差别都很大，根本的原因不只在于中国城市居民的GDP水平和收入水平尚很低。重要的在于中国的收入非完全货币化，其中相当一部分实际收入未列入货币收入之中，使经济学家们用于计算的统计数字与国际的人均收入的统计数字不是同一个起点和标准，导致房价收入比的错误结论。

　　做为一个企业的管理者，我们将从人力资本的付出计算劳动力收入而不是从支付的现金计算劳动力收入。如：按国家的文件规定，每发一元钱工资(不含非货币福利及国家规定的补贴福利)要提取和支付给员工57.4%的各种保险、基金等费用，个人另行支付18.5%的费用(从工资中已扣除)，这部分均为实际收入。但统计人均可支配收入中从来未计入这部分收入。98年房改后的房补资金也未计入人均收入之中。就城市家庭收入而言，是因中国政策的特殊性被大大的低估了。我国现有人均收入的计算中另外有一个重要项是个人所得税。由于我国执行的大部分为税源扣税的纳税方式，因此收入中已扣除了个人所得税，统计中人均可支配收入中也未计入应纳税部分。而许多国家是申报纳税方式，因此税收进入了人均收入。如再扣除我国非货币的福利和国家规定的补贴(如供暖费、交通补贴、肉补、独生子女补助等等)，应该说我国的居民年收入约少算了一倍。换句话说：如果同样按国外的统计标准，实际计算居民的收入，房价收入比应在合理的范围之内，处于合理区间顶端较高的水平。但绝不是“1：8到1：15”的水平。无论如何从公布的统计数字中也找不到王小广报告中的计算依据。

　　其立论依据之三：“工薪阶层显然是难以承受这一收入价格比，只有少数高收入阶层能够买得起这样高价格的房子。可以预见的是，当这一阶层的需求逐渐被消耗掉后，将会出现明显的消费断层。”

　　上面已分析过房价收入比中计算的错误，但我承认一般的工薪阶层现阶段或者较长的一个阶段是不可能自主购房的。国家现阶段的政策也不应是让这些工薪阶层马上进入购买商品房的市场。王小广根本就不知道谁在购房，谁在支撑房地产市场的高速发展。

　　首先高价部分的商品房是为有钱人和有房人盖的，因为有房可以把房变成钱再换新房，因为有钱将可用于改善住房条件和生活质量。请问哪一个国家的高价位产品不是首先满足高收入者消费需求的。如果高收入者不先改善住房而让低收入者先改善住房可能吗？那样会有市场经济吗？

　　现有的住房生产量尽管已经很大了，但并不能满足现有高收入者改善住房的需要，要达到这一目标还距离很远。

　　收入的高低是个相对的问题，房价的高低也是个相对的问题，用统计的平均数字做判断的错误就在于没有按这种房价的梯次等级和收入的梯次等级看待现有的市场。每个不同收入的家庭都在按自己的收入能力购买与自己相适应的房屋，并且不断提高的收入使更多的人成为高收入者而进入购房的行列，因此需求只能不断提高而不会被消耗掉，并且不会出现断层。

　　根据万科已销售住房的客户情况统计，不管是否购买了商品房的客户，平均不超过7.5年更换一次住房(改善一次条件)。根据华远的已购房客户的统计平均每年的消费年龄下降1.5-2.5岁(约6万个家庭样本)。说明新进入购房队伍的平均年龄在下降，进入这一收入阶层的人数在快速扩大。同时二次购房、换房和拥有两套以上住房的比例在不断扩大和增加。

　　解决工薪阶层住房问题在市场而言是后期的事，中国尚未解决小康问题时不可能先全部解决工薪阶层的住房商品化问题。现阶段解决工薪阶层的住房问题应象全世界上所有住房问题解决较好的国家一样由政府列入优惠政策和社会保障住房中解决，如经济适用住房与廉租房。在我国的98年房改文件中本来就列了三种供给体系，本来政府文件就没有将工薪阶层列入商品房购买行列，怎么能在研究房地产市场的发展时将工薪阶层列入每个城市只有5-10%的住房建设供给之中，加入商品房的行列呢？这本身就与政府文件的规定和初衷是不相符合的。

　　“十六大”的目标是明确的，扩大中等收入家庭的阶层，提高GDP的同时提高人民群众的收入，怎么会出现只有房价上升，高收入者购房，而现有的中低收入者不提高收入并进入到中高收入家庭的断层现象呢？共产党党章中不是明确说明要按十六大的精神让中国的穷人变成富人吗？国家计委的报告为什么居然会让穷人仍然停留在低收入家庭的地位呢？

　　在报告中估计商品房消费的增幅将降到16-18%，请问哪一个国家的泡沫行业会保持16-18%的增长，中国有哪几个行业会超过房地产业16-18%的增长，是否可以类比中国的经济都是泡沫，因为中国的GDP和所有行业都难以达到16-18%的增幅。

　　中国有个古老的故事，一个村中有一年轻漂亮的姑娘，许多人想占这个姑娘的“便宜”，被拒绝之后就说这个姑娘“不干净”，于是说的人越来越多，而又没有人敢于出来批判谎言，最后逼的姑娘不得不自杀了，结果制造谎言的人也没有好结果。目前的房地产市场就是这个在中国GDP中占有重要地位，在解决劳动就业，带动相关产业发展和改善人民生活中发挥巨大作用的产业的年轻漂亮姑娘。

　　我们同意国家全面的公开、公布各种房地产市场的真实统计数字和信息，让投资者自行去判断市场的做法。也许中国房地产市场在局部城市与地区出现了虚热，市场会做自我调节的。现有的投资主力不再是国有了，只要地方政府不强制的要求形象工程，拉动当地GDP和过渡扩张，市场就会自我监督、自我约束。投资者并不是傻瓜。而消费者却会在目前的阶段更会不加判断的信任政府或官方的结论，而不管这个结论是对还是错。而这个结论最好是由投资者来说，由市场来判断。

　　国家计委的报告可以说是一篇非市场化的御用文章，并没有用市场中的统计数字来说明市场的现状，而是用一种推理认为会发生消费断层，并因为消费断层而出现泡沫与下降，这一定会得出错误的结论。

　　(本文作者为新华远总裁任志强)

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