从二十世纪90年代初期至今，别墅作为住宅的终端产品，因国家政策、消费观念等诸多原因，在京城房地产市场三起三落。特别是近年来豪华别墅及TOWNHOUSE产品占据了别墅市场的大半江山，前者专门服务于处在金字塔顶尖上的少数人，而后者则凭借相对低廉的价格和郊区化生活概念吸引着众多不满足于住公寓又买不起豪华别墅者的眼球。

　　但是，这种相对单调的市场状况，如同汽车市场上只有奔驰和桑塔纳2000，产生了

金犊奖大陆初审揭晓 AC-尼尔森互联网调查 体验财富之旅赢大奖! 新浪通行证快乐e特权

巨大的市场空当，于是有“小独栋”出来填补这样一个空白，有媒体将之称为“别墅中的VOLOVO”。不过这样一个产品是否符合市场的期待呢？

　　在日前举办的“别墅(独立住宅)发展潮流研讨会”上，到会专家学者、开发商共同探讨“小独栋”对别墅市场的意义。

　　小独栋跟小户型完全两码事

　　林金城金网络房产经纪公司副总裁

　　为什么我们没有用“小户型”别墅这个概念呢？因为“小户型”别墅只是一个面积上的差距，我们想用“小独栋”，除了面积大小、经济购买实力有差异，还有很多方面的差异，跟“小户型”和大户型完全不是一个概念。

　　“小独栋”与“小户型”的区别在于，第一，从位置上讲，一个是远，一个是近，如果你跑很远的地方做“小独栋”，肯定卖不掉。第二，使用功能不一样，“小独栋”和正常的别墅之间有一个区别，一个作为第二居所使用，一个作为第一居所使用，不是简单大小的问题，而是你作为什么功能来使用它，你作为第二居所，也许是度假用，也许是退休以后去养老，“小独栋”作为第一居所来说，天天要住。由于距离的不一样，面积大小只其中一个点，它对生活的追求不一样，别墅追求的自然的山水环境，这对别墅非常重要。“小独栋”更偏重于城市的生活环境，它还需要有这种朋友的圈子，需要有工作，它不像别墅跑一个很纯粹的自然里面去。第三，居住的理念和对生活的理解也不一样，“小户型”更多是购买力的问题，或者是家庭结构的问题，“小独栋”是生活理念的问题，我愿意更奢侈一点，还是说我愿意过一种很舒适的或者很人性的，或者每天都能够享受生活的，这一点可能是我们为什么没有选择“小户型”别墅这个概念，“小户型”别墅只是说了一点面积的大和小，对生活的理解这些概念没有全部纳入进来。

　　别墅要符合东方人口味

　　刘晓乔泰格房产公司总经理

　　我以依水庄园这个项目为例来做个分析。该项目位置在亚运村北，在昌平区，西边是温榆河，大概50米的距离，整个小区一共是133到135栋别墅，容积率基本上在0.35左右。我们有8个户型，面积在200平方米到600平方米之间，主打户型基本上是在300平方米左右。整个地势是一个河堤坡地，环境很好，周围有好多原生的白杨树，而且紧挨着温榆河，我拿到这块地就想别墅项目怎么做，一定要适合东方人居住。在这个位置可以作为第一居所，因为离亚运村不是很远的路程。我们做了一个庭院，但不想是一栋房子前面一个院，不希望一开门进去就是房间。我们想结合中国好多四合院的元素。

　　大门进去之后并不是房间，有一个小的绿化庭院过渡，让主人一进来之后，一回到家感觉很舒服，然后进去再是自己的居室空间。

　　那么为了显示他这个庭院和东方人居住的环境，我们所有的别墅里面都搞了一个内庭院，在别墅里面有自己一个很私密的内庭院，客厅和餐厅相连，在春天和秋天把这门一打开，整个就是一个内庭院，而且私密性很强。

　　“小独栋”带来别墅创新风暴

　　　谢骥华润置地北京公司副总裁

　　在座的都了解风景翠园是翡翠城的一期产品，在去年年底就获得了建设部创新的大奖，获奖的原因是，专家认为这个产品和别墅或者TOWNHOUSE以及我们一些传统的产品类别除了体现了低密度之外，更体现出比较和谐的邻里关系。

　　整个风景翠园的建筑完工是在去年年底，销售情况很好。通过跟业主更深入的沟通，我们了解了业主到底喜欢我们这个产品哪些方面。归结起来，主要是这么一些概念，首先，业主希望有这样独立的住宅，选择了这样的产品，又不希望它非常远，非常贵，它可能会作为第一居所，作为自己的第一套住宅来用。另外，需要有一个比较好的社区配套环境，现在翡翠城的大的配套设施建设仍然在实现当中，但是翡翠城的整个建设规模可以保证在未来一两年之内风景翠园能够实现非常完备的配套设施。

　　“小独栋”这样一个产品概念并不是炒作，它不是别墅，更不是TOWNHOUSE，恰恰介于两者之间，博取了两者之长。它其实是一个独立的住宅，这一点是别墅的长处，同时它并不是很贵，也不是很远，周围有非常完备的配套设施，从这个时候开始我们觉得风景翠园的热销是有它的逻辑，作为发展商，我们的意识落在了消费者之后，我们应该更加系统的把这个概念提出来，这就是风景翠园提出“小独栋”概念的一个思路。

　　北京的房地产市场，如果从郊区低密度住宅入手，最早只有城外的四层板楼公寓，这中间有很大的市场空白，随着2002年北京进入TOWNHOUSE年开始，我认为是在填补现在城区中的板楼公寓和城外的高端别墅之间的市场空白。但是实际上我们看到TOWNHOUSE也开始进行了细分，从价值来看，有中、低端比较经济型的TOWNHOUSE，还有一些高端的TOWNHOUSE，类似于亚运新新家园、美林香槟小镇。而现在“小独栋”出现了，也恰恰填补了市场空白点。我想市场也是在不断地进行发展，不断地创新，在“小独栋”出现以后，我相信可能明年我们再开会的时候可能有一个新的产品继续出现，能够继续丰富现在整个地产市场。

　　晨报记者张晓莉