2003年8月31日晚上我收到了好几份电子邮件，打开一看，都是《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》的文件。中国房地产行业对政策的高度关注和敏感是别的行业少有的，因为这些年来，房地产的发展历史就是政策变化的历史，埋头拉车不看路的发展商吃了不少的亏，对政策敏感的发展商也因此占了不少的便宜。但看完文件后，我相信从今往后，中国的房地产要稳定发展相当长的一段时期，可以埋头拉车，可以踏踏实实的用心盖房子了。

　　这份文件的精神和指导思想在文件的题目中就说的很清楚了。-----“促进房地产市场持续健康发展”。几百年来，从历史书中、从过去的小说中、从过去留下的照片中可以看到，中国的老百姓没有住过好房子，除了皇宫、寺院和长城之外，老百姓的房子一般都是用草和泥做建筑材料凑合起来的。看一看400年前、500年前欧洲的房子，中国人在住房上欠帐太多。这些年改革开放了，中国人过上了好日子，吃好了，穿好了，就开始琢磨住的问题。全国一片建筑工地。学者、专家们担心了，用各种数据表达自己的担心，发展快了，过热了，有泡沫了，尤其喜欢拿外国的统计数据和中国比，几年来，这样的声音从来没有间断过。

　　城市的发展就像人的成长一样，童年、青年和老年是不一样的。城市的发展大部分是在他的“青春期”建成的。如大部分的发达国家和城市，他们已经发展过了。巴黎今天的建筑有75%以上是拿破仑三世就建成了；纽约的建筑大部分在上世纪初的20年就建成了；香港的建筑大部分也是在上世纪70年代到90年代建成的。这三个城市建设的年份就是他们的“青春期”。中国的城市现在正在进入它的青春期，进入它的建筑时代，所以不能拿今天的北京和今天的巴黎、纽约、香港比，就如同拿一个青春期的小伙子和70岁的老头比是一个道理。也正因为如此，文件明确指导思想“促进房地产市场持续健康发展，是提高居民住房水平，改善居住质量，满足人民群众物质文化需要的基本要求。”、“房地产已经成为国民经济的支柱产业。”

　　文件反复强调的是市场化，“要坚持住房市场化的基本方向，不断完善房地产市场体系，更大程度地发挥市场在资源配置中的基础性作用。”我们几十年来用计划和行政的手段去配置资源，今天一不小心我们一些政策和做法就又回到计划经济的老路上去了。实践证明计划经济没有给我们带来财富和社会的进步，只有改革开放后的市场经济才让我们大家过上了好日子，越是市场化早的行业，产品质量和服务就越好。越是市场化晚的行业，产品质量和服务就差。房地产是属于市场化比较晚的行业之一，因为按计划经济的实物分房结束的比较晚。

　　在“支柱产业”和“市场化”的大前提下，文件中明确了今后房地产如何发展各方面的方向。我匆匆地看了一遍文件，在此谈几点学习的心得和体会。

　　一，“搞活住房的二级市场”

　　现在中国的城市的房子中已购公房占相当大的比重，但目前最大的问题就是因为各种限制而无法流通。将近五年了，各方呼吁，就是突破不了层层设置的限制。就像领结婚证时，一定要开单位的证明一样。我第一次领结婚证，单位不给开证明，结婚证没有领成。等我回老家休假时，前妻不光开出了单位证明，并且办好了结婚证，等我回来也只好认了，这样的开始，导致了很快的结束，对双方都造成了伤害。我的体会是，计划体制老管不该管的事，该管的事又管不好，管不住。公房上市就卡在一个图章上，把中国人变成了蜗牛，人和房子连在了一起，不让你分开。我没有用的东西经过流通成为你有用的东西，这就是市场，是利人利己，又有利于国家的事情，市场经济中人流动了，但房子不能卖，造成了多大的浪费，这完全是损人不利己，减少国家税收收入的做法。18号文件中，把人和房子分开了，中国人从今天开始将不再当蜗牛了。“任何单位不得擅自对已购公房上市交易设置限定条件”人自由了，房子也自由了。房子流通得越快越好，房子可以充分地利用，国家还多收一些税金和土地的收益金。最近出台的一系列的政策都是给人民更大的权利和选择，我自己的房子卖不卖是我自己的事，原单位就不要再操心盖章了。娶老婆嫁老公也是自己的事，娶的老婆和嫁的老公合格不合格，健康不健康，不用政府再把关了，做婚前的体检也是自己自愿的事。

　　二，“对符合条件的房地产开发企业和房地产项目，要继续加大信贷支持的力度。”

　　以前看到一些文件，满篇都是具体的数字，10，20年。30%，70%等等，具体到了极点。我们面对的是千变万化市场，不同城市的市场不一样，同一城市不同类型房子的市场也不一样，同一类型房子，不同的发展商的情况也有好有坏，怎么能统一到几个具体的数字上来管理和控制呢？18号文件中明确写上了：“对符合条件的房地产开发企业和房地产项目，要继续加大信贷支持的力度。”这就是市场经济的做法，而不是一刀切。有些坏房地产企业，用假售房合同骗取银行的按揭贷款，也有些坏房地产企业行贿从银行骗取贷款，这些都是犯罪。文件提出：“严厉打击各种骗贷骗资的行为。”这就把好的和坏的分开了。前不久有媒体列举了广州个别房地产商的骗按揭贷款行为，就得出结论房地产的按揭贷款是有问题的，要限制，这是把好坏没有分开。

　　三，“各地要根据实际情况，合理确定高档商品房和普通商品房的划分标准。”

　　这也是市场经济的做法。在市场经济中成熟的房地产商一定是市场需要什么，他就生产什么。只有在计划经济中，在市场经济不成熟的情况下，争投资，争项目，花的不是自己的钱，才可能出现一边是大量的积压，一边是继续的投资建设。好的、正常的房地产商只能按市场的需求去建房子，不会出现在市场没有需求的情况下，房地产商却按自己的喜好去建高档房，这样的房地产商也一定会很快的倒闭的。

　　在坚持房地产市场化方向的道路上，依然会出现一些问题，也一定会出现一些矛盾，但最好的解决的办法只能是市场经济的办法，就是按18号文件的指导思想去解决。也许拿计划经济的老办法用起来是比较顺手、熟悉，但对中国房地产的持续健康发展绝对是不利的。(本文作者：SOHO中国总裁潘石屹)