本报记者 王晓伟 北京报道

　　从7月11日到9月1日的短短50天内，国家外汇管理局(以下简称外管局)对外资进入国内房地产市场连续追加两道金牌，将监管层严把外资进入内地房地产的意图显露无余。

　　六部委于7月11日颁布的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》(以下简称《

意见》)首次用土地使用证来调节和把握外资房企进入的节奏，从前端入手限制住外商企业投资房地产；而9月1日，外管局颁发的《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》(以下简称《通知》)，则将外资购买境内商品房的外汇管理和境内商品房交易外汇收支及汇兑的统计监测作为两大防控重点。

　　国家信息中心发展战略处处长高辉清指出：“《通知》提高了外资进入房地产的门槛，减少了外资利用金融杠杆来国内房地产市场运作的空间，是一个防范金融风险的举措。”

　　两度出手

　　六部委的《意见》是自2002年中国取消内外销房区别后首次对外资投资房地产重设门槛，也拉开了对外资购房规范的序幕。

　　不过，《意见》出台后，市场普遍对设限外资的力度提出质疑。许多业内人士指出，《意见》只是一个警示，与市场要求的从产业政策、外汇政策、住房购买交易及持有等环节来限制外国资金炒作国内房地产相去甚远。

　　市场的要求包括：取消外资购房的减免税收优惠；重新界定外资直接投资国内房地产市场准入标准；行政管制外汇资金流入和结汇；区别对待国外居民个人和非居民法人购房；对引进外资和房地产企业境外上市进行监管和设限；开征投机性购房的特别交易税与物业税；对非中国居民在境内购房执行严格的审批和登记制度，并限定在较长的期限内不得转让。

　　先天不足的政策注定了其效果的有限性，外资投资势头丝毫不减。

　　不久前，花旗集团投资2000万美元参股上海徐房集团，参建“建业里”改造工程的公寓项目。8月21日，G金地(600383.SH)与荷兰ING合作投资金地天津格林世界项目的开发，ING收购金地天津51%股权，先期投资1.88亿元。9月5日，香港路劲基建(1098. HK) 斥资12.8亿元收购顺驰中国55%股权。

　　看起来，六部委《意见》并没有扼制外资进军国内房地产的脚步。

　　外管局唱主角、下猛药

　　在六部委联合下发的《意见》中，仅在第12条中规定，严格审核外商投资企业、境外机构和个人购房的资金汇入和结汇，房产转让经合规性审核并确认按规定办理纳税等手续后，方允许购汇汇出。

　　而在此次的《通知》中，则涵盖了对外资房地产企业市场准入、开发经营等所涉及的外汇管理问题。

　　《通知》重申，外资未全部缴付注册资本金、未取得《国有土地使用证》，或开发项目资本金未达到项目投资总额35%的，不得借用外债；收购境内房地产企业未能以自有资金一次性支付全部转让款的，不予办理转股收汇外资外汇登记；外国投资者专用外汇账户内的资金不得用于房地产开发和经营。

　　“这是在外资投资房地产的资金来源方面做了严格限制，外管局不予办理收汇外资外汇登记颇具杀伤力。” 世联地产董事长陈劲松指出。而如果外汇管理部门不出具与交易有关的收汇和结汇证明，工商管理部门是不会进行股权变更登记的。

　　稍显微妙的是，这些工作在《意见》中是由六部委包括商务部、央行等联动的，如今，却一骨脑儿归结为通过外管局的结汇来控制。

　　统计透明

　　北京虎杰投资咨询有限公司首席投资分析师张寅指出，以前对外资的监管是多部门共同执行的。比如，FDI由商务部掌管，旅馆酒店的收购等归旅游局管理。由于监管渠道的不同，统计时对应的部门不同，造成了很大的统计误差，没人知道到底有多少境外资金进入国内房地产。而此次《通知》的目的之一就是要解决统计混乱的问题。

　　在许多外资机构看来，此次通知的结汇要求对外资购房并没有实质性的杀伤力，政策面的意图也是在透明外资统计方面。通知规定“结汇资金直接划入房地产开发企业的人民币账户，所购房产转让取得的人民币资金须经审核后方可购汇汇出。”这一规定将外资投资房地产全部统一为人民币支付的方式。

　　在上海同策房产总裁孙益功看来，《通知》与其说是限制购房，不如说是方便金融系统对外资购房行为的监管和统计。而将外资购房以人民币方式统一管理有助于对外资购房行为的实时监控。

　　事实上，此次《通知》对提高外资进入国内房地产统计透明度的意图十分明显。

　　《通知》要求加强对境内商品房交易外汇收支及汇兑的统计监测。要求各外汇指定银行、外汇分局及时汇总上报境外主体购买境内商品房有关外汇收支和汇兑的统计信息。房地产主管部门应严格执行商品房预售合同登记备案制度。

　　不过，张寅指出，针对房地产的外汇统计是一个大问题，虽然有关部门在不断地堵这个漏洞，但水还在冒。《通知》虽然对外汇购房设限，却没有搞清楚谁在拿外汇买房。在张寅看来，大多数外汇买房的资金可能姓“中”(即港台资金、华侨资金)。他还预计，随着有关部门调研的深入，还会有相关细则出来。