业内人士分析：商品房纠纷司法解释不是万能的_房产家居

业内人士分析：商品房纠纷司法解释不是万能的

http://house.sina.com.cn 2003年05月30日09:11 北京晨报

　　本周日，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》将开始应用于房屋纠纷诉讼的案件审理，它涉及买房买卖合同、交房、面积、质量、违约以及惩罚性条款，都是近些年来产生纠纷比较集中的地方，因此，它的“出笼”受到了强烈关注，购房人该如何使用这个法律武器，本期“地产茶馆”特地邀请了房地产专业律师和购房专家来做纵深分析。

　　主侃：舒可心(购房专家) 　　
最好将广告内容写进合同

　　《解释》第三条规定了两个同时并列的条件即“开发规划范围内”的，又对合同“订立以及房屋价格的确有重大影响的”。前一个条件是说，广告中对开发规划范围(俗称“红线”)以外的说明和允诺，无论如何是不能视为合同条款的。而目前很多房屋买卖纠纷，是来自于发展商对周边环境的承诺。所以，买房的时候仍然要注意这一点。

　　而并列的后一个条件就更难让买房人开心。什么是对合同“订立以及房屋价格的确有重大影响的”？业主觉得采光好的房屋对他订立合同有重大影响；业主可能觉得小区内的会所按时交付对房屋价格有重大的影响……能否获得法院的支持，就要看法官对何种“影响”是“重大”的理解了，可能要靠法官的自由裁量权决定。

　　因此，需要提醒买房人的是，“红线”以外的任何承诺均不要相信。诸如轻轨，公园，水景……也别指望广告的内容能够被法院认定是合同内容。因而最好是将广告的内容写进合同为好。

　　认购交订金要谨慎

　　《解释》的第四条和第五条，将使得买房人要求退还“小定”更加困难。首先，《解释》第四条将“认购、订购、预订等方式”认定为合法，并且将此时收取的一般称为“订金”的款项，视为一般合同定金，“如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理”。

　　钱已经在发展商手里了，购房人如何能够证明是发展商的原因导致“未能订立商品房买卖合同”呢？一个合同是否能够签署，绝大多数情况是买房双方不能就合同的全部条款达成一致意见，所以，一般情况下根本无法分清责任，业主缴纳的“小定”是不是难以追回了？

　　所以，买房人千万不要随意签署任何协议，在缴纳“小定”的各类协议中，尽量注明“无条件退还”的字样。

　　主侃：王建文　　
(北京建元律师事务所律师)

　　买一赔一难实现

　　该司法解释第八条、第九条规定了五种出卖人须承担惩罚性赔偿责任按已付购房款的一倍赔偿　的情形。其中包括有如下两种情形：1、商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人。2、出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实。

　　在现实的期房销售中，出卖人订立预售合同时及订立合同后，所预售的房屋往往尚未建成，甚至工程刚处于基础状态，地上物尚未建设，因此出卖人即使是设定抵押，也是以土地使用权设定抵押，不会是所售房屋抵押银行等抵押权人一般也不接受这种期权抵押　，那么这种以土地使用权设定抵押，又未告知买受人的，是否需承担上述惩罚性赔偿责任呢？从有关条款来看，是不需要承担的。

　　有许多买受人担心土地使用权的抵押，会影响到自己所购房屋的权益，经常会要求出卖人承诺相应的土地使用权未设定抵押，事实上，这种抵押土地地上物的预售，只要保证两点即可：1、出卖人需征得抵押权人的同意；2、在买受人办理预售房屋产权登记手续时，有关的抵押必须撤销，因为根据《城市房地产管理法》的规定，“房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。”

　　房屋交付以何为据

　　该司法解释第十一条规定，“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。”“房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”

　　此条款实际是确认“交钥匙”即为交房，即不以房屋所有权的移转作为交房的成立条件。由于此条款在强调对“房屋的转移占有”的同时，并未强调交房的合法性。

　　在大量入住民事纠纷中，很多是出卖人尚未通过竣工验收，便强行向买受人发出入住通知，使得后来许多工程质量纠纷、产权办理纠纷，其实均与此有关，因此，本条款在强调“交钥匙”即为交房时，并未强调必须是“经验收合格”的交付，有可能对买受人更加不利。

　　面积误差有更严格规定

　　该司法解释第十四条，对面积误差的处理进行了规定，其原则基本与《商品房销售管理办法》第20条的规定相同。但上述原则并未彻底解决面积误差问题，现实中，绝大多数项目是以建筑面积计价的，很多项目在进行面积误差结算时，往往是总建筑面积变化很小，但其中的公摊面积增大、套内建筑面积减少，使买受人多有微词，并因此纠纷不断。

　　对此情况，北京市国土资源和房屋管理局在2002年11月13日颁布的《关于商品房销售有关问题的通知》明确做出了如下规定：

　　1、按建筑面积计价的，应分别约定建筑面积、套内建筑面积误差比，并按照88号令第二十条的规定办理；2、建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值均在约定范围内的，根据建筑面积据实结算房价款；3、建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中有一项超出约定范围内的，买受人有权退房。买受人不退房的，按建筑面积误差比，按照88号令第二十条第二款第二项的规定结算房价款。北京有关主管部门的法规性解释，对购房人更为有利。莫春

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