2006年11月29日城开城建兴华联合体以260000万元竞得朝阳区广渠路36号住宅及配套用地的国有土地使用权。中标者所报价格恰好是十三家投标企业所报价格的加权平均价。该地块是出价排名第六的企业中标。

　　从近期土地交易分析看，政府已经显示了“宏观调控、控制房价”的信心与决心，但是如此过深的介入是否会影响土地招标本应保持的客观和公正呢？土地出让制度接下来将如何走？我们特邀请新浪房产博客地产神仙派、学者和媒体的代表一起探讨土地出让制度走势问题，以下为实录：

　　主持人(何巍)：今天我们讨论的话题是“土地出让制度向左走向右走”。

　　为什么会有这个选题呢？前一段时间市场的三块地，一块是四惠桥，一块是广渠路36号地，另外一块是白家庄，这三块土地的出让过程引发了博客的重点讨论。四惠桥这块地由出价次高的金地中标，广渠路由出价位于加权平均中位数的城开城建联合价中标。其中参与讨论的博友，像王哲所代表的公司也参与了四惠桥这块地的投标，先问一下王总。你参加这次招投标有哪些收获和经验？如何适应不断变化的招投标的游戏规则？跟网友分享一下？

　　王哲(王哲博客|王哲新闻)：我们公司是第一次参加招投标，对招投标制度也是一个摸索的过程，之前做了很多准备工作，后来我写了三篇文章，原因也是我们做了比较深层次的调查，做了一些了解。

　　我们参与的是四惠桥地的招标，36号地我们也曾经想参与，但是看到标书之后，知道里面的要求比较苛刻，我们公司可能从资金的实力上各方面很难达到，所以就放弃了。但是之前我们对36号地也做了很长时间的研究，包括这块地之前一年多社会上开始在分析这块地。所以，我们可能对这几块地有一些切身心得体会。

　　通过这几块地的招标，我们最大的感受是现在政府进行宏观调控的决心非常强，通过这几块地能够非常明显地看到，这也是我们最大的一个感受。

　　第二，今后招标，我们觉得可能对参与招标单位的资金实力要求会越来越高。这也是我在我的博客里提的一个观点，今后可能房地产公司发展的路越来越不好走，会慢慢往垄断的趋势发展。

　　这是我们两个很深的感受。当然在招标过程中的评分标准和规则的一些东西，最后再统一再说，现在说也不是很方便。包括跟土地方的沟通，我们发现其实也是有一些潜规则在里边，也是我们比较深的一个感触，在我们公司也都有体现，我们希望以后更加透明、公正，包括开发商进入二级市场的限定，是我们一个比较深的感触。

　　主持人：姜炜先生，您在广渠路36号地出让结果公布之后您写了一篇文章，叫《看不懂的游戏规则》，作为一个行业的从业者是什么让你觉得看不懂，看不懂在哪儿？

　　姜炜(姜炜博客|姜炜新闻)：因为在短短不长的时间里，从招标远远的拍卖方式价高所得，而现在从四惠桥这个项目就已经出现这种趋势了，这次城建中标，表面上看应该说能够看出政府想控制地价，影响房价未来的一种预期。但是整个操作模式，我认为还不是很透明，而且整个规则，规则实际上一直在不断进行调整，有很大的变化。而且这种看不懂，你如果抑制房价的过快上涨，现在这种方式实际上能不能起到这个作用？如果起不到这个作用，这么大利益的损失，会变成一种毫无价值的一个行为，未来可能会不会产生，比如购房人群这么低的价格来买房，没有任何限制性条件，今后就会出现利益的损失最后是被这些炒房人拿走了，一定还会变成这个项目被热炒的情况。这样的局面其实对于宏观调控来说没有任何作用，这个房价只不过是利益分配上，国家没有拿到，开发商没有拿到，最后跑到了炒房人的口袋里，而没有起到能够整体平抑房价的作用。

　　主持人：但是我们也看到政府在这方面做的一些措施，比如原来土地出让，以前拍卖的形式多一点，价高所得。从今年7月份以后，可能拍卖，土地出让采用招标以及挂牌的形式多一点，增加了考评这些因素在里边，目的是为了宏观调控，为了降低房价。您觉得这个措施出台之后，这种转变能不能对房价的下降起到一个比较好的作用呢？这个问题也是问给在座所有的博友。

　　姜炜：这只能说是第一步。今天这么来做了以后，我们能够实实在在看到，这块地如果中标的单位能够遵守自己的承诺，我们能够看到一个实实在在房价的下降。但是这种下降针对整个市场和存量相比，它的份额是相当小的，单就这块地来说起到的作用只能是一个信号。如果对未来，明年或者是后年的地大量采取这种方式长期来做，有可能最后反映一种行政性的，从政策导向上来说就是要求压地价、压房价。

　　我们昨天讨论，这种规则慢慢变成了，比如这次大家可能在投标的时候承诺90平米的房子70%，也许下一次现价都便成了普遍在投标时候采取的一种策略了，都报了一种现价出来，会对整个土地市场交易结果产生很大的影响。

　　王哲：我补充一句，因为昨天我们也参加了一个论坛，觉得政府这几块地这么做，实际上有它为难的地方，有它不得已的地方，现在压力比较大，不仅仅是国内形势，国际形势来看对政府的压力很大。比如像韩国，因为房价的问题几个部长辞职，包括对上海房价严重的打压，包括上个月公布的上季节北京房价图跟深圳是并列最高，涨10%，实际上给北京市政府带来很大的压力。从稳定社会也好，从自己行政的职务上考虑也好，都有很大的压力。它现在这种做法只是第一步，先稳住这个局势，先给大家一个交代，表示一下自己的决心，先这么做。但实际上我们感觉应该今后还会有很多手段出来，如果后续手段跟不上，就像姜炜说的作用体现不出来。如果真正两年后，周边的价格都在1.3、1.5万，即使开放商承诺9500，实际上利益这部分政府没有拿到，开发商也没拿到，实际上被炒房者拿到，实际上并不是政府想看到的。我们应该相信政府的管理水平也不断提高，应该能意识到这个问题，可能能后续的有越来越多强硬上的政策和手段会陆续出台。我在文章上说百姓的春天可能来到，这个春天不是指房价下跌，而是增长幅度会下跌，不会像目前15%的增长幅度。我感觉这种气场已经很强了，一些相关的政策应该会很快出台。

　　主持人：刚才也提到广渠路这块地出让，有限价的性质，算是9500块钱意向的销售价。此外还有一个消息，现在北京的限价地已经增加到12块，但是到了年底，目前为止还是迟迟未能入市。我们觉得是不是限价房，包括限价政策，可能未来的走向不是特别明朗？

　　王哲：不是不明朗。这一点我们挺体谅政府，政府现在出台一个政策非常谨慎，像之前经济适用房政策出台几次，现在又提出回购，很多开发商提出不同的意见，政府也接受这种教训。对于限价地的推出，也是一个新的政策，政府可能会接受之前的教训，可能会把相关的一些制度包括一些规则都要制定得好，希望能给尽量做到没有漏洞。实际上这些地本身都没有问题，很多那儿地都在摆着，但是制度跟不上来，包括人群划分、管理，这种问题可能制约着政府。我们觉得可能这种问题解决起来确实有它的难度。

　　主持人：或者我们预测会不会有这样一种趋向，以后的出让土地都会有泛限价的趋势，都会有意向的价格，相当于限价房的策略？

　　王哲：其实广渠门不是限价，是开发商提出一个意向的价格，这可能也是开发商今后想获得土地的一个手段。

　　清议(清议博客|清议新闻)：是一个乖孩子，谁乖给谁。

　　王哲：这也是一个条件，对自己的一个高要求，可能并不是政府要求给他限价地，这要先说明。包括这一次可能也是因为重拍，有那么一句话，它这句话是不是作为它的重拍条件，只是作为意向销售价格。是不是承诺？也不一定。包括意向价格是什么含义？并不代表法律上真正做出承诺。这可能会变成今后竞标单位的一个手段，但是政府可能不会把这种商业地块，因为毕竟还是有限价土地的，不会再多地靠，完全可能是开发商的行为，可能是这样。

　　清议：我感觉这里边有太多的问题。本身什么叫招标？什么叫价格？通过招标方法就是要形成公允的价格，结果现在形成的价格不是公允的价格。即使在土地这一块，到了限价可以保证到售房这一块，期房这一块的价格，还是公允的，还是能限制住的，但是到了第一手的业主手里，再转让还会那么听话吗？真的那么多好孩子吗？不可能，这是市场。什么叫公允价格？公允价格是可以适用于任意第三人的，这叫公允价格，你只适应它，怎么能限制住呢？而限价这个概念本身就是错误。现在北京承受这么大房地产的压力，实际上这个原则是错的。大家都在谈房地产的价格要下降，就这样的价格来降低、抑制房地产市场的价格，这是自欺欺人。因为到结果还是要涨，公允价格还是要涨。

　　为什么今年房价涨得这么凶？因为看看数据就会发觉，不要说全国，就说北京，北京去年的住宅销售增长是多少？70%以上，虽然这里边有一部分期房的因素加进来，但不是主要的。去年的房地产建设投资增加多少？才20%，什么叫供求规律，难道政策可以取代供求规律，可以取代市场吗？不可能，到今天我们市场经济，我们都加入WTO了，还在这个小问题上、常识问题上犯了这么大错误，结果还不愿意认帐，这是最糟糕的，没有看清原来市场是什么，究竟病因在哪里。