房地产板块经过两天下挫昨跌幅已收窄至3.55%

　　股市基本消化土地增值税影响

　　业内人士表示：一些受其影响较小的优质地产股值得关注

　　本报记者 王欣

　　深沪两市在一片震惊之中，逐步接纳与消化有关土地增值税清算管理的税收新政。房地产板块昨天最低时跌幅超过9%，到收市时跌幅已收窄至3.55%，一批迅速明确土地增值税带来影响的房地产公司、以及受损较小的公司，股价已经止跌回升。

　　利润足以消化税收成本

　　评估土地增值税政策的关键，在于这种清算管理方式的执行是否会严重影响到当前房地产开发企业的利润空间，是否会导致当前一致看好的地产股业绩增长趋势的下滑。

　　中原证券研究所顾彦冰的观点具有一定的代表性：此次政策对房地产开发企业的业绩影响并不大。政策从源头上堵死了一些房地产开发商为延缓纳税而采取拖延清算土地增值税的途径，可能对这些企业的资金周转产生一定影响。

　　实际上，昨天有相当一批房地产上市公司赶在第一时间明确了这一点。房地产企业龙头万科在其公告中称，公司已按土地增值税相关政策和各地方政府规定，在房产实现销售的同时预交了土地增值税，并按相关规则，在以往年度业绩中作了相应的成本预提，同时还在新项目发展中考虑了相关因素。万科一直以普通居民住宅开发为主，因而受土地增值税影响相对较小。公司已披露的2006年度净利润较上年度增长50%-65%的预期也不受上述政策影响。发出类似公告的还有招商地产、金地集团、上海新梅、中华企业、天地源、华发股份、保利地产、北京城建、上实发展、深

　　国家税务总局有关负责人昨天也再一次重申，土地增值税在1994年已开征，并非新开征的税种，2006年，全国土地增值税收入为231亿元。《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》是在吸收各地开展土地增值税清算取得的经验基础上，规范了清算的操作程序，明确了清算的条件及有关征管问题，是根据条例和细则以及征管法的有关规定制定的征管办法，并不是一项新的税收政策。

　　地产企业走势出现分化

　　由于土地增值税新的征管要求，使不同类型、不同基本面的房地产企业走势出现分化。

　　一种是在不同利润水平的房地产企业上。国泰君安证券研究所张宇、孙建平的分析报告认为，基于税法正常测算的敏感性分析表明，毛利率在43-59%之间的公司，缴纳土地增值税将使销售收入下降5-10%，净利润下降1-3.3%。万科、上实发展等大多数公司毛利率在59%以下，负面影响较小。毛利率超过55%、净利润率超过25%的公司将受到较大负面影响，尤其是非普通的高档住宅开发为主的开发商。例如华侨城A等。

　　另一种区别体现在不同类型的开发企业上，大多数开发区公司或物业经营类公司，因其开发项目不销售，所以不用交纳土地增值税。例如：中国国贸、张江高科、浦东金桥、陆家嘴等绝大部分开发项目用于经营，北辰实业、金融街(部分开发项目用于经营。分析认为，这种纳税优势将刺激有条件的开发商增持自有物业，这有利于完善大开发商的产品结构。

　　昨天的市场走势也印证了这种分析，中国国贸、张江高科、浦东金桥、金融街等个股基本收复失地，万科、招商地产等绩优企业在低位出现明显的吸纳迹象，尾盘跌幅明显收窄。

　　分析人士也认为，市场大幅下跌与前期累积涨幅过大也有关，整体表现有超跌嫌疑，并且错杀了一些基本没有负面影响或者负面影响很小的优质

　　政策操作细节有待明确

　　判断土地增值税政策究竟在怎样的程度上影响房地产开发企业的利润，这其中尚有一些细节没有明确，并成为当前市场各界的争论焦点。

　　此次政策没有提及是否追溯以前开发项目收入，有市场人士认为，税务部门此前曾经明确的土地增值税优惠时间截止到2000年底，因此，如果采取追溯的方式，将涉及到房地产企业2001年以来的所有项目，这对企业利润影响重大。但有分析认为，从以往经验看，倾向于认为不会追溯。即使追溯，像万科、金融街、招商地产等很多大开发商的项目保留有土地增值税

　　实际上，有相当一部分专业人士认为，有关土地增值税的清算管理稍后还应该有更加详细的细则出台，因为该税种计算复杂，再加上房地产开发周期长，投资活动比较复杂，征收和缴纳成本较高，究竟会如何征缴、政策落实到哪一步？只有在细则出台之后才能作出明确判断。对地产类上市公司2007年盈利的具体影响，需待各地税务机关的清算细则出台后方可确定。

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