来自211.68.10.*的新浪网友

　　一、必须从法律规范的角度完整、准确地认识我国城市住宅物业中的业主自治管理

　　完整、准确地认识我国城市住宅物业中的业主自治管理，进而理顺业主自治管理、业主、业主团体的各种关系，对在我国城市住宅物业管理的全过程中建立、发展完善、完整的业主自治管理，确立物业所有权人和使用权人的核心地位，保障其发挥不可替代的基础、核心作用，起着正本清源的基础性指导作用，是必不可少的前提条件、基础性工作。目前我国城市住宅物业广大物业所有权人和使用权人自身、物业管理专业机构、政府行政主管部门、房地产开发商、居委会等物业管理相关主体，对业主自治管理的一系列问题都缺乏或实际出于自身既得利益而根本不愿有全面、正确的认识和足够的重视，上述各种关系也远未理顺。这不仅是我国城市住宅物业业主自治管理及自治团体建设落后，业主自治管理工作不规范的根本原因，其实也是我国城市住宅物业管理相关法律规范、政府部门管理、本行业企业、相关行业各个方面落后、互不协调的深层原因。这导致规范发展我国城市住宅物业管理的现有主要对策，基本上依然普遍忽视业主自治管理的不可替代的基础、核心作用，局限于狭义的物业管理方面。因此，这些现有主要对策的作用、意义是相当片面、有限的，无法从根本上全面、规范发展我国住宅物业管理。我国社会主义市场经济必然同时是社会主义法制经济。社会经济生活中的各种有待完善的落后现象，必然影响、反映着相关法律规范的不完善。目前我国城市住宅物业管理的法律规范，对业主自治管理缺乏全面、正确的认识和足够的重视，未给予充分的肯定与保护，反而存在着许多不合理的限制，从根本上严重阻碍着业主自治管理发挥其不可替代的基础、核心作用。这种法律规范的不完善，正是上述对业主自治管理缺乏全面、正确的认识和足够的重视，各种关系远未理顺的现状的反映，同时也对这种落后的、亟待改善的现状起着推波助澜的固化作用。因此，只有从法律规范的角度完整、准确地认识我国城市住宅物业中的业主自治管理，进而理顺各种关系，才能在我国城市住宅物业管理的全过程中建立、发展完善、完整的业主自治管理，全面、规范发展我国城市住宅物业管理。本文对我国城市住宅物业中的业主自治管理法律规范的研究，正是在完整、准确地认识我国城市住宅物业中的业主自治管理，进而理顺各种关系的基础上，对我国城市住宅物业管理的法律规范提出了关于业主自治管理的概念、地位与作用、权力与义务范围的建议。这对在我国城市住宅物业管理的全过程中建立、发展完善、完整的业主自治管理，从重视业主自治管理的角度全面、规范发展我国城市住宅物业管理，具有一定的理论意义。

　　二、业主自治管理的基本概念、地位与作用

　　⒈基本概念：⑴物业(Property, Real Estate)：已建成并具有使用功能的各类房屋、附属设备、设施以及相关的场地。目前，中国房地产法学界、各种物业管理规范性文件，对“物业”概念的见解基本一致，只是具体表述各有细微差别。本文采用的是王青兰、齐坚主编，高等教育出版社出版的《物业管理理论与实务》1998年6月第一版第2页的定义。本文所称住宅物业是指具备居住功能、用于居住用途的物业，包括住宅小区、单体住宅楼、公寓、别墅等。

　　⑵物业管理(Property Management)：必须从泛义、广义、狭义三个层次才能对其做出科学而完整的定义。①泛义的物业管理：法定或政府授权的行政机关和行业组织、业主和合法接受业主及业主集体委托代管物业的人(包括法人、自然人)，对合法归其管辖范围内的物业和利用物业的社会关系秩序，按照法定的或约定的技术规范、主体境位和行为规范进行治理、监控、维护，并对物业产权、使用关系人(包括物业所有权人即业主、物业使用权人、物业受托管理人和其他物业临时使用人等)提供法定或约定服务的行为。这个泛义的定义，应从以下五个方面进行理解：i它包括三种不同管理主体的管理，即国家行政管理(包括业管理和属地管理)、业主自治管理、委托管理(主要是委托作为独立经济实体的企业法人的物业管理专业机构进行专业化管理)；ii它包括三种不同的物业管理业务类型，即对物业的管理型服务、对公共秩序的管理型服务、满足广大物业所有权人和使用权人需求的特定委托性服务；iii它包括三种不同的管理模式，即法治模式、约治(合同)模式、业主的“人治”模式；iv它明确了物业管理的对象(物业本体、利用物业的社会关系秩序、服务行为)、行为依据(法定的或约定的技术规范、主体境位和行为规范)、行为内容(治理、监控、维护、服务)；v它将“行为”作为“物业管理”的邻近种概念，侧重于物业管理的行为关系和行为程式方面，而不是管理的具体组织、技术、过程方面。②广义的物业管理：包括业主自治管理和受业主、业主自治团体委托的物业管理专业机构(企业法人)的专业化管理(即狭义的物业管理)两部分。业主自治管理又包括个体业主对自己单分房屋的自益性个体业主自治管理、业主团体对组成本团体的多个业主所共有的共用部分、设施设备的共同利益的业主团体自治管理(即狭义的物业自治管理)两部分。③狭义的物业管理：依法成立的物业管理专业机构(企业法人)，接受业主、业主自治团体委托，依据相关法律规范、委托合同，对受委托的物业、及其相关社会关系秩序、物业所有权人和使用权人提供服务、收取报酬的专业化管理。

　　迄今为止，国家立法中尚未对“物业管理”做出一般性的定义。表1列出了我国4部物业管理地方性法规中对“物业管理”的定义。

　　表1物业管理法规名称发布部门、时间对“物业管理”的定义《北京市居住小区物业管理办法(修正)》1997年12月31日北京市人民政府第12号令修改“本办法所称物业管理，是指居住小区的物业产权人、使用人委托物业管理企业对房屋及其设备以及相关的居住环境进行维护、修缮和服务的活动。”《江苏省城市住宅区物业管理办法》1998年9月21日第141号省政府令发布“物业管理是指物业管理企业按照委托合同的约定对物业所进行的养护、维修管理和为业主、房屋使用人提供的服务”《大同市住宅小区物业管理条例》2000年4月26日大同市第十一届人民代表大会常务委员会第十三次会议通过，2000年5月28日颁布“本条例所称物业管理，是指业主组成业主委员会对其物业的共有部分和共同事务委托物业管理企业进行管理服务的活动。”《河南省物业管理条例》2001年1月13日河南省第九届人民代表大会常务委员会第二十次会议通过“本条例所称物业管理，是指业主或业主组织对其物业的共有部分和共同事务委托物业管理企业进行管理的活动。”

　　各地方颁布执行的规范性文件中对“物业管理”都是从狭义的角度，即从物业管理专业机构接受物业所有权人和使用权人、业主组织的委托从事专业化物业管理的角度做出定义。

　　⒉地位与作用：在物业管理的全过程中，物业所有权人和使用权人始终处于一种核心位置，业主自治管理起着不可替代的基础、核心作用。

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