2003年5月31日，《新地产》公布了经过多家专业机构评出的中国房地产上市公司10强，新浪网为本次活动联合主办单位。揭晓 10强名单 人士点评 背景介绍

　　一、吴春龙看深万科

　　龙头优势有望进一步显现

　　从1995年开始，万科逐步将公司资源向房地产业集中。到2001年转让万佳百货以后，万科已成为一家单一业务的专业化房地产公司。由于公司管理层对房地产市场变化的敏锐感觉和正确决策，在从1998年开始的房地产行业景气周期回升的过程中，该公司很好地抓住了机遇，实现了公司收入和利润的快速增长。万科的主营业务收入增长率1999年为28.34%，2000年为33.00%，2001年为17.76%，2002年为2.7%。

　　特别需要说明的是，万科2002年的主营收入增长是在其于2001年出售了年营业收入为13亿-15亿元的子公司万佳百货以后取得的，这就是说，其2002年的房地产核心业务收入取得了超常的增长。2002年万科集团的商品房销售面积达112万平方米(不包括预售)，同比增长62.32%；商品房销售收入(不包括预售收入)45.74亿元，同比增长31.40%。房地产业务的快速增长补充了万佳百货出售所相应减少的那部分主营业务收入。与此同时，其整体的主营业务收入毛利率达到24.08%，比上年提高了1.17个百分点，表明其盈利能力得到进一步提高。市场份额进一步提高，2002年万科的商品房销售额占全国商品住宅销售额的0.97%，这一比重比上一年的0.88%提高了0.09个百分点，地产龙头企业的形象进一步明确。

　　万科在国内房地产业内集管理、品牌、市场份额等方面的优势于一身，综合竞争优势明显。在国内房地产业集中度有望进一步提高的情况下，万科的综合竞争优势有望进一步发挥作用。其成长的经历表明，万科管理层是能够带领职业经理们为股东创造价值的群体，因而，万科股票的价值也始终值得投资者关注。

　　吴春龙：华夏证券研究所行业与上市公司研究一部经理、上市公司综合分析师、高级分析师投资理念：

　　股票价格最终要反映其价值，证券投资分析的任务就是要发现股票的投资价值。1998年开始在华夏证券研究所有限公司从事证券研究，在行业研究和上市公司研究方面具备了深厚的知识和经验积累。

　　二、张峦看陆家嘴

　　积极部署多元化战略

　　陆家嘴主要从事上海陆家嘴金融贸易区内的土地开发、房产经营、市政基础公用设施的开发建设、工程承包等。2002年公司抓住房地产市场的发展机遇，实现主营业务收入21.53亿元，同比增长115.56%。由于财务费用和营业费用均较去年同期有所减少，净利润实现较大幅度增长，全年净利润5.12亿元，同比增长335.88%。土地批租业务实现较大幅度增长，共完成土地批租11幅，合同批租金额达到28.23亿元；房产业务，全年新建和开发商品住宅面积31.30万平方米，销售面积实现13.4万平方米。90%的主营收入来自土地批租业务，主要是商务办公楼用地批租业务取得突破性增长，其余来自房产销售和房地产租赁业务。2002年房产销售毛利率较低，主要是陆家嘴一期项目进入收尾阶段，而新开发的新景园一期项目属于中低档项目乃毛利率较低所致。公司在全力拓展批租和房产业务的同时，积极寻找新的利润增长点，及时调整3-1地块的规划，加快实施软件园二期改造和动迁工程。在做大做强房地产主业的同时，按照适度多元化发展的长远规划，继续参与高科技项目的开发，2003年3月与天宇网络签署新增注册资本认购股份协议；为了保证拟开发的世纪大道两侧项目前期的顺利开发，4月，公司与集团公司签署购买动迁商品房协议。

　　张峦

　　研究方向：房地产行业研究、数量产品研究及相关计量分析等。

　　主要经历：

　　经济学硕士，毕业于上海财经大学统计系，1997年进入海通证券，现任海通证券研究所行业公司部副经理研究特长：

　　具有较强的上市公司分析和调研能力，撰写了数篇比较有影响的房地产行业报告；对所研究的上市公司有比较深入的了解，并对其投资价值具有明确的认识，同时对房地产抵押贷款证券化、景气指数、资产重组等做了深入研究。

　　深厚的数学和数理统计专业背景，使本人具有较强数据处理能力和数量分析能力；同时经过6年多时间的证券研究，对一、二级市场有较为具体的感性认识。

　　三、王德勇看合生创展

　　名副其实的中国地产航母

　　公司成立于1992年，1998年在香港联交所上市，董事会主席朱孟依持有该上市公司63.75％的股份，处于绝对控股地位。公司主营投资控股、物业发展、物业投资及物业管理，是广州市内发展规模最大及销售业绩最佳的房地产发展商之一。

　　从公司2002年年报来看，公司业绩优良，规模较大，这是与公司“大盘”战略密不可分的。公司所开发的项目多数规模都很大，在广州开发的项目有些面积超过了200万平方米，其在天津开发的“宝邸温泉度假村”项目占地更是达到了约12平方公里。“大盘”提高了公司的盈利能力。2002年公司盈利能力在香港上市的房地产公司中最高，主营业务利润率达到36.63%，每股收益0.24元/股，净资产利润率8.18%。公司盈利能力是与其“大盘”战略密不可分的，通过一次性大规模拿地，大规模开发，形成规模经济，降低土地单位成本，分摊企业前期固定成本，使得公司具有较高的盈利能力。

　　“大盘”战略使公司规模迅速扩张。从资产规模看，在大陆房地产上市公司排名第二；从开发规模来看，公司与珠江投资密切合作，目前公司已经完成了16个大规模的房地产项目，销售面积超过600万平方米，是中国房地产界的航空母舰之一；从发展前景来看，公司“全国战略”有望加快公司发展。

　　公司业务发源于广州，近年来成功向北京、上海扩张，公司全国性品牌基本形成，在此基础上，公司计划全面向国内二、三线城市渗透。目前公司是国内拥有土地储备最多的发展商之一。到2001年年底，公司在广州的总土地储备约为421万平方米，在北京、天津两大城市已拥有可供5-8年开发的土地储备，这些都为公司全国战略提供了先决条件。“大盘”战略及“全国性”战略竟导致公司业务快速扩张，结果将是打造中国地产航母。但在公司实施“大盘”战略及“全国性”战略的同时，居高不下的负债率成为必须面对的一个问题。2002年年报显示，公司资产负债率高达68.65%，远高于房地产上市公司的平均水平，高负债导致的结果就是高财务负担及资金紧张局面，如果公司扩张中出现较大的失误，资金链将面临断裂的危机，较高的财务杠杆导致公司一蹶不振。

　　王德勇

　　西南证券房地产行业研究员

　　房地产经济学硕士，自1998年进入西南证券研究发展中心，从事房地产行业与房地产上市公司研究，目前任研发中心行业公司部经理。

　　目前担任多家房地产公司顾问；北京地区多个电视台及报刊房地产栏目评论员；旺智网证券投资分析专家等。曾为重庆等地方政府提供产业发展战略咨询，为多家房地产公司提供业务发展战略咨询。

　　实地调研过几十家房地产上市公司，撰写各类文章总字数近百万字，在公开媒体发表房地产专业文章百余篇。

　　四、张宇看招商局

　　主营业务双翼齐飞 未来业绩稳健增长

　　招商局在完成重组之后，通过几年的调整，使主营业务形成了房地产开发、能源与基础设施类业务两大业务比翼齐飞的格局。

　　在房地产开发方面，公司利用在南山蛇口工业区的土地储备优势，所开发的房地产项目具有规划设计理念超前、环境优美的特点，公司也因此成为该区域中高档商品房的主要供应商。目前正在销售的招商海月花园二期和半山海景别墅成为深圳市有较高知名度的楼盘，预售状况良好，保证了公司销售收入和净利润水平的增长，同时良好的销售回款使公司凸现宝贵的资金优势，使公司有能力走出蛇口，依靠资金优势在新区域内进行更大规模的土地储备和商品房开发，如新开盘项目“阳光带.海滨城”，预计将成为公司在2003年的主要利润来源。

　　在进行房地产开发的同时，招商局也利用已有物业积极进行物业经营活动，目前公司拥有34万平方米可出租物业，在2002年实现房屋租赁收入1.73亿元，这种开发与经营并举的业务结构，使公司未来能够在保证经常性收入与利润稳定的基础上，由新开发的房地产项目实现公司业务的稳健增长。这也是香港长江实业、新鸿基地产等大型房地产集团普遍采用的较为成功的经营模式。

　　从未来看，由于商品房的消费需求每年还将保持20%以上的增长，预计房地产在招商局的业务中所占比重将会越来越大。随着政府对于房地产开发管理的日益规范，宝贵土地资源的取得将直接取决于企业的财务状况和融资能力，资金将成为优势企业能否脱颖而出的关键因素。

　　招商局计划在2003年发行8.8亿可转债，计划全部投入到花园城等住宅项目之中，如果能够顺利实施，不仅为今后两年的业绩保障创造了条件，也是招商局能否跻身于国内一流房地产企业的关键。

　　张宇

　　国泰君安证券研究所

　　毕业于天津大学。曾在万科企业股份有限公司和香港银都集团担任项目经理；1998年开始担任国泰君安证券有限公司研究所房地产行业研究员，在上市公司的资产重组和项目策划方面具有一定的经验，目前担任招商股份、深长城等多家上市公司的财务顾问。

　　五、石艳萍看金融街

　　未来15年利润将超30亿

　　金融街公司业务为北京金融街地区的土地及房产开发，金融街地区为北京三大商务区之一， 其竞争优势在于将房地产开发与金融服务结合在一起，并在金融领域形成了较强的聚集效应。

　　北京成功申办2008年奥运会、中国成功加入世界贸易组织，以及中国金融服务业进一步开放，为金融街的业务拓展和业绩提升创造了良好的外部环境。

　　公司独享北京金融街区域的土地开发权，潜在待开发的土地50多公倾，建筑面积在120万平方米左右，全部开发完成后市场价值在100亿元以上，能为公司未来15年内带来30亿元以上的利润来源。

　　公司第一大股东西城区政府，自公司重组后对其提供了较大的扶持和帮助。

　　2002年公司经营稳定，业绩优良。预计2003年主营收入和利润等财务指标将保持10%左右的增长，在实施10送10之后，每股收益将保持0.5元-0.7元。

　　根据公司目前基本面情况，建议积极关注并持有。

　　石艳萍

　　中信证券

　　研究咨询部高级研究员本科毕业于东北财经大学，研究生毕业于中国人民大学财政金融学院。

　　中信证券公司行业及上市公司高级研究员。

　　1993年涉足证券行业，1999年开始进行行业与上市公司的研究分析。对行业及上市公司的基本分析有较深刻的见解。曾在《证券投资》、《中国经济导报》、《中国信息报》、《上海证券报》、《 经济参考报》等刊物上发表过多篇有关上市公司、资本市场、公司治理结构等方面的文章。

　　六、姜文涛看中华企业

　　业务转型 潜力十足

　　中华企业成立于1954年，是上海市最早的房地产开发企业。借助于上海市独特的房地产市场区位优势和公司员工50年的努力，中华企业已经发展成为上海市重要的房地产开发商，在沪深房地产开发类上市公司中，中华企业名列流通市值第三位。

　　公司经营范围十分广阔，覆盖了土地开发、住宅开发、商业用房开发、不动产经营等诸多领域，在过去的5年里，公司取得了52％的年度营业收入复合增长率，28％的年度利润总额复合增长率，而同期股本规模扩张不足1倍。公司5年来的利润总额构成中，补贴收入、营业外收支净额和投资收益就占据了25％，说明公司在多种经营和资本运作领域也进行了大量的操作。

　　2001年年初，中华企业增持了对古北集团和上房经营公司的股权，公司进入崭新的发展阶段。从两年多的运作来看，中华企业表现出以下特点：(1)整合工作有进展，三个开发商统一使用“中华”品牌，提高了品牌知名度，在机构、人员、项目管理和资金管理上的整合也在进行中；(2)公司业务中心东移，逐渐转让和清理在上海西部特别是古北新区的土地和项目，在浦江两岸以及崇明等远郊县购买新的土地和项目；(3)业务范围有退有进，公司逐渐清理小型开发项目和多种经营项目，同时又储备了大量中大型住宅开发项目，并尝试烂尾楼收购业务。

　　中华企业上市以来就处于不断的资本运作和业务转型中，公司过去5年的平均毛利率为35％。随着房地产市场竞争的加剧，面临着毛利率下降的风险，公司需要用规模的扩张和成本的压缩对抗毛利率的下降，公司管理费用率高达10％(5年平均数)和单项目规模只有10万平方米，预示着公司还有很大的挖潜空间。

　　姜文涛

　　经济学硕士，长盛基金管理有限公司研究员

　　1998年参加工作，先后就职于国泰君安证券股份有限公司投资银行部、博时基金管理有限公司研究部。从事房地产业上市公司的股票承销和投资咨询业务5年。

　　七、张宏看华侨城

　　“地产＋旅游”模式一枝独秀

　　华侨城2002年年报显示，公司主营业务收入同比增长40.47%，投资收益同比增长65.43%，净利润同比增长50.09%。在国内房地产上市公司板块整体“叫好不卖座”的业绩情况中，华侨城的业绩无疑是一大亮点。

　　在“地产+旅游”的扩张模式下，华侨城的圈地行政色彩浓厚，在深圳、北京等地均有大量土地储备，且成本较低。同时，由于主要开发旅游地产，住宅所占比例较小，与国内其他房地产上市公司比较，其资产结构更加合理。从主要业务区域分析，香港与内地更紧密贸易关系安排，将利好于在深圳有大量土地储备的房地产企业。并且华侨城的旅游资源，在港深融合中占有市场优势，符合深圳城市发展定位。

　　在此次SARS疫情冲击中，华侨城受冲击较大。不过，从深圳市拟出台一系列救市措施看，华侨城又极可能从中受益。其中包括对星级酒店、大型商业性旅游景点给予用电补贴，减免主要景区的土地使用费等。

　　张宏

　　毕业于天津师范大学法律专业，2001年至今，安邦集团战略研究部分析师，从事宏观经济、金融、房地产行业研究。

　　八、尹哲看中国海外

　　眼光独具的望族子弟

　　中国海外发展有限公司(简称：中国海外发展；代码：HK0688)是中国海外集团有限公司(以下简称“中海集团”)之旗舰，1992年在香港联交所上市。截止到2002年12月31日，中海集团持有中国海外发展58%的股份，毫无疑问是公司的实际控制人，某种意义上，二者是密不可分的。中海集团又是中国最大的建筑联合企业——中国建筑工程总公司1979年在香港注册成立的独资子公司。因此，中国海外发展乃系出名门，望族子弟。公司一直致力于专业化和规模化发展，在所涉行业建树颇丰。公司持有香港五个最高等级的建筑执照，可竞投标额不受限制的楼宇建筑、海港工程、道路与渠务、地盘开拓和水务工程，亦是香港房屋委员会最大的承建商之一。截至2002年年底，公司总资产144亿港元，净资产77亿港元，雄居国内各地产商前列。2002年，公司完成营业额63.9亿港元，其中，房地产31.1亿(内地28亿)，承建工程29.1亿，物业出租1.93亿，基建投资0.59亿，其他1.18亿。公司2002年经调整的实际经营溢利为5.9亿港元，同比增长170%，但在4.8亿物业拨备和加入非经常性损失后，经营溢利为1.07亿港元。公司员工4762人，其中，香港3017人，人心稳定；大陆1745人，士气空前。1992年在香港联交所时，公司是第一家以香港本地业务资产上市的中资公司。但在亚洲金融危机后，面对新的形势，公司不拘既往，毅然决定拓展内地业务。今天，公司的战略决策之英明已为事实所证明。2002年公司内地房地产业务占全部房地产业务的90%，并贡献了公司大部分的税前收益，而香港的地产则是造成巨额减值准备的主要因素。同时，香港物业租金普遍下降导致公司在出租面积上升12%的情况下，收入反而下降324万港元。可以说，如果没有当年业务重心北移的决策，就不会有今天中国海外发展的盈利局面。公司现在依旧积极致力于业务北移战略。

　　尹哲

　　金融学硕士，湘财证券行业公司部负责人，房地产及金融行业高级研究员。学历与经历：

　　1990—1995年就读于清华大学土木工程系，获学士学位。1995—1998年在OAP工程顾问公司从事建筑结构设计工作。1998—2000年就读于中国人民银行研究生部，获金融学硕士。2000年8月加盟湘财证券，在研究发展中心从事房地产及金融行业研究。

　　九、基金经理看中远发展

　　基本面优良 发展潜力较好

　　1.从行业环境来看，上海市房地产市场发展势头良好，一、二级市场联动初步形成，有望在较长一段时间保持快速增长。海南的房地产市场开始复苏，博鳌的旅游地产更是有得天独厚的优势。

　　2.从公司项目来看，在售的都是优质项目，项目储备也比较丰富。目前公司的主要项目中远两湾城、博鳌项目销售势头都比较好，其中中远两湾城二期西预售率已达99.95％，这一项目将在2003年竣工，将给公司带来一定的收益。另外，公司积极储备项目，出资人民币19000万元投资上海中远老西门置业发展有限公司；出资人民币5000 万元竞拍取得位于上海金桥出口加工开发区景丽项目。

　　3.公司2002年成功增发，货币资金比较充裕，偿债能力良好，资产负债率下降，财务状况得到了一定程度的改善。当然，公司也存在一定的问题，主要有以下几个方面：首先，目前公司担保数额过多，担保累计数量已经达到11.32亿元(全部为公司控股子公司担保)，占到了公司净资产的56.94%；其次，公司存货同比增长10.09倍，长期借款同比增长3.57倍，增长速度过快，未来的销售压力较大，财务费用也将出现较大幅度的增长。从二级市场来看，公司股票在2003年1月8日见低后进入上升通道，由于公司良好的基本面和较好的发展潜力，公司股票值得进一步关注。(注：作者系国内某基金公司经理，应作者要求隐去姓名和单位名称)

　　十、涂东晓看金地集团

　　成长趋势仍将继续

　　金地集团总部设于深圳，最早成立于1988年，于1992年左右开始进行地产开发，在1996年经过股份制改组成立金地集团，是深圳市首批进行股份制改组的企业。它于2001年4月在上交所正式挂牌，成为自1994年以来暂停房地产企业上市以来首批进行上市试点的两家企业之一。截止到2002年年末，该公司总资产36.3亿元，净资产达13.6亿元，2002年全年主营收入9.7亿元，净利润1.38亿元。

　　金地集团的业务主要集中于深圳(78%)与北京(22%)地区。该公司最初是一个地方性的房地产企业，其在深圳市场的品牌知名度位居前三位，以后大举向外省市扩张，目前在北京市场已取得了不俗的成绩。公司的核心竞争力主要表现在：产权结构清晰、没有历史负担；内部管理体制方面也做得相当不错，在企业文化及对员工的激励机制上均表现突出。正是由于这些体制上的保证，公司目前战略清晰，有很强的执行能力，并具有过硬的产品策划设计和行销力量，其品牌影响力在业内也较为突出，这些都为公司的进一步发展奠定了良好的基础。

　　从经营风格来看，公司最初针对的主要是港人和内地高收入人士，开发高档住宅，产品模式比较单一，近年来已开始向中端市场发展，这有助于降低其经营风险。通过分析近年来的财务数据，可以看出该公司的经营是相当稳健的。

　　公司在发展过程中面临的主要问题一是资金的约束，仍然缺乏稳定强大的资金提供者，二是经营规模仍然较小，在将来趋于激烈的竞争中对抗力稍弱。

　　总体来看，金地集团应该是一个很有进取心的公司，依靠良好的体制及有效的管理，其在过去已取得快速的成长，这一趋势在未来仍将继续。涂东晓

　　天相投资顾问有限公司先后获得哈尔滨工业大学工学学士学位与北京大学经济学硕士学位，

　　现在天相投资顾问有限公司从事房地产行业分析，对房地产行业的整体形势与发展前景有深入研究。