投资地产要看潜力股 西南板块渐成热点区域

　　西南二环到四环，房价一边儿高

　　在北京的楼市地图上有一个非常有意思的现象。在城市西南二环到西南四环之间的区域，房价高低的差距非常小：位于西南二环菜户营桥畔的区域代表楼盘金泰城丽湾，目前每平方米的售价在10000元上下；位于西南三环到四环之间的万年花城，四期目前的价格在8500元/平方米左右；而再往西南推，紧挨西南四环的亿城天筑价格也在9000元/平方米之内———也就是说，西南二环到四环一带的房价差仅仅在每平方米1500元之内。但是，如果我们把在地图上的视线转移一下，位于东二环、北二环甚至南二环周边的房子，价格很轻易就能达到20000元/平方米以上，而10000元/平方米的房子则多集中在四环周边，甚至北五环之外有些地块上的房子，也能卖到将近万元一平方米———西南二环的房价与北五环的房价不相上下。

　　

房价的情况客观反映了西南区域在人们心目当中以及在整个城市发展进程当中略有些尴尬的地位，从二环到四环仅1500元/平方米的价格差也确实体现了这一地区整体的发展现状。而当我们试图从人们约定俗成的北京地产区域划分当中为西南区域找出一个对应的名称时，更是发现，针对这一市场的研究也是并不多见。所以，我们只能将西南二环到西南四环这一大片区域笼统地称为西南板块。

　　“有人看到失望但更有人看到希望”

　　西南板块这种并不十分理想的发展状况曾经让很多原本打算在这一区域买房子的人“背井离乡”，不得不跑到城北或城东置业，即使到现在，依然存在的许多城中村、较为落后的商业配套仍旧是不少人不愿落户于此的重要原因。

　　但在金泰地产营销总监谢苏明看来，西南板块的现状固然称不上令人满意，但同时也意味着在未来更大的发展潜力和房地产更高的升值预期。谢苏明告诉笔者，丰台区政府近年来改变区域面貌的力度很大，而且在建设思路上也将充分发挥自身优势和特点，进行更严谨更科学的规划，而由于发展相对滞后，所以也会比城区其他较早成熟的区域建设得更为合理。仅以金泰地产为例，这家有着国企背景的开发商在这一次发展当中也被政府委以重任，其使命不仅仅在于建造住宅小区，更在于经营一个区域。

　　根据丰台区新的规划，西南二环、三环周边今后将建成以汽车业为核心的丽泽商圈，国内外众多大型汽车公司将进驻这一带。同时丰台区也将借助背靠金融街的优势，充分打造自身的商务氛围，从而带动整个西南板块的发展。不久之后，城中村、平房区将被一座座写字楼所替代，而散布其间的一些住宅小区便显得物以稀为贵。同样，在商圈的带动之下，这里在商业、餐饮、服务等方面的配套也会有一个全面的加强。

　　正是因为这些原因，谢苏明将西南板块称为北京楼市的“潜力股”，其价值可能要到两、三年之后才能渐渐得到充分的彰显。“有人在这里走了一圈，觉得很失望；但也有人却从这里发现了希望。”谢苏明说，选择西南板块的业主更多的是对这里未来的价值有一种认同，而这种认同确实是建立在理性判断之上。

　　土地资源有限，升值前景乐观

　　另一个值得对西南板块关注的理由是，丰台区最近在土地市场的势头可谓强劲，去年初期就已经取代海淀成为北京第二大土地供应市场，2005年丰台区的房价涨幅平均已达1101.5元/平方米(四环内上涨690元，涨幅12%；四环外上涨1513元，涨幅34.4%)。而海淀本地的客户群在本区域内已经无法找到合适的居住空间，这部分客群的强大渗透力将大幅度辐射到西南板块，交通、京西的地域情结等因素使得地处西南的丰台区成为了首选。同时，由于北京地形所限，城西的房地产不可能向东部那样大踏步地扩张，这也决定了丰台区的并不十分充裕的房源放源会成为不少人眼中的期待，供小于求的局面也将长期存在。

　　不过从总体看来，2006年西南板块的动作算是比较频繁，从二环到四环均有不少新盘或者老盘新期先后入市，而且其中不乏名盘力作，如西南二环的金泰城.丽湾；西南三环的优筑、万年花城；西南死缓的鸿业兴元、亿城天筑、万科紫台等。价格也多集中在8000-10000元/平方米之间，客户定位为城市中产阶层。从明年的市场情况来看，这些项目还都回继续有新期推出，另外万科在今年四月份取得的万恒家园二期项目也将于明年上半年开盘销售，其40多万平米的建筑面积也将成为市场的一大热点。而在价格方面也将持续目前上扬的态势。

　　金泰城·丽湾 (论坛 像册 户型)准确定位造就精品住宅

　　项目名称：金泰城·丽湾

　　物业类型：公寓

　　建筑类型：板塔结合、高层

　　均价：10500元/平方米

　　项目位置：丰台区西二环菜户营桥西北角

　　今年秋天，孙小姐知道了位于菜户营桥旁的金泰城·丽湾。来到售楼处，孙小姐最先感受到的是丽湾工作人员的热情周到。几经考量，孙小姐打算在这里买一个小两居。然而孙小姐的妈妈却看不上项目所在的位置，坚决不同意女儿把家安在这里。无奈之下，孙小姐求助丽湾营销总监谢苏明。谢苏明在售楼处和老太太聊了两个多小时，之前态度坚定的老太太被项目本身的特质和丽湾人的工作态度彻底打动了，又给孙小姐下了个命令———“买那么小的干什么？我出钱，买个最大的！”

　　这是丽湾的工作人员给笔者讲述的发生在自己项目的真实故事。而在谢苏明对整个项目的运作过程当中，他把这种对买房人吸引的最重要原因归结为自身对客群非常明确的划分。“在城西造项目，面对的主要客户群应该是三里河、金融街、部队和传统新闻机构的工作人员，金泰城·丽湾从一开始就把这些人作为最主要的客源，而自身定位也是要做好区域的标杆楼盘，要给这些人建造从身体到心灵最舒适的港湾。”

　　结合这样的定位，金泰城·丽湾看准了城市西南部少有高品质住宅这一市场缺口，将项目指向那些工作在这一区域内、有一定经济实力和社会地位的购房人；20万平方米左右适中的体量，足以在区域里形成一个有共同身份、共同特征的业主群体，从而使业主因为社区实现对自身的认同；而在项目品质上，丽湾更是力求成为西南区域最有代表性的高品质作品，一个最具说服性的例子是，金泰城??丽湾为做好外立面，专门请来新加坡最大的建筑设计事务所缔博(DP)亲自设计，开发商的用心由此可见一斑。