策划人语

　　距离上个世纪的大规模住房制度改革十多年后，中国的房地产发展战略，终于开始从产业政策向公共政策回归，保障类住房再次成为聚光灯下的宠儿。

　　这一次为“天下为公”打头阵的，依旧是此前颇寄厚望也颇多争议的经济适用房和廉租房这两大类保障类住房产品。同时，各地衍生出来的配套商品房、公共租屋、周转住房也在百花齐放。

　　然而，我国住房结构的深层次矛盾依旧问题重重，量化指标、金融保障、流程管理、进入和退出机制也依旧是发展保障类住房的众多掣肘。

　　士不可以不弘毅，任重而道远。

　　经历了漫长的夏季，时至楼市调控中局，住房保障政策已出，却引来争议无数。政策落实，仍旧是问题重重。

　　瓶颈一

　　地方头疼的70%量化指标

　　9月底，国务院组织对11个代表地区的房地产调控效果进行大摸底。据悉，北京等城市相关房地产管理部门已经将调控工作情况上报，带头提出70%的土地供给用于包括经济适用房在内的中低价位、中小户型普通商品住房建设，“有一定难度”。

　　6月以来，保障类住房应该建多少的问题，一直处于激烈讨论中。而且政策已出，落实效果却差强人意。先看规划公布情况，原本应在9月底前公布的城市住房建设规划，全国除深圳、北京、上海、广州等几个一、二线城市外，多数城市规划难产。

　　另外，对于保障类住房需求的总量如何计算，说法不一。此前有相关政府人士称，各保障类住房的总量应满足80%居住需求。对此，上海一些专家称，每个城市的消费结构不同，统一划定比例并不适宜。北京此次向国务院汇报的情况也称，因这一类消费群体的需求底数并不清楚，且进入退出机制也需要深入研究和确定。

　　瓶颈二

　　保障建设资金从何来？

　　在此轮新政中，对保障类住房的资金来源给出了几条明确的线索，比如：财政部等三部委要求，未来各地政府需拿出土地出让净收益的5%，设立专项账户用于城镇廉租房建设；全国40%公积金增值收益缴入国库，并设立专户用于廉租房建设。

　　但是，相关人士还是不认为这些资金足以支持庞大的保障类住房开支。“资金来源不仅应从土地出让金中提取，还应该有更多渠道，比如银行的低息或无息贷款，比如政府的其它财政补贴，开发商的税费优惠，甚至可以考虑通过政府资产证券化的方式将出租型保障类物业放到资本市场融资。”上海一位房地产专家表示。

　　保障类住房建设金融体系还远未完善成熟，这或许将是导致这一类住房“有令难行”的重要原因。

　　瓶颈三

　　管理难、选址难

　　保障类住房不仅需要地方政府贴补大量资金，前期的选址，后续的销售、管理都需要投入精力，这些都直接影响了地方政府推动保障类住房建设的积极性。

　　典型的例子是各地廉租房的落实问题。“虽然有制度，但各地实际大力建设的廉租房不多。所以即便有资金都用不上。”一位公积金政策专家介绍，“主要是管理难度较大，所以政府多采用货币补贴，来代替实物补贴。”

　　在一些城市反映的保障类住房建设难题中，建在哪里是又一个矛盾焦点。“经济适用房建在郊区，市民因郊区位置远，生活配套不完善不愿意去住。建在市中心，巨额的土地成本如果让地方政府承担则比较困难。也不情愿。”一位开发商表示。

　　“应该吸取上海‘两个1000万’的教训，一时贪多未必符合市场规律。”专家称。去年3月，为配合房地产宏观调控，上海提出一年内开工建设1000万平方米配套商品房和1000万平方米中低价商品房。时隔一年，该工程已经悄然不提。知情人士称，主要原因是大量保障类房源集中供应，位置又偏远。配套、交通、居住习惯等问题让一些动拆迁人不愿意购买这些配套房，导致了一定的空置，且对整个市场价格形成压力。

　　瓶颈四

　　申购条件是最大技术难关

　　如果说资金、土地、管理、选址等还都是可以通过地方政府行政决心的扭转来解决的问题，那么保障类住房的申购条件的制定和审核，就是技术性更强的一道难关，并可能直接影响政策实施效果和舆论评价。

　　经济适用住房是政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。当年，北京等地建经济适用房的本意就是对商品房价格上涨情况下为大量低收入家庭提供住房保障，尤其是对旧城动拆迁居民的住房进行保障。

　　但是随着操作过程中“对象失控，面积失控，价格失控”，一些经济适用房排号难、审核松、富人化、投资多等问题逐渐显现。这些怪现象正是经济适用房申购体制不健全，腐败与投机共同操作的结果。

　　瓶颈五

　　“富了的穷人”如何退出？

　　当富人买了经济适用房，或住在经济适用房中的居民收入水平增加了，已经不符合居住保障类住房的标准，如何将退出的保障类住房提供给其它的需求者？这一问题已经成为保障类住房“退出机制”的讨论核心。

　　9月底公示的北京住房建设规划中首次提出建立经济适用房“体内循环”模式，即经济适用住房不得直接上市销售，而由政府回购。

　　中介机构“我爱我家”研究认为，将经济适用房“回购”，出租给尚未符合廉租住房保障范畴而又无力购买经济适用住房的社会低收入群体，将会有效地解决“夹心层”群体住房困难问题。

　　此前，尽管北京市规定已购经济适用住房未满5年不得按市场价格出售，住满5年出售须按成交额10%缴纳综合地价款。但是购房人采用提前签定临时合同等做法，经济适用房提前上市销售或高价出租的现象仍有发生，回购机制能否奏效仍有待检验。