三里屯SOHO (论坛 相册 户型)热销究竟有怎样的谜局？

　　本刊记者通过对多位三里屯SOHO首期成交客户独家采访发现，这个以投资为主的楼盘，背后影射出中国顶级财富阶层诸多新的投资心态。

　　8月28日，SOHO中国(企业专区,旗下楼盘)联手山西日报报业集团在太原举办的“北京城市发展趋势论坛”上，潘石屹(潘石屹博客|潘石屹新闻)再次宣称SOHO中国项目将于9月份全面提价，并且将涨价的幅度明确为5%。

　　表面上看，老潘此次之行是出席论坛，其实还有一个目的，就是参加SOHO项目山西客户的答谢会。

　　身为三里屯SOHO“大客户”的张炎成(化名，下同)早在8月20日前就得到了邀请。然而由于出差在外，张先生无法参加此次客户答谢会，与此同时，他的一项计划也将延迟。

　　带头大哥：不追求投资回报

　　张先生被推迟的计划是与老潘就物业服务等细节问题进行沟通。

　　张炎成购买的是三里屯SOHO的3号写字楼物业，总耗资约5亿元。作为合伙投资团体，在此次投资该楼盘时，共6个人参与了入伙。张目前有两个身份：一为山西大同某煤矿负责人，这是他公开的身份；而另一身份则是 “合伙投资团体”的投资决策者。

　　作为山西知名古城之一，大同是山西煤炭资源分布的重要城市之一。“经营煤矿，赚了钱，所以购买房产”，张炎成认为“还是投资房地产感觉更踏实”。

　　身为投资决策者，如何“用钱生钱”是张炎成经常考虑的问题。然而这位年过四十的山西富人从来不炒股，房地产是其主要的投资渠道。

　　不过自2007年下半年伊始，美国次贷危机蔓延，并波及到了全球的金融体系，国内CPI居高不下、央行数次提高存款准备金率、二套房贷新政出台等诸多因素连环夹击，楼市开始持续低迷。但张炎成却对房地产形势并不完全悲观。“我有些朋友在上海、深圳进行房产投资。我认为深圳的房地产市场目前投资风险很高。但是北京、上海的房价肯定要涨，北京三环甚至五环内的房价都不会下跌。”张对当前房地产市场的整体形势有着自己独到的看法。

　　正是基于对北京房地产市场的看好，张炎成在三里屯SOHO太原项目推介会上了解三里屯区域后，就立刻看上了该项目，实地考察后，于7月中旬便签定了合约。

　　当记者追问他对投资回报的预期时，张先生却表示其并不在意投资回报率。

　　“我购买写字楼并不是为了将来出租或出售，而是暂且放着。如果未来煤炭行业不景气或事业规划发生变动，可以用此写字楼与一些科研单位合作开公司，他们提供知识，我们提供地盘和钱财。”张炎成说。

　　山西虽具有战略性资源优势，然而近年来随着国家宏观调控对煤矿开采的限制，这部分经营开发矿产资源的富人在完成原始积累之后，越来越多的人进行战略转向，拥有事业的“地盘”就成为越来越多山西顶级富人的投资趋向。

　　不过，对于张炎成这一类未来欲将写字楼作为公司产业的客户而言，物业服务等细节是很重要的关注点。实际在重点关注到三里屯区域与CBD商务核心区邻近地段优势的同时，他并未对物业服务等细节进行详细考核。

　　8月27日，当记者就物业服务问题咨询时，三里屯SOHO的一位销售人员表示“我们主要宣传地段和投资回报，物业服务的宣传不作为重点”。

　　“三里屯SOHO采用的是先付10%定金，4个月后付清房款或首付款的付款方式，因此，我会在此之前与其针对物业服务等细节进行沟通，若沟通后还觉得不满意，我们将一次性付款改为按揭。”张炎成表示。

　　“在北京不能只有钱，还得有地盘”

　　在对三里屯SOHO业主的采访调查中，一个明显的现象是，少部分业主对投资回报不是特别敏感，有部分外地客群有着浓郁的“首都情结”，并且购房时考虑的核心因素是地段。购买目的调查中，13%的业主是为了在通货膨胀时资产能够保值。还有5%的业主像张炎成一样是为了商务投资。

图为三里屯SOHO首期成交客户考虑因素调查

　　对此，张炎成笑言“在北京不能只有钱，还得有地盘”。

　　而记者采访另一位河北唐山籍段先生，也同样坚定地看好北京的房产市场。段先生是以在北京上大学的儿子名义购买了三里屯SOHO项目450平方米的商铺，总耗资近3000万元。谈到购买的动机时，段先生谦虚地说：“我并不是十分了解北京楼市，不过我相信肯定比在唐山投资强。”

　　在采访中，记者无不深切地感受到“首都”在这些外地富人心目中的投资分量。而在三里屯SOHO首期的客群中，山西籍客群超过一半；其次为河北籍和北京籍客群，所占比例分别为15%、10.7%；而在山西籍买家中，尤以吕梁地区最多，占比37.4%，临汾地区次之，达到19%的比例。

图为三里屯SOHO首期成交客户所在地分布情况

　　山西人北京置业兴起于2000年之后，在1998年到2000年期间，北京的房地产界山西客户的身影还不多见，此后，“晋人”京城置业的趋势越发明显，首都效应在各地富人置业观念中亦越来越放大，自2001年以后，壮观的温州购房团、宁波购房团和鞍山购房团等就频频被媒体提及，有机构调查数据显示，北京四成商品房被外地人购买。结果是，他们所到之处，北京市中高档具有投资价值的楼盘价格一路攀升。

　　2005年星河湾的入市再次将外地富人北京置业现象彰显得淋漓尽致。2007年《楼市》总第114期“星河湾现象”一文曾就购买星河湾的业主进行了详尽调查，其中，多数北京置业的外地“富人”均为二次及二次以上置业人群，并且多数业主只是偶尔住住。

　　从“星河湾”现象到“三里屯SOHO”现象，充分说明，外地富人北京置业的趋势并没有因为近两年的宏观调控以及近期的楼市低迷而改变，并且从住宅到商业，京城商品房全面进入这些财富阶层的视野。

　　王明和男友均为山西户籍。由于男友父亲经营矿产行业，在家庭的支持下，其购置了朝阳公园附近的一套二手房后，今年年初，又购买了“公园1872 (论坛 户型 样板间 视频)”的一套房产。不过，经过半年期对住宅市场的考察，她认为与住宅相比，商业地产的价格及租金更稳定。她现在更倾向于住宅、商业混合投资。“当初正是由于三里屯SOHO是综合体，符合我的投资理念，所以去看。”王明说。

　　王明并不是个案，接受记者采访的业主，多数回答了未来投资房产的倾向，住宅、写字楼、商铺搭配混合投资成为了一种新趋向。而且其中考虑商铺与写字楼混合投资的占到了43%。