北京商品房市场启动数年，而香港住宅成为商品则是上百年没有中断过；至于房地产规模产业化开发，香港也有四五十年了。两地的购房者心态，可谓大相径庭。

　　香港人投资房产等于欠债
　　北京人置业还是终生居住

　　香港楼价几十年来，几乎只升不降。1998年以前，在10年间楼价升值10倍的情形屡见不鲜。因此，整个社会的惯性思维就是：买房是稳赚不亏的事。几乎没有人想过万一房价暴跌会如何。1998年以来，香港楼价下跌超过5成，对香港经济、民生造成深远的影响，导致很多香港人成为负资产一族。据最新统计，1/10的香港人已经是负资产。很多分析说是香港的楼市投机过渡引起的，众说纷纭。楼市畅旺时，为了买到房子出现了“排队党”。几天通宵排队后，取得的筹码可以转手卖到数万元以至数十万元。这种投机心态也是造成楼价飞升的原因之一。

　　在北京，消费者对房屋的升值预期不高，在房地产市场很少出现投机行为。由于价格平稳，租金回报往往比较稳定，很多人把买房出租当成一个投资途径。在我看来，两者没有不可逾越的鸿沟，投机是风险和收益都比较大的投资行为。与原先的香港人惯性思维相同的是，我们认为房价肯定会保持稳定，“置业肯定保值”、“买房出租等于投资”这种想法也是危险的。当然，大部分北京购房者的主要目的是为了自住，鲜有投资的想法。房子买了之后，就很少关心市场上的房价变化。这与香港人时时关注地产投资市场的习惯也不相同。香港楼市敏感如股市在内地。这两年中国也连续好多次减息，你有没有看到房价有大的变化！在香港，市民对房价的敏感度奇高，因此，楼价跌幅大的时期，买家放弃定金毁约是常有的事。

　　1998年后，楼价急落，房子卖得慢的就成为了负资产一族，令人触目惊心。在这残忍的市场环境中，每个人都严阵以待，对影响楼价变化因素洞察秋毫，比北京人严肃多了。衡量一个物业是否值得购买的惟一标准是看它的投资价值，因此，温情脉脉的包装概念，去一边吧！再优秀的住宅，如果令你变成负资产，你还会依然爱它吗？

　　香港少概念多实质
　　北京人看房靠感性

　　北京人买房时，容易受到感染，感性因素的成分比较多。2000年时，南城的一个地产项目形象宣传得非常高，说是“天人合一”的住宅，令人称奇。当它只是一个远期房项目时，价格居然可以比周边项目价格高1000元以上。入住之后，人们往往感到失望，觉得与预想的结果相差很远。我们把这种成功称为推广策略的成功，然后称消费者为不成熟的消费者。

　　纯粹只是推广上的成功在香港很难实现。在香港，同样地段的地产项目价格基本没有区别。比如在马鞍山，同时期推广的楼盘新港城和海柏花园基本上价格没有明显分别。推广时套用的概念也非常少，户型、配套也几乎同质化，价格变化是随着市场供求形势的变化而变化。对房地产，香港人非常现实，像我们的购房人那么浪漫、容易受感染的确实很少。

　　在香港二手房金贵
　　在北京二手房贬值

　　香港人大部分不会嫌弃二手房。买了房子，也一般不会考虑住上一辈子，有机会有条件就卖掉，小屋换大屋。在这一点上，同北京人购房观念的反差非常明显。北京人认为买房是一辈子的大事，买了房一般不考虑卖掉；买房时，也不愿意买旧房，愿意住新房。

　　去年，北京二手房交易才区区八千宗左右。作为一个人口超过1500万的大都市，这样的成交数量太少，太不活跃！对比之下，香港的二手房交易非常活跃，高峰期的1997年，二手房成交宗数高达18万宗，这几年每年也有3万宗左右。

　　这也导致了北京新房和二手房的房价差别明显。北京新房购买后想转手，往往要亏损一部分。

　　并非区位贬值，主要是因为成为二手房了。香港则相反，新盘推出，定价往往比同区二手楼价格低5%左右。因此，他们衡量购买住宅时，除了市场价格考虑外，是否二手房一般很少考虑。

　　在北京二手房的交易壁垒减少之后，估计也会慢慢地接受二手房，成交也会趋于更加活跃。萧启良