上海，作为中国的贸易、金融、航运及最大的工业中心，其房地产市场供需两旺的势头至今已持续5年。目前上海的房地产开发水平在全国房地产一线城市中已遥遥领先，正以稳定的速度增长。接连出台的宏观调控政策，使申城房地产开发更加健康规范。新的一年即将来临，2005年上海楼市的发展走势，无疑成为人们当下备加关注的话题，并将在很大程度上影响购房者的心理预期。

　　2005年商品房供需预测——总量与今年持平，略有增长

　　自2003年以来，对各类园区的治理整顿、严控别墅用地以及8.31大限，已有效地缩小了房地产供应规模；银行准备金率的连续提高、开发商自有资金比例的增加以及房贷风险管理指引的出台，控制了开发投资规模，也通过银行严格放款条件而抑制了需求。本市2004年商品房需求总量约2600万平方米，而可供上市面积达3000万平方米。据统计，目前，上海实际人口已超过2000万，其中常住人口已达1700万，流动人口超过300万。2003年末，上海市区人均住房居住面积达到13.8平方米，比上年增加0.7平方米，市区人均住房使用面积19平方米，增加0.9平方米，居民住宅成套率达到92.3%。上海市政府计划到2005年上海人均居住面积要达到18——20平方米，上海城市化的进程，将直接拉动房地产的开发，预计明年的商品房供需将保持今年的水平或略有增长。

　　2005年居民需求预测——承付能力持续上升市中心依旧是首选

　　据基强联行对历年及今年4.2万余份需求问卷所作的逐年统计分析，对明年居民购房需求状况，作出如下预测：从购房区域看，市中心区域(徐汇区、长宁区、静安区等)仍为多数消费者的首选购房区域，占到整体市场的41%左右。同时选择外环线以外地区的比例不断增加，达到15左右。

　　从承付能力看，居民的承付能力不断上升。由于上海GDP及人均可支配收入强劲增长，选择75万元以上房价的消费者已接近40%。10000元/平方米以上的高档住宅及豪宅的需求量从2002年的5.74%上升到2003年的18.48%，今年已经达到近20%。

　　从购房因素看，交通、房价和居住环境为消费者首要考虑的3大因素，分别占到整体的51%、23%和21%左右。

　　从购房人群分布看，拥有较高消费能力的两外(外地、境外)人士数量正在稳定上升，尤以港台、苏浙人士居多。由于上海经济对外关联度较高且对内地强大的辐射能力，两外人士出于生意、工作考虑纷纷选择上海作为置业首选之地。由于他们往往是先有投资再行置业，许多人已与上海经济共生共荣。目前在上海较为高档的社区中，如凯欣豪园、静安枫景、锦麟天地等，两外人士已经占住户的30%以上。他们已经成为上海楼市中极具支付能力的重要力量。

　　不少专家指出，居民的购房需求正在得到还原，日益反映真实需求。从今年年底起，市中心商品房的需求继续增加，而外环线以外区域，随着市政拆迁和旧区改造的不断深入，部分拆迁居民和本地消费者由于对区域没有较强的偏好性，更多地将目光投入到此，未来选择外环线以外区域的消费者将会逐步增加。

　　2005年商品房价格预测——总体增幅放缓，稳定持续增长

　　2004年10月29日中国人民银行宣布的加息消息再次引发了人们对房价的关注。从宏观的角度来看，房价走势决定于市场的供求关系。

　　就供给方——开发商而言，虽然加息将使企业的财务成本增加，但这更多地将表现为挤压开发商的利润空间。经过多年的上涨之后目前房价处于高位，短期上涨空间有限。因此，开发商利用升息之际大肆抬高房价的可能性不大。同时，加息将促进房地产业重新“洗牌”。负债率特别高而又不具有市场竞争力的公司可能面临被淘汰出局的危机，优秀公司将凸现竞争优势，加速成长。

　　就市场的需求方——购房者而言，对于纯粹投机的房地产购买者，利率上升将提高其资金成本，因此对房地产的投机需求将产生明显的制约——这也正是政策所希望达到的目的。而对于自住性购房需求来说，影响可能较为有限。由于利率上升的幅度较小，所以对自住性购房者并不会增加很大的负担。买房者多支付的利率很少，因此不会影响房地产市场的旺盛需求。

　　不同区域的供需决定了不同区域的差异。上海市中心新增建设用地基本已寥寥无几。根据上海城市空间布局规划，人口将大量迁出。2004年至今推出的80幅土地中有68幅集中在松江、奉贤、南汇、崇明、闵行、金山和宝山等郊区，可见未来2～3年住宅供应将主要以郊外为主，市中心区域的住宅供应将极为稀缺。同时由于拆迁成本提高，开发的周期变长，开发成本相应提高，必然导致产品的供应量下降而价格坚挺。据基强联行数据统计，今年上海市中心卢湾、长宁、静安、黄浦、徐汇区等5区的平均房价已超过11330元/平方米。预计市中心的房价仍将坚挺。

　　未来外环线以外将成为供应的主要区域，这些住宅以适中的价格推出，使对于价格非常敏感的中端购房者有了广泛的选择，由于他们对区域的偏好性不强，将直接导致一场区域性的竞争。不过由于有上海庞大的住宅消费需求作为支撑，外环线区域需求将会持续增长，而价格上升幅度将趋缓或者略有下降。据此预计上海明年的房价总体增幅会放缓，但仍将稳定持续增长。

　　结论

　　政府宏观调控将通过整合资源，调整结构来促进上海房地产市场健康发展，因此中心城区及郊区在供给及需求上的分化乃是形势所趋。居民住房消费结构的重新调整及整体上的上升势头不容怀疑。同时本次加息虽然幅度不大，但却标志着中国进入了一个升息周期，随着利率的逐步走高，利率因素对房地产业的影响将逐步显现出来，对购房者开发商等各方利益的影响也将逐步放大。明年上海房地产市场将迎来结构调整期，为今后更好地发展做好准备。(基强联行)