欧阳晓红

　　“至少在近几年内，保险资金切勿投资跌幅预期高达50%的中国住宅市场，待‘水分’挤干之时，方是保险资金进军房地产之际。”

　　日前，中国人保资产管理股份有限公司保险与投资研究所高级研究员凌秀丽博士，在其以研究所名义撰写的一份报告——《关于保险资金投资房地产的风险与机遇》(简称 《报告》)中指出。

　　与之呼应的是，据知情人士透露，刚在8月20日下发文件对保险公司投资房地产排查之后，近期中国保监会又要求各大保险公司上报更为详细的投资房地产明细表，旨在对保险公司自有资金及其间接保险资金涉足房地产全面摸底。

　　200亿地产投资

　　“用企业的自有资金购置物业，无需上报监管部门。”凌秀丽说。而出于“自用”与资产保值增值甚至“试水”房地产的“冲动”，某些保险公司已频频涉足房地产。

　　险企投资房地产有三种方式，直接购置、自建和间接投资形式。

　　据不完全统计，近三年，保险公司直接购置房地产物业的金额超过125亿。其中，基于运作模式的灵活，平安集团的投资力度最大，如其在2006年投资上地硅谷亮城 (论坛 相册 视频)，成交面积6.3万平方米(投资不详)，2007年又出手35亿投资北京燕莎商圈的美邦国际中心，成交面积达11.98万平方米。

　　再如，中国人寿19.6亿购置金融街F1A\B，泰康保险分别以8亿、6亿购置面积3.19万平米金融街F2B和面积6.5万平米的CBD国际中心1号楼；民生人寿12亿购置CBD国际中心2号楼，面积7万平方米等等。

　　自建方面超过62.72亿，如平安集团2007年11月，耗资16.57亿在深圳福田新建新总部 (部分用于出租)；同年12月，中保集团花24亿在上海陆家嘴建上海太平金融大厦；今年3月，中保系四公司在深圳福田区建深圳太平金融大厦(第二总部)等。

　　间接投资领域超过20亿，如中国人寿投资入股北京东方广场 (论坛 相册)有限公司，股权占比20%；平安置业与泛华置业设立玉溪平安置业有限公司，股权占比79.9%；今年4月，平安信托10亿入股中信深圳集团公司，投资中信城 (论坛 相册 户型)市广场项目等。

　　以上三种形式的投资额愈200亿，且近期保险公司投资房地产的热情有增无减。

　　《报告》对地产投资提出了警示：相对于联合国和世界银行所认为的房价收入比3-6倍的合理水平而言，中国住宅市场的泡沫程度无疑是史无前例的。部分大中城市住宅价格的泡沫程度甚至远超过了1991年的日本和1929年的美国，更是超过了1997年的香港和“次贷”危机爆发前的美国。因此，我国大中城市住宅价格随时有崩塌的危险，在住宅价格尚未充分调整前，保险资金应当坚决回避。

　　不过，“从长远的角度看，我国保险资金适度介入房地产领域是必要而又可取的选择。”凌秀丽说。由于投资环境的恶化，其苦于找不到可以投资的品种，来确保其收益目标，因此，保险企业纷纷呼吁拓宽保险资金投资渠道，比如投资不动产。

　　早在今年一季度新闻通气会上，保监会主席助理袁力也曾表示，保险资金间接投资基础设施项目的试点工作目前已取得预期效果，保监会已向国务院提出扩大试点的建议，同时还要择机开展保险公司投资物业的试点。

　　“保监会政策研究室就此多次调研并形成有关方案，但最终都不了了之。保监会在投资房地产的政策上有些摇摆。”业界人士分析。

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